Artyom Lobachenkov - hogyan lehet bérelni vagy bérelni pultot egy napra, boltot egy hétre vagy padlást egy hónapra
Sok vállalkozó időnként érdeklődik a kis területek rövid távú bérlete iránt. Például egy gazdálkodónak egy szezonális terméket kell eladnia, egy kézzel készített mesternek egy eladást, egy online startupnak pedig egy fényes PR-kampányt kell szerveznie offline. Ilyenkor hasznos lehet egy rövid távú bérbeadási szolgáltatás, amely összeköti a helyiségek tulajdonosait a bérlőkkel és segíti az egyeztetést. Segítségével bármilyen helyet bérelhet vagy bérelhet - a bevásárlópavilonoktól a bevásárlóközpontban lévő "szigetig" vagy a hallban lévő kanapéig egy naptól több hónapig.
31 éves, moszkvai vállalkozó, a szolgáltatás társalapítója rövid távú bérbeadás kereskedelmi ingatlan. Nyikolajev Közgazdaságtudományi Karán szerzett diplomát állami Egyetemüzletvezetés szakon. Több mint 10 éves tapasztalat az internetes projektek fejlesztésében. Cég alapítója Pixel készlet(integrált internetes megoldások fejlesztése). A Spaceinspace projekt együttműködésben zajlik Jevgenyij Jakusevés Tatyana Soboleva.
Ha kellemetlenség van, akkor van tere az üzletnek
A kereskedelmi ingatlanok rövid távú bérbeadására szolgáló szolgáltatás ötlete a projekt társalapítóitól, Evgeny Yakushevtől és Tatiana Sobolevatól származott 2015-ben. Tatyana abban az időben kiskereskedelmi ingatlanokban dolgozott, és gyakran szembesült a kiskereskedelmi helyiségek rövid távú bérleti kérelmével. A hasonló szolgáltatások ekkoriban kezdtek elterjedni Nagy-Britanniában és az Egyesült Államokban.
Tatyana és Jevgenyij, valamint Artyom Lobachenkov, aki kicsit később csatlakozott a projekthez, elemezték munkájukat, és megpróbálták elképzelni, hogy egy ilyen ötlet működne-e Oroszországban. A projekt alapítói látták, hogy szükség van egy ilyen szolgáltatásra, de gyakorlatilag nincs hova fordulni. Kifejezetten rövid távú bérbeadásra szakosodott platformok üzlethelyiség, még nem volt.
Ezeknek a helyiségeknek a bérbeadása meglehetősen bonyolult. A megállapodás megkötéséhez a vállalkozónak össze kell gyűjtenie a dokumentumokat és a jóváhagyásokat, át kell adnia a szükséges ellenőrzéseket. Sok időt és erőfeszítést igényel.
„Az üzlethelyiség bérlése a legtöbb ember számára zavaros és érthetetlen folyamat. Egyáltalán nincs optimalizálva. És ahol "nem optimalizálás" van, ott van tere és lehetőség a növekedésre. A Spaceinspace az IT-nek köszönhetően szabályozhatja, digitalizálhatja és kényelmessé teheti ezt a területet. Ha minden világos, érthető és egy platformon van bemutatva, az leegyszerűsíti a bérlő és a bérbeadó életét is” – mondja Artyom Lobachenkov.
A fő probléma az kezdeti szakaszban a Spaceinspace platform létrehozása a jogi keret hiánya volt. Artyom kollégái és partnerei ekkor elvileg nem értették, hogy a kiskereskedelmi helyiségek rövid távú bérbeadása a törvényeknek megfelelően működhet-e Oroszországban. Ezért meg kellett találni a bérbeadóval kötendő megbízási szerződés jogilag megfelelő formátumát.
A szerződésen végzett munka körülbelül négy hónapig tartott, és körülbelül 500-600 ezer rubelbe került. A szolgáltatás alapítóit több jogász is tanácsolta.
„Olyan szolgáltatásként határoztuk meg magunkat, amely a bérleti tranzakciót annak minden szakaszában ellenőrzi: a bérlő általi bérleti kérelem benyújtásától a helyiségből való távozásig. Minden tranzakció rajtunk keresztül megy, és ha nehézségek adódnak, beleértve a bürokratikusakat is, szolgáltatásunk megoldja azokat” – mondja Artyom Lobachenkov.
Az alapítók szerepei a projektben a következőképpen oszlottak meg: Artyom Lobachenkov felelős az informatikai platformért és a főbb bérbeadókkal (bevásárlóközpontok tulajdonosaival és brókereivel) való kommunikációért, Tatiana Soboleva a marketingért, valamint az ügyfelek és partnerek vonzásáért, Jevgenyij Jakusev Felelős érte forma stílus, márkaépítés és projektstratégia.
A Spaceinspace csapatában összesen 18 ember van. Ezek programozók, marketingesek, akik a bérbeadók megnyerésén dolgoznak, valamint a bérleti kapcsolatok két menedzsere.
Platform elindítása
A következő lépés a dokumentumok kidolgozása után a honlap és az informatikai platform bázisának elkészítése volt. Ezt az Artyom tulajdonában lévő PixelSet internetes projekteket fejlesztő cég szakemberei tették.
Az oldal első verziója mindössze egy hónap alatt készült el. Mintaként híres bevásárlóközpontok helyiségeit helyezték el rajta. A projekt alapítói a potenciális bérbeadókkal való találkozókon mutatták be ezt az oldalt - egy adott bérbeadó valós üzleteinek adatait vitték be a rendszerbe, példájukkal bemutatva a rendszer lehetőségeit.
Ugyanakkor bérbeadókat kerestek Jevgenyij Jakusev és Tatyana Soboleva barátokon keresztül. Kontextus szerinti reklámozást és promóciót is alkalmaztunk a közösségi hálózatokon. 2016 végéig így találták meg az első tíz bérbeadót - főleg üzleteket és kis pláza.
Artyom szerint eleinte nem volt könnyű elmagyarázni a kereskedelmi helyiségek tulajdonosainak a szolgáltatás értelmét és előnyeit. Hosszan és részletesen kellett vitatkoznom a Spaceinspace platform előnyeiről.
„Először azt láttam, hogy a főbérlőnek félreértése van azzal kapcsolatban, hogy elvileg kik is vagyunk, és hogyan kell velünk dolgozni. Sokak számára teljesen új formátumról volt szó - a rövid távú bérletről. Sokan akkoriban nem vették komolyan. Nem mindenki értette, miért volt szükség a helyiségek rövid időre történő bérbeadására ”- magyarázza Artyom Lobachenkov.
Az oldal 2016 novemberében indult. Ez egy online platform, ahol közzéteszik a bérelt helyiségek profiljait. A szobakártya részletes információkat tartalmaz: fénykép, leírás, helyszín, bérleti feltételek. Ha egy bérlő kérelmet nyújt be egy helyiség bérlésére, az a bérbeadóhoz kerül, aki eldönti, hogy elfogadja-e vagy elutasítja.
Fogadás nagy cégekre
Néhány hónapos munka után a szolgáltatás alapítói úgy döntöttek, hogy a hangsúlyt a nagyobb bérbeadók javára helyezik át. Artyom szerint a nagy és kis földesurak megközelítőleg ugyanannyi erőfeszítést igényelnek az üzletkötés szakaszában. A szerződéskötési folyamat körülbelül másfél hónapig tart, és nem nagyon függ a partnercég területeinek nagyságától, illetve nagyobb a „kimerülés” egy-egy jelentős szereplővel való együttműködésből.
A Spaceinspace most olyan nagy kereskedelmi láncokat vagy szervezeteket próbál magához vonzani, amelyek több objektumot kezelnek egyszerre. Ennek a megközelítésnek a következménye a nagyobb bérbeadók megjelenése a platformon. Most a szolgáltatás alapítói többekkel is kommunikálnak kereskedelmi hálózatok. Néhányukkal a tárgyalások a végső szakaszhoz közelednek. Néha tovább tart, mint a „beállított” másfél hónap, de az ilyen munka eredménye megtérül minden erőfeszítést.
Ugyanakkor a kis földesurak már maguk is elkezdtek jönni - reklámok és ajánlások alapján. Az ő kényelmük érdekében az oldalon olyan űrlapok találhatók, amelyekkel gyorsan felveheti és beállíthatja a bérlők rendelkezésére álló új helyiséget.
„Minél többet kommunikálunk a nagybirtokosokkal, annál gyakrabban látjuk, hogy felcsillan a szemük, és megértik, mi a Spaceinspace platform lényege. Ez annak köszönhető, hogy megtanultuk jobban pozícionálni magunkat és megfogalmazni az előnyeinket. Megtanultunk egy nyelven kommunikálni a bérbeadókkal, és jobban megértjük üzleti folyamataikat. A cégek meglátják bennünk a potenciált, és maguk is profitálnak a velünk való együttműködésből” – győzött Artyom Lobachenkov.
A bérleti kérelmek körülbelül 90%-a vállalkozóktól és kis- és középvállalkozásoktól érkezik - akár havi 10 millió rubel forgalommal és legfeljebb 30 alkalmazottal az államban
Előfordul, hogy a területet csak egy napra vagy több napra "beveszik". Ezek a bérlők lehetnek értékesítési vagy reklámmutatványt futtató online vállalkozók, vagy saját rajongótáborral rendelkező népszerű bloggerek. Számukra a rövid távú bérlet egy lehetőség, hogy „élőben” lássák előfizetőiket. A bevásárlóközpontok pedig hűséges látogatók nagy tömegét vonzzák, csak egy érdekes bérlőt vonzanak.
A legtöbben, akik egy hónapra vagy több hónapra bérelnek egy szobát, népszerű webáruházak, amelyeknek havonta több száz megrendelése van. Általános szabály, hogy bemutatótermet vagy átvételi pontot akarnak nyitni egy bevásárlóközpontban vagy más helyen kereskedelmi helyiségek. Fő céljuk, hogy a lehető leggyorsabban és többletköltség nélkül „offline” legyen. Emellett a rövid távú bérlet segítségével a vállalkozók rendezvényt szervezhetnek, akciót tarthatnak, tesztelhetik termékeik népszerűségét és egy adott üzlet relevanciáját. Ha sikerrel jár, az "ideiglenes bérlők" közül sokan hosszabb időre szóló bérbeadást fontolgatnak.
„Az internetes vállalkozók nem értik, miért kell egy vagy több évre bérelni egy szobát. A piac dinamikusan változik, trendek jönnek-mennek. Gyakran egy-két hónapra akarnak bérelni, "majd meglátjuk". Számukra ez egy ugródeszka. Ekkor nagy valószínűséggel „horgonyzó hosszú távú munkavállalókká” válhatnak, ami a bérbeadónak is előnyös” – mondja Artyom.
A bérbeadók számára a rövid távú bérbeadás egyszerre több új lehetőséget nyit meg. Először is, ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy olyan területeket élvezzen, amelyeket korábban nem terveztek bérbe adni. Ide tartoznak a sétányok, folyosók, lépcsők és más „nem kereskedelmi” helyek. A Spaceinspace képviselőivel folytatott tárgyalások során a potenciális bérlők gyakran elmondják, hogy nem is gondoltak ilyen terület bérbeadására.
Néha a helyiség tulajdonosának rövid távú bérlete az egyetlen módja annak, hogy pénzt keressenek. A szolgáltatás egyik lehetséges partnere például 2018 elejére tervezte telephelyének rekonstrukcióját. Ezek a helyiségek a hátralévő néhány hónapra "ideiglenes üzletként" bérelhetők, vagy bizonyos rendezvények (bemutatók, bemutatók stb.) számára biztosíthatók.
A napi "négyzet" ára rövid távú bérlet esetén 20-30%-kal magasabb, mint a hosszú távúé.
További plusz a bérbeadó számára a bérlők rotációja. Artyom Lobachenkov szerint az új üzletek és projektek megjelenése a bevásárlóközpontban növeli a látogatók hűségét ehhez a létesítményhez. A „rövid távú bérlők” gyakran szerveznek értékesítést, tartanak bemutatókat, nyitnak pop-up üzleteket (ideiglenes üzleteket). Az ilyen nagy horderejű események a közvélemény érdeklődését is felkeltik a bevásárlóközpont iránt.
„Az egyik bevásárlóközpontban egy lány bérelt egy asztalt a folyosón a mi segítségünkkel. Ott arcfestést készített gyerekeknek. November-decemberben többször is bérelt ilyen tereket rajtunk keresztül. Mindenki profitál ebből. A lány számára fontos plusz volt az alacsony bérleti díj, a bevásárlóközpont számára pedig a hely népszerűsítése és a közönség szórakoztatása ”- mond Artyom egy példát.
Ezen túlmenően a Spaceinspace IT platform segít időt takarítani a kölcsönzési osztály dolgozóinak. A pályázati folyamat optimalizálása és digitalizálása lehetővé teszi a pályázatok áramlásának fogadását és feldolgozását, jelentősen felgyorsítva a legjobb lehetőségek kiválasztását.
Első eredmények
A Spaceinspace szolgáltatás különböző méretű és formátumú szobákat kínál bérbeadásra. Ez lehet egy kis pult egy 1-2 négyzetméteres üzletben vagy nagyobb, 100-500 négyzetméteres terek. Bérleti feltételek - napoktól több hónapig, a bérlő és a bérbeadó kívánságaitól függően.
A helyszínen ben Ebben a pillanatban Körülbelül 100 bérbeadó van bejegyezve. Köztük vannak nagy bevásárlóközpontok és kis üzletek, üzletek, kávézók. Összesen mintegy 200-300 telephelyet kínálnak bérbeadásra. A következő egy-két hónapban még körülbelül 40 kivezetések bevásárlóközpontokban és utcai kiskereskedelemben. Ez a bérlő ügyfelek által leggyakrabban kért formátum. A csábításukat célzó reklámok hiánya ellenére a szolgáltatáshoz naponta mintegy tíz bérleti kérelem érkezik.
Jelenleg mintegy 20 sikeres tranzakció valósult meg a Spaceinspace segítségével összköltsége körülbelül egymillió rubel. Fő számuk a bevásárlóközpontok területbérlete. A shop-in-shop helyiségekre is van kereslet: például egy sajtüzletben béreltek mézárusító pultot.
Bevételek és kiadások
A bérlő a szerződés megkötésekor az ügyleti érték 3-30%-a közötti jutalékot fizet a szolgáltatásért. A szolgáltatás gondoskodik a bérleti szerződés teljes körű támogatásáról: a tárgyalásoktól és a papírmunkától a bérlő helyiségből való távozásáig. A bérbeadók számára minden szolgáltatás ingyenes.
„A bérlő általában nem tudta bérbe adni az általunk kínált helyiségek nagy részét a mi segítségünk nélkül, mert a bérbeadó egyszerűen nem tervezte kiadni őket” – mondja Artyom.
A projekt legnagyobb kiadási tétele az informatikai platform fejlesztése. Havonta körülbelül 400 000 rubelt költenek rá
Artyom Lobacsenkov szerint a platform fejlesztése érdekében most megoldandó feladatoknak új szintre kell emelniük a bérbeadó és a bérlő közötti kapcsolatot.
A promóciós költségek körülbelül 100 000 rubel havonta. Ezek tartalmazzák kontextuális reklámozásés reklámozás a közösségi hálózatokon, valamint részvétel kiskereskedelmi fórumokon és konferenciákon. Rajtuk a rövid távú bérleti formáról, annak előnyeiről és gyakorlati alkalmazásáról beszélnek a projekt alapítói.
„Rendszeresen írunk cikkeket az üzleti erőforrásokról, jelentéseket és előadásokat tartunk. Ez nagyobb bizalmat ébreszt bennünk, és megértjük, hogyan dolgozhat velünk” – mondja Artyom.
Tervek és kilátások
A további üzleti kilátások elsősorban a bérbeadók számától és az általuk kínált területtől függenek. Kényelmük érdekében a Spaceinspace csapata folyamatosan frissíti a szolgáltatást új funkciókkal és képességekkel. A már megvalósult funkciók között szerepel a bérlők kiválasztása. A program meghatározott kritériumok szerint rendezi és osztályozza a potenciális bérlők összes kérelmét. Ennek eredményeként a terület tulajdonosa megkapja a számára szükséges mintát.
„Nem nyers, haszontalan pályázatokat küldünk neki a bérbeadónak, hanem csak azokat, amelyek megfelelnek az aktuális követelményeinek, feladatainak. Sokat tudunk bérlőinkről: milyen vállalkozással, mekkora forgalommal, mi érdekli őket. Ezek az adatok lehetővé teszik az adatbázis sokféle szegmentálását” – mondja Artyom.
A szolgáltatás elsősorban fejleszteni tervezett technikai lehetőségei az adatgyűjtés és az elemzés. Például a bérbeadók statisztikát kapnak a bérleti tranzakciók sikerességéről. Ezek az adatok felhasználhatók az üzleti folyamatok szabályozására és a bevásárlóközpont hatékonyságának javítására. A teljes adat- és elemzési mennyiséget ingyenesen biztosítjuk a bérbeadóknak.
„Minél több szoba jelenik meg az oldalon, annál hasznosabb lehet ez a rendszer a bérbeadó számára. Bízunk a big data gyűjtésében, és készek vagyunk megosztani ezeket az adatokat a bérbeadókkal, hogy keresni tudjanak több pénz"- magyarázza Artyom Lobachenkov.
A szolgáltatás alapítói 2017 végére ezer darabra növelik a kiszállításra kínált üzletek számát.
Ehhez az szükséges, hogy legalább 200-300 bérbeadó működjön együtt a projekttel. A jövőben fontolóra veszik a regionális bevásárlóközpontokhoz és hálózatokhoz való hozzáférést.
„Most elsősorban a bérbeadókra koncentrálunk, és aktívan vonzzuk őket. Tisztában vagyunk vele, hogy nem tudjuk a teljes bérbeadási igényt kielégíteni erős bérbeadói bázis nélkül” – mondja Artyom.
A projekt alapítói saját költségükön fejlesztik. Az értékesítés kezdete óta többször is kaptak ajánlatot potenciális befektetők. De a pénzügyi befektetések vonzása nem prioritás a tulajdonostársak számára. „Minket elsősorban nem a pénzügyek, hanem a „szakértelem-befektetés” érdekelnek. Például egy olyan személy jön a csapatunkhoz, akinek nagyszámú kiskereskedelmi üzlete van, vagy aki ismeri a piacot. Ez felgyorsítaná a folyamatot az új érdekes helyiségek és szakértelem megjelenésével ebben a kérdésben.”
Az egyik "dolgozó" lakásban beszélgettünk. Úgy gondolták, hogy így legalább nyugodtan, részletesen lehet beszélgetni, de ahol ott, mobiltelefonüzletasszony szüntelenül hívott. Ügyfelek, ügyfelek, ügyfelek...
Továbbra is megvagyok harmadik fél nélkül munkaerő Nem veszek fel asszisztenseket. Hacsak anya nem segít egy kicsit. De ez már kezd nehézkessé, zavaróvá válni – panaszkodik Julia, a Posutochno.com cég igazgatója. - De az üzlet megy, fejlődik, bevételt termel, és ez a legfontosabb!
Akkor miért dolgozol asszisztensek nélkül?
Igen, tudod, az elején elég tisztességes pénzt fektettek be, és most valahogy vissza kell őket adni!
Hol kezdődik az üzlet?
Természetesen érdekel, hogyan kezdődött az egész, hogyan jelent meg a szervezés gondolata saját üzlet rövid távú bérleti szerződésben. Kiderült, hogy – egészen véletlenül.
Azzal kezdődött, hogy hitelből vettem egy lakást. Az első részlet 30%-át fizettem, a fennmaradó összeget havonta kellett fizetni. De szerettem volna valahogy minimalizálni a költségeket, kompenzálni a veszteségek egy részét, főleg, hogy volt egy másik lakásom is, ahol lakhattam – mondja Julia kissé izgatottan. - A hosszú időre történő bérbeadással elköltött pénzt elég nehéz volt „visszakapni”, és ez sokáig tartott. Ekkor döntöttem úgy, hogy bérelek.
Először is, a lány megállapodást kötött az egyik ingatlanügynökséggel, amely bizonyos jutalék ellenében ügyfeleket szállított neki. Aztán rájöttem, hogy egy lakás elhanyagolható. Úgy döntöttek, hogy egy barátnál laknak, és kiadnak egy második otthont is.
Két lakás jobb, mint egy. De pár hónap után világossá vált, hogy még ez sem elég. És volt kiút. Julia lakásokat kezdett bérbe adni hosszú távú bérleti szerződéssel az újbóli bérbeadáshoz - 11 hónapos bérleti szerződést kötöttek a tulajdonosokkal, későbbi meghosszabbítással és vagyonbizalmi szerződéssel. Vagyis a tulajokat nem "sötétben" használták, tudták mire való.
Biztos nehéz volt ilyen lakásokat találni? Hiszen nem mindenki fog beleegyezni abba, hogy teljesen idegeneket engedjen be egy napra!
Először is megpróbáltam olcsó, bútorozatlan lakásokat venni. Másodszor, valamivel többet fizetett a bérbeadóknak, mint a hétköznapi bérlők. És a legtöbb esetben az emberek egyetértettek. Természetesen a drága lakások tulajdonosai általában nem akarják, hogy területüket napra kiadják. Van azonban kereslet az olcsókra és a drágákra is, úgyhogy pörgetni kell.
Juliának ma már csak egy európai stílusú felújítással és egyéb sallangokkal rendelkező lakása van a tarsolyában, a többi egyszerűbb, de ezekre a legkeresettebbek: „Az emberek gyakran hívnak, és kérnek olyan lakást, a lehető legolcsóbbba kerülne, luxuscikkek nélkül – ha csak az éjszakát töltik valahol. Bár néha ennek az ellenkezője igaz, az ügyfelek megkövetelik, hogy fűtött padlót, hidromasszázs jakuzzit és a legújabb technológiát adják nekik..."
Elágazás
A rövid távú lakásbérleti üzletág belülről két szegmensre oszlik. Vannak "magánkereskedők", mint például Julia, akik olcsó lakásokkal dolgoznak, és nem adnak ügyfeleit további szolgáltatások, és - többszobás elit szolgálati lakásokat kiszolgáló nagy ingatlanügynökségek.
Mindkét lehetőség igényes a fogyasztók körében, de az első sokkal könnyebb elindítani a saját vállalkozást, mivel kevesebb befektetést és gondot igényel. Igaz, nagy kockázattal.
Magánszemélyek számára ez a fajta üzlet (a drága "szolgálati lakások" szegmensében végzett munka - a szerk.) nem túl érdekes, jelentős forrásokat és befektetéseket igényel, és ami a legfontosabb, nem kezd azonnal jó bevételt hozni. Általában ez a nagy ügynökségek sokasága, amelyek számára ez elsősorban az arculat része, mert teljes körű szolgáltatást nyújtanak, beleértve a rövid távú bérlést is – mondja Marina Markarova ügyvezető igazgató. tanácsadó cég Fekete fa.
De a vállalkozás elindítása az olcsó lakások szegmensében, mint kiderült, jogi szempontból meglehetősen egyszerű. Még akkor is, ha minden formalitást betart. Julia legalábbis biztosítja, hogy teljesen hivatalosan dolgozik: „Nem mertem úgy kezdeni, hogy nem regisztráltam mindent hivatalos dokumentumokat. Egyszerűen lehetetlen minden nap félelemben élni.”
Milyen dokumentumokat kellett kitölteni?
Azonnal regisztrálva PBOYuL néven. A „munka iránya” oszlopban azt jelölte meg, hogy „ingatlanügyletek”. Bejelentettem az adataimat az adónak és a rendőrségnek. Most adót fizetek - 13%. Valójában ez minden.
Problémák voltak a körzettel és más hatóságokkal?
Nem, tudják, mit csinálok. Számukra az a lényeg, hogy ne sértsék meg a közrendet.
Az ebbe a piaci szegmensbe irányuló befektetések, legalábbis Moszkvában, meglehetősen gyorsan megtérülnek. Három hónap alatt Juliának sikerül visszafizetnie az összes lakás bérlésére és berendezésére költött pénzt. És akkor kezdődik a profit, amely az üzletfejlesztésre, a többi lakás feltételeinek javítására megy el. És igen, egy életre megmarad. Ám azon okok közül, amelyek miatt az ingatlanügynökségek képviselői nem ajánlják a „magántulajdonosoknak” a rövid távú bérbeadást, éppen a gyors profitszerzés és szolgáltatásnyújtás lehetetlensége emelkedett ki, amit keresettnek tartottak.
Számos nagyon kicsi cég van a piacon, amelyek mindössze 4-8 lakást kínálnak. De nem tudják biztosítani a nagy ügynökségek számára elérhető szolgáltatások teljes körét. Nem tudnak azonos szintű szolgáltatást nyújtani – magyarázza a szolgálati lakások osztályvezetője brit cég Intermark Denis Shmaryov. - Hiszen nem elég egy ügyfelet rövid időre találni, hanem egy bizonyos szolgáltatási kört is biztosítani kell neki, ami egy-két-három lakás esetén anyagilag nem érdekli. a befektető. A szolgáltatás infrastruktúrájának karbantartása, reklámfizetés, naponta operatív irányítás minden bizonnyal elnyeli a nyereség egészét vagy jelentős részét.
Így van. De csak akkor, ha drága lakásokról van szó. Hősnőnk számára pedig a reklámozás és az operatív menedzsment a költségeknek csak egy kis részét emészti fel.
Nagyon keveset fektetek reklámba. Szerződésem van több ingatlanügynökséggel, amelyek időszakonként ellátnak ügyfeleimmel, jutalék felszámításával. Saját hirdetésemre - ez egy honlap és internetes hirdetések elhelyezése - maximum két lakást tudnék "emelni". Egy masszívabb promócióba pedig még nem lehet befektetni. És nem látok különösebb igényt ”- mondja Julia.
Legyen kereslet!
Ki alakítja a rövid távú bérbeadás iránti keresletet? A kérdésre nincs egyértelmű válasz - minden a kínált apartmanok színvonalától, a nyújtott szolgáltatástól és egyéb tényezőktől függ. Lehetnek turisták vagy üzletemberek, akik meglátogatják. Vagy a városban rövid távú szerződéssel dolgozók, a városon átutazók (néha fél napra bérelnek egy lakást, ha csak az esti járatra kell várni), és a helyi lakosok, akiknek szabadidejüket vagy fontos üzleti találkozó semleges területen. Csendes, sallangmentes lakást kérnek mind a jelentkezők, mind a vizsgázni érkező levelezős hallgatók. Nos, akkor a kereslet szegmentált a vásárlók típusától, a látogatók számától, az övéktől függően pénzügyi helyzete, követelmények.
Ma népszerűek a több napra szóló, nagyméretű három-négy szobás apartmanok, amelyeket a Szentpétervárra érkező turisták foglalnak. nagy cég vagy az egész család – mondja a szentpétervári Hotel Expert cég igazgatója, Valentin Mikljaev. „Sok külföldi szeretne lakást bérelni moszkvai tartózkodása alatt, hogy az a központban legyen, jó javítással, de ugyanakkor olcsóbb, mint egy szállodai áron” – teszi hozzá Marina Markarova.
És Juliának különböző ügyfelei vannak. Egyébként egyes ingatlancégek szándékosan kerülik a rövid távú bérbeadási szektorban való munkát, tekintve, hogy az egy órára vagy egy éjszakára szóló lakás ajánlata kizárólag az intim szolgáltatások üzletágának része, amihez nem kívánnak társulni. bármilyen módon, kijelentve, hogy csak „tisztességes emberekkel” dolgoznak. Ebben az esetben a magánkereskedőket nem érdekli, hogy az ügyfél hogyan tölti majd idejét egy bérelt lakásban. „Az olyan emberek számára, mint én, minden bérlő csak ügyfél, aki fizet nekünk. És minket nem érdekel, mit fognak ott csinálni. A lényeg az, hogy minden rendben legyen ”- mondja Julia.
A jog az törvény
Rövid távú bérleti szerződés megkötése vagy megtagadása az ügyféllel - ezt a kérdést minden esetben egyedileg oldják meg. Valentin Miklyaev (Szállodaszakértő) biztos benne, hogy ez szükséges. „Ahhoz, hogy egy ilyen vállalkozás sikeres legyen, fel kell ajánlani az ügyfeleknek a megbízási szerződés megkötésének lehetőségét. Ez növeli a vendégek bizalmának szintjét és biztosítja pénzügyi kimutatások akik üzleti útra jönnek. Emellett az Útlevél- és Vízumhivatalban is be kell tudni regisztrálni a vendégeket, ami különösen a külföldiek számára lehet fontos.”
Az alacsonyabb árkategóriájú lakások ügyfelei ebben az értelemben jóval kevésbé igényesek. Néha a bérlők azt kérik, hogy kössenek velük megállapodást (ha üzleti úton vannak), de gyakrabban maguk tagadják meg. Ez valóban nagyon kellemetlen, és nincs értelme, ha az ügyfél egy-két napra bérel egy lakást.
Szálloda vagy apartman?
Hogy őszinte legyek, minden ügyfél számára sokkal kifizetődőbb egy lakásbérlés, mint egy szállodai szoba foglalása, ebben a rövid távú bérleti piac minden szereplője, aki megosztotta észrevételeit a Business Journalral, biztos. Először is ez a megtakarítás, amely a drága lakások esetében elérheti a 40-50%-ot, az olcsó lakásoknál pedig még sok mást. Ráadásul Moszkvában az ilyen szolgáltatások iránti megnövekedett kereslet oka a háromcsillagos, esetenként négy-, illetve ötcsillagos szállodák szobahiánya – emlékszik vissza Denis Shmaryov. Egy másik fontos tényező a megszokott otthoni kényelem, amelyet szállodában nem lehet elérni. Igen, és a vendégeket könnyen lehet hívni, nem úgy, mint a szobában.
Vannak azonban árnyoldalai is. „A szállodában a nap vagy az éjszaka bármely szakában rendelhet ételt, például vasalót és vasalódeszkát igényelhet” – mondja Marina Usenko, a Jones Lang LaSalle Hotels Moscow vezető alelnöke. - Ezen kívül biztos lehetsz a szolgáltatások állandó minőségében, miközben a lakás más. Kivéve persze, ha mindegyiket egy kezelő professzionálisan irányítja, és nem végzik el egységes szabvány(Ami azonban Moszkvában gyakorlatilag nem létezik).
Julia szerint azonban mindenki, akinek sikerült igénybe vennie a rövid távú lakásbérlés szolgáltatásait, általában hajlamos erre a lehetőségre, és inkább a szállodai szolgáltatást részesíti előnyben: „Én legalább jóhiszeműen dolgozom, és nagyon igyekszem mindent megtenni. ügyfeleim elégedettek. Ezért jönnek vissza hozzám az emberek, ha legközelebb Moszkvába jönnek – van már jó néhány állandó.
Aki nem kockáztat...
Természetesen, aki úgy dönt, hogy kipróbálja magát a rövid távú bérleti piacon, annak tisztában kell lennie a sok kockázattal.
Azoknak, akik fejleszteni kívánják ezt az üzletet, meg kell érteniük, mennyire kockázatos. Amikor először elkezdtem, nagyon ijesztő volt – állandóan az idegeken – panaszkodik Julia. - Féltem, hogy ellopnak vagy eltörnek valamit, kirabolnak. Alapvetően még mindig félek. De már megszoktam, és eddig Isten irgalmas. Tapasztalatból mondhatom, hogy sokkal több tisztességes ember van, mint rossz!
Ennek ellenére a fő kockázatok közé tartozik a berendezések vagy bútorok bérlő általi kisebb-nagyobb meghibásodása, a dupla kulcsok használatával történő lopás, az árvíz, a tűz és a szomszédokkal való elégedetlenség. Mindezek a kérdések a tulajdonoson múlik. De még a bérbeadóknak is, főleg a tapasztaltaknak, megvannak a maguk válaszfogásai, védekezési módjaik.
Nálam például az összes lakás ajtaján van kombizár, és folyamatosan cserélem a kódot, így az előző bérlő akkor sem tud bejutni a lakásba, ha van duplikált kulcsa – meséli Julia. - És a bérlakások rablásával kereskedő "visszaesőkkel" együtt harcolunk. Ha valaki legalább egyszer ellopott valamit, akkor a nevét feketelistára teszik, és szétosztják a piaci szereplők között - ugyanúgy, mint én, a "magánkereskedők" és az ingatlanügynökségek. Ráadásul mindenki szívesen oszt meg információkat, megérti, hogy ez az ő érdeke. Néha még a rendőrség is telefonál, és figyelmeztet, hogy ilyen-olyan ember már kirabolt egy lakást, és újra felbukkanhat.
Denis Shmaryov (Intermark) ugyanígy elismeri, hogy cége kizárólag megbízható vállalati ügyfelekkel dolgozik, akik nem engedik meg maguknak, hogy ellopjanak vagy eltörjenek valamit, és a berendezésben vagy bútorban bekövetkezett nagyobb károk esetén kompenzálni tudják a veszteségeket. Kisebb károkért (eltörött edények stb.) a vásárlóktól általában nem kell kártérítést fizetni.
És Julia számára nehezebb: „Csak akkor számíthat visszatérítésre, ha az ügyfél tisztességes ember, és mindent maga térít meg. A "kiütés" nem működik. És ha baj történik, akkor saját költségén kell kompenzálnia. És mégis, a vállalkozó egyfajta ügyfélszűréssel próbál biztosítani az ilyen kockázatokat:
Sok embert elutasítanak. Már megtanultam érezni a hangon, hogy milyen ember hív. Ha bármi gyanúm támad, találkozom az ügyféllel egy semleges területen a metró közelében. Ha hirtelen megerősödik a gyanú, visszautasítom. Igen, sok az elégedetlen. De én sem akarok kockáztatni. Ezen kívül nem ülök túl fiatalon. Alapvetően. Először is, ők a legzajosabbak. Másodszor pedig ellopnak valami számukra haszontalan, de számomra fontos apróságot (pl. TV távirányítót), valamit hülyén eltörnek. És gyanakvó vagyok azokra is, akik felhívnak, és rögtön felszerelésről, dolgokról kezdenek faggatni, nem pedig magáról a lakásról. Vannak rossz gyanúk...
Volt konfliktusod a szomszédaiddal? Nem hívják a rendőrséget, ha zúg a bérlő?
Egyszer az ügyfelek árvizet rendeztek. le kellett rendeznem. Általában igyekszem kijönni a szomszédaimmal. egy jó kapcsolat. Minden elérhetőségem megvan, és azt kérem, hogy ha bármi van, ne a rendőrséget hívják, hanem engem.
Általában véve az üzlet megszervezésével kapcsolatos problémák, ha megnézzük, nem olyan bonyolultak. Igen, vannak költségek. Pedig ez a szolgáltatássor igencsak ígéretes az induló cégek számára. Így Julia arról álmodik, hogy bővítse vállalkozását. És álmodj nagyot:
A jövőben szeretném megvenni az egész házat, és valami szállodát csinálni benne, ahol szobák helyett apartmanok lesznek. Növényvédők, szereljetek fel tetszés szerint, készítsenek különböző szintű lakásokat, hogy az ügyfelek menjenek - festi le lelkesen Julia leendő ötletét. - Most már tárgyalok a befektetőkkel, keresek egy kiváltható házat. Úgy gondoltuk, hogy a befektetett pénzt több évig „vissza kell fizetni”. De akkor az üzlet profitot termel, és remélem, sokat is. Mégis, minél több lakás és minél jobb a vállalkozásszervezés, annál jobb!
- kereskedelmi ingatlan vásárlás;
- részvétel a helyiségek építésében;
- kész bérleti üzlet megszerzése.
A bérbeadás az egyik legjövedelmezőbb befektetés, mivel passzív, és nem igényel aktív tulajdonosi részvételt. Már a vásárláskor megtérül, bevételt generál. A jövedelmezőség mellett megbízható. A bérbeadás sikere magán az ingatlanon múlik, és ezt a kérdést a lehető legfelelősségteljesebben kell megközelíteni. Nem szabad egyedül vállalkozást indítania, minden kockázatot ki kell számolnia, és méltó, megbízható partnereket kell találnia. Szakértőink segítenek a jövedelmezőség és a jövedelmezőség helyes kiszámításában, hogy nyereségesen vásárolhasson kész bérbeadást a tulajdonostól.
A bérleti vállalkozás megvásárlása jogilag nem különbözik a felvásárlástól kész üzlet. A bérbeadó ingatlan kiválasztásakor ügyeljen annak lehetséges árára és az objektum értékének optimális kombinációjára, amely a bérlő típusától függ. Ki kell választani azokat a tárgyakat, amelyekre valós kereslet van. Ideális megoldás egy közterületi, lakóépületben lévő bérlemény vásárlása, külön bejárattal a földszinten. Az objektumot áthelyezik egy nem lakossági alapba, átalakítják és kiadják szépségszalonoknak vagy üzleteknek.
A helyiségnek a fő forgalomtól jobbra kell elhelyezkednie, és egy forgalmas utcára kell néznie. Bérelhető helyiségek kényelmes közlekedési csomóponttal és elhelyezkedéssel, magas látogatottsággal kell rendelkeznie, és nem lehetnek a közelben a versenyzők üres tárgyai.
A kész bérbeadás előnyei
- Hosszú távú szerződések megkötése. Ha a bérlők több évre kötnek szerződést, Ön elkerüli az állásidőt, és stabil jövedelmet kap.
- Nincs szükség nagy induló tőkére. Még ha be is fektetett a javításba, ezek a költségek hosszú távú bérlet esetén megtérülnek.
- Az objektum fenntartásának rezsi és javítási költségei a bérlőre hárulnak.
- Minimális kockázat és munkaerőköltség.
- Állandó kereslet bérleményre.
- Magas bevétel. A helyiséget több részre oszthatja úgy, hogy különböző bérlőknek adja ki.
5 év megtérülési idővel segítünk bérleti vállalkozás adás-vételében. Nem kell kockázatot vállalnia, és nem kell aggódnia egy rossz üzlet miatt. Cégünk segít megtalálni a tökéletes üzletvitelt!
Az ingatlanvásárlás nem csak a saját megtakarításainak megtakarításának módja, hanem egyúttal arra is lehetőséget kínál, hogy továbbértékesítéssel vagy bérbeadással keressen is rajta. Ez az egyik likvid és egyedi eszköz. Az ingatlanba fektető üzletembereket két fő szempont vezérli: az inflációval szembeni megtakarítási vágy, valamint az a vágy, hogy ingatlanok továbbértékesítésével vagy bérbeadásával növeljék jövedelmüket.
- A lakásbérlés előnyei és hátrányai
- Mennyit kereshet egy lakás bérbeadásával?
- A hely számít
- Új épület vagy "másodlagos" - mit válasszunk?
- Béreljen lakásokat
- Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás bérléséhez?
A lakásbérlés előnyei és hátrányai
A további bérbeadás céljából történő lakásvásárlás a leggyakoribb befektetési tranzakció. Egy ilyen művelettel nem lehet gyorsan pénzt keresni, az átlagos bérbeadásból származó bevétel a lakás költségének évi 3,5-5%-a. De ez egy ígéretes és hosszú távú befektetés, idővel felnőtt gyerekeket lehet ide telepíteni, vagy eladni építkezés céljából. Kúria. Természetesen a lakásbérlés bizonyos gondokat igényel: folyamatosan bérlőt kell keresni, karbantartani a lakást, és kozmetikai javításokat kell végezni.
A 2008-2010-es válság előtt. a „befektetési” tranzakciók száma, amelyek később bevételhez kapcsolódnak, az összes tranzakció körülbelül egyharmadát tette ki. orosz piac. Fokozatosan 20%-ra csökkent, jelenleg 15%-on áll. Ezzel párhuzamosan nőtt azoknak a hosszú távú befektetőknek a száma, akik ingatlant vásárolnak a jövőre nézve.
Az ingatlanvásárlásba való pénzbefektetés hosszú távú projekt, de megbízhatóbb, mint a bankbetét. A bankbetét évi 10-12% rubelben helyezhető el, de figyelembe kell venni lehetséges kockázatokat: mostanában sok csődbe ment bank van. A jó hírű bankok alacsony kamatokat adnak.
Mennyit kereshet egy lakás bérbeadásával?
Vessünk egy pillantást egy táblázatra, amely egyértelműen mutatja a bérleti díjból származó bevételt:
| Lakás lehetőségek | Lakás ára | Bérleti bevétel havonta, rubelben | Bérleti bevétel évente, rubelben |
| Szoba | 800 000 | 7 000 | 84 000 |
| 1 szobás lakás | 1 900 000 | 14 000 | 168 000 |
| 2 szobás lakás | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
| 3 szobás lakás | 3 500 000 | 22 000 | 264 000 |
De a bevétel mellett fix kiadások is vannak - ezek: lakásfelújítás, bérleti díj ill kommunális befizetések(ha a bérleti díj nem tartalmazza), biztosítás és jövedelemadó.
| Lakás lehetőségek | Bérleti és közüzemi díjak évente, rubelben | Adó (a bérleti díj 13%-a) | Újradíszítés | Biztosítás | Összes kiadás évente |
| Szoba | 24 000 | 10 920 | 6 000 | 3 200 | 44 120 |
| 1 szobás lakás | 30 000 | 21 840 | 12 000 | 7 600 | 71 440 |
| 2 szobás lakás | 42 000 | 28 080 | 24 000 | 10 800 | 104 800 |
| 3 szobás lakás | 60 000 | 34 320 | 36 000 | 14 000 | 144 320 |
A jövedelmezőséget és a megtérülési időt befolyásolja a kezdeti ingatlanbefektetés nagysága, a javítások, valamint a közlekedési csomópontoktól való távolság. A saját pénzből vásárolt lakások megtérülési ideje több mint 10 év, a jelzálogkölcsönre felvettké pedig még ennél is hosszabb. Egy egyszobás lakásból akár 96 ezer rubelt is kaphat havonta.
| Lakás lehetőségek | A lakás ára rubelben | Nettó jövedelem rubelben | Bevétel %-ban |
| Szoba | 800 000 | 39 880 | 4,98% |
| 1 szobás lakás | 1 900 000 | 96 560 | 5,08% |
| 2 szobás lakás | 2 700 000 | 111 120 | 3,88% |
| 3 szobás lakás | 3 500 000 | 119 680 | 3,42% |
A hely számít
A bérlőket és főleg a külföldieket nem a lakás történelmi elhelyezkedése érdekli, hanem a jó közlekedési csomópont és a szükséges szolgáltatások elérhetősége. Ha nincs pénz egy lakás vásárlására Moszkvában, akkor elkezdhet lakást vásárolni a moszkvai régióban. Az ilyen lakás bérbeadásából származó bevétel 10-15%-kal alacsonyabb lesz, mint a fővárosban, de a lakásvásárlásra fordított összeget 50%-kal kevesebbet költik el.
A metróállomások és vasútállomások közelében található lakások árának drámai növekedése és ennek megfelelően a bérleti díjak drasztikus növekedése. Érdemes követni az új metróvonalak építését, és ott kiadó lakásokat vásárolni. Moszkvában a moszkvai körgyűrűn kívüli területeken, ahová a metró is érkezik, a lakások drágulnak. Például Mytishchiben a lakásvásárlás és -bérlés költsége 30%-kal nőtt.
Veszteség nélkül lehetőség lesz lakásvásárlásra a repülőterekhez közeli területeken is. Nem túl magas költségek mellett az ilyen lakások stabil jövedelmet hoznak.
Új épület vagy "másodlagos" - mit válasszunk?
Ha bérbeadó lakást vásárol, két dolgot kell figyelembe vennie: mennyi idő alatt térül meg a befektetés, és mennyibe fog kerülni a lakás a jövőben. Ha előtérbe helyezi a megtérülés kérdését, akkor meg kell vásárolnia egy régi épületet.
A lakáspiacon a legtöbb ajánlat régi építésű lakás. És elég nagy a kereslet irántuk, alacsonyabb áron bérelni egy lakást jövedelmezőbb, mint bérelni egy lakást. Bár kereslet is van rájuk, van, aki új épületekben, modern bútorokkal és gépekkel teli lakásokban szeretne élni.
Az új épületben lévő lakások drágábbak, és hosszabb lesz a megtérülésük. Ugyanakkor az új épület bérleti díja többe fog kerülni. Ha egy lakást az elsődleges piacon vásárolnak, akkor ajánlatos olyan nagy fejlesztőtől vásárolni, aki tapasztalattal rendelkezik a kereskedelmi fejlesztésben, valamint az állami bankokkal közös jelzáloghitelezési programokkal. A fejlesztő lakásokat ad el szövetségi törvény FZ-214.
Tehát a lakást megvásárolták, és úgy dönt, hogy javításokat végez benne. Az egyik fő hiba, amit a bérbeadók elkövetnek, hogy üzleti osztályú lakást újítanak fel egy turista osztályú lakásban. Hidd el, a bérlők nem fogják értékelni, és elég sok pénzt fog költeni. Az üzleti osztályú lakások már más kérdés, drága bútorokkal kell felszerelni, és itt kellene kivitelezni a tervezési javításokat.
Béreljen lakásokat
A bevétel másik fajtája a napi lakásbérlés. Az ilyen szolgáltatásokat üzleti utazók és turisták veszik igénybe, akik nem akarnak túlfizetni a szállodákért. A legkeresettebb lakások a középosztálybeliek, a napi költség 1,5-3,5 ezer rubel. Ennek az ingatlannak a bérleti díja átlagosan a teljes bérleti díj 50%%-a. A következő kereslet a luxuslakások, amelyek bérleti díja havi 3,5-6,3 ezer rubel.
Természetesen ennek az üzletnek, mint minden másnak, megvannak a negatív pontjai, a lakás egy ideig tétlenül állhat. De az őszi-tavaszi időszakban, és különösen ben ünnepek, a középosztálybeli ingatlanok 100%-ban foglaltak, és a bérleti díjak manapság 2-szeresére nőnek.
Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás bérléséhez?
Lakásvásárlás és birtoklás után javítási munkálatok, a lakást biztosítani kell. Teljes körű biztosítási szerződést kötünk: biztosítunk falakat, belsőépítészetet, a lakásban található vagyontárgyakat, és természetesen a polgári jogi felelősséget (lakók hibájából keletkezett gyújtogatás, tüzek). A bérbe adott lakások esetében 50%-os emelt együtthatót kell alkalmazni. Például egy, a főváros szélén található, 7,5 millió rubelre becsült lakás esetében a biztosítási kifizetés 15 ezer rubel lesz.
Ha Ön saját maga bérel kiadó lakást, akkor:
- Minden tulajdonostól és bejegyzett személytől kérjen beleegyezést egy lakás bérléséhez.
- Adjon fel hirdetést és kezdjen el bérlőt keresni.
- A szerződés 11 hónapos időtartamra jön létre, melyben fel kell tüntetni:
- minden személy, aki a lakásban fog élni (másolatot készíteni az összes útlevélről);
- a bérleti díj fizetésének módja havonta vagy negyedévente;
- ki fizeti a közüzemi számlákat (villany, víz stb.);
- elektromos készülékek használatának szabályai;
- mikor látogathatja meg a bérbeadó a lakást stb.
Az időértők bérleti szerződés megkötése érdekében felvehetik a kapcsolatot ügyvédi Iroda, ez a szolgáltatás 2 ezer rubelbe fog kerülni.
- Készítsen a lakás átruházásáról szóló okiratot, amelyben a szerződéskötéskor fel kell tüntetni az összes hibát.
- Írjon nyugtát, amelyben a bérbeadó jelzi, hogy megkapta a pénzt, a bérlő pedig, hogy megkapta a kulcsokat.
Ha a lakása önkormányzati, akkor a moszkvai kormány megköveteli, hogy regisztrálja az Állami Egységes Vállalatnál. Ehhez fel kell vennie a kapcsolatot a moszkvai városi lakásbérlési központtal, ide kell hoznia: kérelmet, minden tulajdonos hozzájárulását egy lakás bérléséhez, kivonatot a személyes fiókból vagy házkönyvből, társadalmi szerződést. A központ személyzetének szolgáltatásának költsége 1600 rubelbe kerül. A regisztrációt követően a szerződés az Állami Egységes Vállalatnál bejegyzésre kerül.
Ebben a cikkben tehát megpróbáltuk kiemelni a lakásbérlés minden előnyét és hátrányát, mely lakásokat érdemesebb bérelni, mely területeken, jeleztük azt is, hogy ezt az üzletet- ez egy hosszú távú projekt, és a megtérülése néhány éven belül megjön, de a projekt megbízható és likvid, mert mindegy, milyen a bérleti díj és a bérleti igény, továbbra is van egy likvid eszköz, amelyet felhasználhat saját célra , vagy eladni.
Ha van egy lakóterülete, és egyszerűen tétlen, akkor érdemes elgondolkodnia a lakásbérlés üzletén. Válassza ki a lakásbérlés típusát és keressen!
♦ Tőkebefektetés: 20 000 rubeltől. (ha van lakásod).
♦ Megtérülés: 8-12% hozam évente (általában 10 évtől).
Ha saját lakóterülettel rendelkezik, vagy jelzáloghitel-vásárlást fontolgat, érdemes megfontolni lakás bérbeadás üzlet.
Ez lehetővé teszi a vásárlás költségeinek megtérülését, valamint a "felülről" való bevételt.
Két lehetőség van bérbeadásra - rövid távú (napi) és hosszú távú.
Mindegyiknek megvannak a maga előnyei és buktatói.
Lehetetlen egyértelműen megmondani, hogy melyik lehetőség előnyösebb.
Önnek magának kell meghoznia a választást, értékelnie kell az összes érvet.
Bérlet napi vagy hosszú távra: mit válasszunk?
A hosszú távú bérbeadás gondolata egyidős a világgal.
Ráadásul nem csak lakhatásra, hanem irodának is bérelhető négyzetméter.
A rövid távú bérlés is csak lendületet vesz. Először is a szállodák magas árai miatt.
Egyes helyzetekben olcsónak tűnő hostelekben élni még mindig többe kerül, mint egy bérelt lakás.
De ugyanakkor az ember lehetőséget kap arra, hogy önállóan kezelje a teret, ütemtervét, főzze szokásos ételét a konyhában. És általában otthon érezheti magát.
Az üzlet pozitív aspektusai
Az üzleti élet negatív aspektusai
Hogyan indítsunk lakásbérlési vállalkozást?
Ha az összes érvet elemezte, és úgy döntött, hogy a hosszú távú vagy napi lakásbérlés az Ön üzleti lehetősége, ellenőrizze, hogy a lakás megfelel-e a követelményeknek.
- A lakás költségét elsősorban az elhelyezkedése befolyásolja.
Minél közelebb van a metróállomásokhoz, a központhoz, a fő közlekedési csomópontokhoz, annál többet kérhetsz érte. - A földszinti elhelyezkedés hátránynak számít a lakhatási mérőórák bérlésekor.
De az irodák számára ez a fő előny. - A készlet, amellyel egy bérelhető lakást fel kell szerelni, bőséges.
Ez magában foglalja a törölközőket, az elemi edénykészletet, a hajszárítót, a mikrohullámú sütőt, a vasalót, a mosógépet.
Ha az emberek hosszú időre letelepednek, feltételezik, hogy maguk gondoskodnak a kényelemről. - A rövid távú bérbeadásra szánt lakásnak mindig az Ön ellenőrzése alatt kell lennie.
Köteles tisztán tartani, minden verseny előtt kitakarítani, textíliákat rendszeresen mosni, fogyóeszközöket (teászsák, cukor, szemeteszsák, wc papír) pótolni. - Az irodák bérlése gyakran feltételezi, hogy szükség van az abszolút minimumra - falakra, ablakokra, ajtóra, valamint telepített víz- és csatornázásra.
Potenciális ügyfelek elemzése
Érdekes tény:
A napi két óránál hosszabb zeneleckék elfogadhatatlanok a szomszédos bérlők számára, és a zajnak minősülnek – ilyenek a németországi bérlakásokra vonatkozó törvények.
Hosszú távú bérletre potenciális ügyfelek az üzlet meglehetősen széles. NÁL NÉL általánosságban 18-30 éves fizetőképes embereknek képzelhető el.
Ami az irodák négyzetméterbérlését illeti, itt is kiterjedt a demográfia.
Valójában ebben az esetben a bérlők neme és életkora nem sokat számít. A legfontosabb dolog a foglalkozásuk típusa - a vállalkozói tevékenység.
De ami a napi bérleti üzletet illeti, négy fő kategória különböztethető meg:
Melyek a kiadó üzleti lakások buktatói?
- Általában a bérleti szerződés aláírásakor útlevéladatokat vesznek el a bérlőktől - megkérik őket, hogy készítsenek fénymásolatot vagy egyszerűen fényképezzék le az oldalakat (rövid távú bérlet esetén).
De a törvény azt mondja, hogy ez tilos.
És ha veszel másikat, akkor kevesebbet fontos dokumentum, még jobban megnő annak a veszélye, hogy megtévesztik vagy megrongálják az ingatlant. - Ahhoz, hogy jó hírnévre tegyen szert, és rendszeres vásárlói áramlása legyen, folyamatosan be kell fektetnie.
Takarításban, mosásban, életkörülmények javításában és különféle problémák megoldásában.
Ezt már a négyzetméter szállításáról való döntéskor is figyelembe kell venni. - Nehéz ellenőrizni, hogy a bérlők milyen tisztességesen viselkedjenek.
A zajos "buli" problémákat okozhat a szomszédokkal, és további költségeket okozhat a takarítással, sőt a javítással kapcsolatban is.
A régi házak lakói általában meglehetősen kritikusak azokkal a lakásokkal szemben, amelyekben folyamatosan új emberek jelennek meg.
Ez különösen akkor veszélyes, ha nem törvényes körülmények között adja bérbe ingatlanát. - Ha úgy dönt, hogy nem veszi igénybe a közvetítő iroda szolgáltatásait, megnő a lakáskiesések valószínűsége.
De még egy ingatlanos, akinek átlagosan 20% jutalékot fizet, nem garancia a bérlők rendszeres beáramlására.
Ezenkívül hirdetnie kell, és ez egy másik kiadási tétel. - A legnagyobb csapda a csalás veszélye.
Természetesen minden területen létezik.
De lakásbérbeadásnál ez különösen magas.
Nem szabad azonban a legrosszabb helyzetekre összpontosítania.
Elég ébernek és óvatosnak maradni.
Ha csak azért vesz lakást, hogy kiadja és pénzt keressen vele,
a sikeres és jövedelmező vásárláshoz:
- Az üzletet belülről kell ismerni.
Ha még soha nem bérelt lakást, nehéz lesz megértenie, hogyan bérelje ki hatékonyan a sajátját.
Bérelhet házat egy-két napra a saját városában, és eljátszhatja a „titokzatos vásárló” szerepét.
Értékelje, milyen árak átlagosak, és hogyan viselkednek a bérbeadók. - Ha azt tervezi, hogy jelzáloghitelre felvesz egy lakást, amelyet kifejezetten bérlőknek ad ki, akkor jobb, ha most elhagyja ezt a gondolatot. A jelenlegi gazdasági instabilitás kegyetlen tréfát űzhet veled.
Ráadásul túl nagy a túlfizetés. - Lakásbiztosítás nélkül ne kezdjen vállalkozásba.
Ez különösen igaz a rövid távú helyiségbérletre. - Ha rendszeressé vált a lakás rakodása, akkor érdemes a mosást a mosásra, ill.
Ez többletköltség, de jelentős időmegtakarítás. - Nyugodtan tegyen fel kérdéseket a potenciális bérlőknek, beszéljen velük, nézze meg közelebbről.
Számos beszélgetésből nehéz megérteni, milyen ember áll előtted.
De gyakran kiderül, hogy kiszűri a leggyanúsabbat és a legelégtelenebbet. - Állítsa be magát arra a tényre, hogy az „illetéktelen” időpontokban történő hívások megszokottá válnak az Ön számára.
És fennáll annak az esélye, hogy többször is fel kell hívnia a bérlőket valamilyen probléma megoldásához.
Ha nem áll készen erre, tegye a felelősséget az ügynökség „vállára”.
A fentiekből arra lehet következtetni, hogy a specifikus üzleti lakás bérbeadása Ez nem egy arany jegy.
Mindenesetre folyamatosan erőfeszítéseket kell tennie a fejlesztésébe. Akkor többé-kevésbé szilárd lesz a bevétel.
Vagy delegáljon minden kérdést egy ingatlanügynökségre.
Ebben az esetben el kell felejtenie a magas keresetet, mert meglehetősen nagy jutalékot kell fizetnie.
De ha vannak négyzetméterek, és valamiért nincs rájuk szükség, akkor sokkal ésszerűbb kiadni egy településnek vagy irodáknak, és nem csak üresen hagyni.
Hasznos cikk? Ne maradj le az újdonságokról!
Adja meg e-mail címét, és e-mailben kapja meg az új cikkeket
