Artyom Lobachenkov - despre cum să închiriezi sau să închiriezi un ghișeu pentru o zi, un magazin pentru o săptămână sau o mansardă timp de o lună
Mulți antreprenori sunt interesați periodic de închirierea pe termen scurt a spațiilor mici. De exemplu, un fermier trebuie să vândă un produs sezonier, un meșter lucrat manual trebuie să organizeze o vânzare, iar un startup online trebuie să organizeze o campanie strălucitoare de PR offline. În acest caz, poate fi util un serviciu de închiriere imobiliară pe termen scurt, care pune în legătură proprietarii de proprietăți cu chiriași și îi ajută să ajungă la o înțelegere. Cu ajutorul acestuia, puteți închiria sau închiria orice spațiu - de la pavilioane de cumpărături la o „insulă” într-un centru comercial sau o canapea în hol pentru o perioadă de la o zi la câteva luni.
31 de ani, antreprenor din Moscova, co-fondator al serviciului inchiriere pe termen scurt proprietate comerciala. Absolvent al Facultății de Economie din Nikolaevsky universitate de stat specializarea în managementul întreprinderilor. A dezvoltat proiecte pe Internet de mai bine de 10 ani. Fondatorul companiei PixelSet(dezvoltarea de soluții complexe de Internet). Proiectul Spaceinspace este dezvoltat în parteneriat cu Evghenie IakusevȘi Tatiana Soboleva.
Dacă există inconveniente, atunci există loc pentru afaceri
Ideea unui serviciu de închiriere pe termen scurt a imobilelor comerciale a venit de la co-fondatorii proiectului, Evgeniy Yakushev și Tatyana Soboleva, în 2015. Tatyana lucra în sectorul imobiliar de vânzare cu amănuntul la acea vreme și a întâlnit destul de des solicitări de închiriere pe termen scurt a spațiului comercial. Serviciile similare au început să câștige popularitate în Marea Britanie și SUA în acel moment.
Tatyana și Evgeniy, precum și Artyom Lobachenkov, care s-a alăturat proiectului puțin mai târziu, și-au analizat munca și au încercat să-și imagineze dacă o astfel de idee va „funcționa” în Rusia. Fondatorii proiectului au văzut: este nevoie de un astfel de serviciu, dar practic nu există unde să apeleze pentru el. Platforme specializate în special în închirieri pe termen scurt spațiu de vânzare cu amănuntul, nu sa întâmplat încă.
Procesul de închiriere a acestor spații este destul de complicat. Pentru a încheia un acord, un antreprenor trebuie să colecteze documente și aprobări și să fie supus verificărilor necesare. Este nevoie de mult timp și efort.
„Închirierea unui spațiu comercial este un proces confuz și de neînțeles pentru majoritatea oamenilor. Nu este deloc optimizat. Și acolo unde există „neoptimizare” există loc și oportunități de creștere. Spaceinspace poate regla, digitiza și face această zonă convenabilă datorită IT. Când totul este clar, de înțeles și prezentat pe o singură platformă, se simplifică viața atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar”, spune Artyom Lobachenkov.
Problema principală pe stadiul inițial Crearea platformei Spaceinspace s-a datorat lipsei unui temei legal. La acel moment, colegii și partenerii lui Artyom nu înțelegeau în principiu dacă un serviciu de închiriere pe termen scurt a spațiilor comerciale putea funcționa în Rusia în conformitate cu legea. Prin urmare, a fost necesar să se găsească un format corect din punct de vedere juridic pentru contractul de agenție care se încheie cu proprietarul.
Lucrările la contract au durat aproximativ patru luni și au costat aproximativ 500-600 de mii de ruble. Fondatorii serviciului au fost sfătuiți de mai mulți avocați.
„Ne-am definit ca un serviciu care controlează tranzacția de închiriere în toate etapele: de la formarea de către chiriaș a unei cereri de închiriere până la plecarea acestuia din sediu. Toate tranzacțiile trec prin noi, iar dacă apar dificultăți, inclusiv birocratice, serviciul nostru le rezolvă”, notează Artyom Lobachenkov.
Rolurile fondatorilor în proiect au fost următoarele: Artyom Lobachenkov este responsabil pentru platforma IT și comunicarea cu principalii proprietari (proprietari de centre comerciale și brokerii), Tatyana Soboleva este implicată în marketing și atragerea clienților și partenerilor, în zona de responsabilitatea lui Evgeny Yakushev - stilul formei, branding și strategie de proiect.
În total, echipa Spaceinspace are 18 persoane. Aceștia sunt programatori, marketeri care lucrează pentru a atrage proprietari, precum și doi manageri de relații de închiriere.
Lansarea platformei
Următorul pas după elaborarea documentelor a fost crearea unui site web și a unei baze pentru platforma IT. Acest lucru a fost realizat de specialiști de la compania de dezvoltare a proiectelor pe Internet PixelSet, deținută de Artyom.
Am reușit să pregătim prima versiune a site-ului în doar o lună. Sediul unor centre comerciale celebre au fost amplasate pe el ca eșantion. Fondatorii proiectului au demonstrat acest site în timpul întâlnirilor cu potențialii proprietari - au introdus în sistem date despre punctele de vânzare cu amănuntul reale ale unui anumit proprietar, folosind exemplul lor pentru a arăta capacitățile sistemului.
În același timp, era în curs de căutare proprietarii prin intermediul prietenilor lui Evgeniy Yakushev și Tatyana Soboleva. Am folosit și publicitatea contextuală și promovarea pe rețelele sociale. Până la sfârșitul anului 2016, am reușit să găsim primii zece proprietari în acest fel - în principal magazine și mici centre de cumparaturi.
Potrivit lui Artyom, nu a fost ușor să explice proprietarilor spațiilor de vânzare cu amănuntul sensul serviciului și beneficiile acestuia la început. A trebuit să ne certăm mult timp și în detaliu despre avantajele platformei Spaceinspace.
„La început am văzut că a existat o neînțelegere în rândul proprietarului despre cine suntem noi în principiu și cum să lucrăm cu noi. Vorbeam despre un format complet nou pentru mulți – închirieri pe termen scurt. Mulți oameni nu au luat-o în serios atunci. Nu toată lumea a înțeles de ce este necesar să se închirieze spații pentru perioade scurte”, explică Artyom Lobachenkov.
Site-ul a fost lansat în noiembrie 2016. Este o platformă online în care sunt postate profilurile spațiilor care sunt de închiriat. Fișa sediului conține informații detaliate: fotografie, descriere, locație, condiții de închiriere. Atunci când un chiriaș depune o cerere de închiriere a unui spațiu, aceasta este revizuită de proprietar, care decide dacă îl acceptă sau îl respinge.
Pariați pe companii mari
După câteva luni de muncă, fondatorii serviciului au decis să-și schimbe atenția în favoarea proprietarilor mai mari. Potrivit lui Artyom, proprietarii mari și mici necesită aproximativ același efort în etapa încheierii unei înțelegeri. Procesul de semnare a unui acord durează aproximativ o lună și jumătate și depinde puțin de dimensiunea spațiului companiei partenere, iar „epuizarea” din cooperarea cu un jucător mare este mai mare.
Acum Spaceinspace încearcă să atragă mari lanțuri de retail sau organizații care gestionează mai multe obiecte simultan pentru a coopera. Consecința acestei abordări este apariția unor proprietari mai mari pe platformă. Acum fondatorii serviciului comunică cu mai mulți lanțuri de magazine. Negocierile cu unii dintre ei se apropie de etapa finală. Uneori durează mai mult decât luna și jumătate „alocată”, dar rezultatele unei astfel de lucrări merită tot efortul.
În același timp, micii proprietari au început deja să vină pe cont propriu – pe baza reclamelor și recomandărilor. Pentru comoditatea acestora, site-ul are formulare cu care puteți adăuga și enumera rapid un nou sediu disponibil pentru chiriași.
„Cu cât comunicăm mai mult cu proprietarii mari, cu atât mai des vedem că li se luminează ochii și înțeleg care este esența platformei Spaceinspace. Acest lucru se datorează faptului că am învățat să ne poziționăm mai bine și să ne articulăm beneficiile. Am învățat să comunicăm în aceeași limbă cu proprietarii și să înțelegem mai bine procesele lor de afaceri. Companiile văd potențial în noi și beneficiază pentru ele însele din cooperarea cu noi”, este convins Artyom Lobachenkov.
Aproximativ 90% dintre cererile de închiriere provin de la antreprenori și întreprinderi mici și mijlocii - cu o cifră de afaceri de până la 10 milioane de ruble pe lună și până la 30 de angajați în personal
Uneori, spațiul este „luat” doar pentru o zi sau câteva zile. Astfel de chiriași ar putea fi antreprenori online care organizează o campanie de vânzare sau de PR sau bloggeri populari cu propria lor bază de fani. Pentru ei, închirierea pe termen scurt este o oportunitate de a-și vedea abonații „în direct”. Iar centrele comerciale primesc o mare masă de vizitatori fideli prin atragerea unui singur chiriaș interesant.
Majoritatea celor care închiriază spațiu pentru o lună sau câteva luni sunt magazine online populare care primesc câteva sute de comenzi pe lună. De obicei, doresc să deschidă un showroom sau un punct de ridicare într-un centru comercial sau altul spatii comerciale. Scopul lor principal este să „mete offline” cât mai repede posibil și fără costuri suplimentare. De asemenea, cu ajutorul chiriilor pe termen scurt, antreprenorii pot organiza un eveniment, pot organiza o vânzare, pot testa popularitatea produselor lor și relevanța unui anumit punct de vânzare. Dacă au succes, mulți dintre „chiriașii temporari” vor lua în considerare contracte de închiriere mai lungi pentru spațiul lor.
„Antreprenorii de pe internet nu înțeleg de ce trebuie să închirieze spațiu pentru un an sau câțiva ani. Piața se schimbă dinamic, tendințele vin și pleacă. Adesea vor să închirieze pentru o lună sau două, „și apoi vom vedea”. Aceasta este o trambulină pentru ei. Apoi, cu un grad ridicat de probabilitate, aceștia pot deveni „chiriași ancorați pe termen lung”, ceea ce este benefic pentru locator”, spune Artyom.
Pentru proprietari, chiriile pe termen scurt deschid mai multe oportunități noi. În primul rând, această abordare vă permite să beneficiați de suprafețe care nu erau planificate anterior pentru închiriere. Acestea includ pasaje, coridoare, scări și alte zone „necomerciale”. În timpul negocierilor cu reprezentanții Spaceinspace, potențialii chiriași spun adesea că nici măcar nu s-au gândit să închirieze un astfel de spațiu.
Uneori, închirierea pe termen scurt pentru proprietarul spațiilor este singura modalitate de a câștiga bani pe acestea. De exemplu, unul dintre potențialii parteneri ai serviciului a planificat reconstrucția sediului său la începutul anului 2018. Pentru cele câteva luni rămase, aceste spații pot fi închiriate ca „magazin temporar”, sau puse la dispoziție pentru anumite evenimente (prezentări, spectacole etc.).
Prețul pe metru pătrat pe zi pentru închirierea pe termen scurt este cu 20–30% mai mare decât pentru închirierea pe termen lung
Un alt plus pentru proprietar este rotația chiriașilor. Potrivit lui Artyom Lobachenkov, apariția de noi magazine și proiecte în centrul comercial crește loialitatea vizitatorilor față de această facilitate în ansamblu. „Chiriașii pe termen scurt” organizează adesea vânzări, organizează spectacole și deschid magazine pop-up (magazine temporare). Astfel de evenimente interesante mențin și interesul publicului în centrul comercial.
„Într-un centru comercial, o fată a închiriat o masă pe hol cu ajutorul nostru. Acolo a făcut pictură pe față pentru copii. În noiembrie-decembrie, ea a închiriat în mod repetat spații similare prin noi. Toată lumea beneficiază de asta. Pentru fată, un avantaj important a fost costul scăzut al chiriei, iar pentru centru comercial - popularizarea locului și distracția pentru public”, dă un exemplu Artyom.
În plus, platforma IT Spaceinspace ajută la economisirea de timp pentru angajații departamentului de închiriere. Optimizarea și digitizarea procesului de aplicare vă permite să primiți și să procesați un flux de aplicații, grărind semnificativ selecția opțiunilor optime.
Primele rezultate
Serviciul Spaceinspace oferă spre închiriere spații de diferite dimensiuni și formate. Acesta poate fi un mic tejghea dintr-un magazin cu o suprafață de 1-2 metri pătrați sau spații mai mari de 100-500 de metri pătrați. Perioadele de închiriere variază de la o zi la câteva luni, în funcție de dorințele chiriașului și ale proprietarului.
Pe site-ul din acest moment sunt inregistrati aproximativ 100 de locatari. Printre acestea se numără atât centre comerciale mari, cât și magazine mici, magazine, cafenele. În total oferă spre închiriere aproximativ 200-300 de site-uri. În următoarele una sau două luni, sunt planificate să apară încă aproximativ 40 pe serviciu. puncte de vânzare cu amănuntulîn centre comerciale și retail stradal. Acesta este formatul cel mai des solicitat de clienții chiriași. În ciuda lipsei de publicitate menită să-i atragă, serviciul primește zilnic circa zece cereri de închiriere.
În acest moment, aproximativ 20 de tranzacții de succes au fost implementate cu ajutorul Spaceinspace cost total aproximativ un milion de ruble. Majoritatea dintre ei închiriază spații în centre comerciale. Se caută și spații bazate pe principiul „magazin în cadrul unui magazin”: de exemplu, un tejghea pentru vânzarea mierii a fost închiriat într-o brânzeturi.
Venituri si cheltuieli
La încheierea unui contract, chiriașul plătește serviciului un comision în valoare de 3 până la 30% din valoarea tranzacției. Serviciul se angajează să susțină pe deplin contractul de închiriere: de la negocieri și documente până la plecarea chiriașului din locație. Toate serviciile sunt gratuite pentru proprietari.
„De regulă, chiriașul nu ar putea închiria majoritatea spațiilor pe care le oferim fără ajutorul nostru, deoarece proprietarul pur și simplu nu plănuia să le închirieze”, spune Artyom.
Cel mai mare element de cost pentru proiect este dezvoltarea unei platforme IT. Aproximativ 400.000 de ruble sunt cheltuite lunar pentru el
Sarcinile în curs de rezolvare pentru dezvoltarea platformei ar trebui, potrivit lui Artyom Lobachenkov, să ducă relația dintre proprietar și chiriaș la un nou nivel.
Costurile de promovare sunt de aproximativ 100.000 de ruble pe lună. Acestea includ publicitate contextualăși publicitate pe rețelele sociale, precum și participarea la forumuri și conferințe de retail. Pe ele, fondatorii proiectului vorbesc despre formatul de închiriere pe termen scurt, avantajele acestuia și aplicarea în practică.
„Scriem în mod regulat articole despre resursele de afaceri, dăm rapoarte și prelegeri. Acest lucru creează mai multă încredere în noi și o înțelegere a modului în care puteți lucra cu noi”, spune Artyom.
Planuri și perspective
Perspectivele viitoare de afaceri depind în primul rând de numărul de proprietari și de spațiul pe care aceștia îl oferă. Pentru confortul lor, echipa Spaceinspace actualizează constant serviciul cu funcții și capabilități noi. Printre funcțiile deja implementate se numără și selecția chiriașilor. Programul sortează și clasifică toate cererile de la potențialii chiriași în funcție de criterii specificate. Drept urmare, proprietarul zonei primește selecția de care are nevoie.
„Nu trimitem proprietarului aplicații brute care îi sunt inutile, ci doar cele care îndeplinesc cerințele și obiectivele sale actuale. Știm multe despre chiriașii noștri: ce fel de afacere au, care este cifra de afaceri, ce îi interesează. Aceste date ne permit să segmentăm baza de date în funcție de mulți parametri”, spune Artyom.
Capacitățile tehnice ale serviciului care sunt planificate să fie dezvoltate mai întâi sunt colectarea și analiza datelor. De exemplu, proprietarii vor primi statistici privind succesul tranzacțiilor de închiriere. Aceste date pot fi folosite pentru a reglementa procesele de afaceri și pentru a îmbunătăți eficiența centrului comercial. Întregul volum de date și analize este oferit proprietarilor gratuit.
„Cu cât sunt mai multe proprietăți listate pe site, cu atât acest sistem poate fi mai util pentru proprietar. Ne concentrăm pe colectarea de date mari și suntem gata să împărtășim aceste date proprietarilor, astfel încât aceștia să poată câștiga bani mai mulți bani„”, explică Artyom Lobachenkov.
Până la sfârșitul anului 2017, fondatorii serviciului se așteaptă să crească numărul punctelor de vânzare cu amănuntul oferite spre închiriere la o mie de unități.
Pentru a face acest lucru, este necesar ca cel puțin 200-300 de proprietari să coopereze cu proiectul. Pe viitor, ne gândim să intrăm în centre comerciale și lanțuri regionale.
„Acum ne concentrăm în primul rând pe proprietari și îi atragem activ. Înțelegem că nu putem satisface întregul volum de cereri de închiriere fără o bază puternică de proprietari”, spune Artyom.
Fondatorii proiectului îl dezvoltă pe cheltuiala lor. De la începutul vânzărilor, au primit în mod repetat oferte de la potenţiali investitori. Dar atragerea investițiilor financiare nu este o prioritate pentru coproprietari. „Suntem în primul rând interesați nu de finanțe, ci de „investiția de expertiză”. De exemplu, o persoană care deține un număr mare de puncte de vânzare cu amănuntul sau care are cunoștințe de piață vine la echipa noastră. Acest lucru ar accelera procesul odată cu apariția de noi premise și expertiză interesante în această chestiune.”
Am vorbit într-unul din apartamentele „de lucru”. Ne-am gândit că măcar așa vom putea vorbi calm, în detaliu, dar unde să mergem? telefon mobil A sunat necontenit femeia de afaceri. Clienți, clienți, clienți...
Mă descurc în continuare fără un terț forta de munca, nu angajez asistenți. Poate că mama ajută puțin. Dar deja devine dificil, este supărător”, se plânge Yulia, directorul companiei „Susutochno.com”. - Dar afacerea merge, se dezvoltă, generează venituri, iar acesta este cel mai important!
Atunci de ce lucrezi fără asistenți?
Da, vezi tu, la început s-au investit destul de mulți bani, dar acum trebuie să-i recupereze cumva!
Unde începe afacerea?...
Desigur, sunt interesat de unde a început totul, cum a apărut ideea organizației propria afacere pentru inchiriere pe termen scurt. Se dovedește că a fost complet întâmplător.
A început când mi-am cumpărat un apartament pe credit. Am plătit 30% din prima rată, iar suma rămasă trebuia plătită lunar. Dar am vrut să minimizez cumva costurile, să compensez unele dintre pierderi, mai ales că aveam un alt apartament în care să pot locui”, spune Yulia oarecum entuziasmată. - A fost destul de dificil să „recuperezi” banii cheltuiți prin închirierea lor pentru o perioadă lungă de timp și a durat mult. Atunci am decis să închiriez zilnic.
În primul rând, fata a încheiat o înțelegere cu una dintre agențiile imobiliare, care i-a aprovizionat cu clienți pentru un anumit comision. Apoi mi-am dat seama că un apartament este nesemnificativ. S-a decis să locuiască cu un prieten și, de asemenea, să închirieze o a doua casă.
Două apartamente sunt mai bune decât unul. Dar după câteva luni a devenit clar că nici asta nu era suficient. Și s-a găsit o cale de ieșire. Yulia a început să închirieze apartamente în condiții de închiriere pe termen lung pentru reînchiriere - un contract de închiriere a fost încheiat cu proprietarii pe 11 luni cu prelungire ulterioară și un contract de administrare a trustului de proprietate. Adică proprietarii nu erau folosiți în întuneric; știau de ce se face.
Trebuie să fi fost greu să cauți astfel de apartamente? La urma urmei, nu toată lumea va fi de acord să lase străini completi să intre timp de o zi!
În primul rând, am încercat să iau apartamente ieftine, nemobilate. Și în al doilea rând, ea a plătit proprietarilor puțin mai mult decât chiriașilor obișnuiți. Și în majoritatea cazurilor oamenii au fost de acord. Desigur, proprietarii de apartamente scumpe, de regulă, nu doresc ca spațiul lor să fie închiriat zilnic. Cu toate acestea, există o cerere atât pentru cele ieftine, cât și pentru cele scumpe, așa că trebuie să te învârți.
Astăzi, Yulia are un singur apartament în arsenalul ei cu renovare de calitate europeană și alte delicii, toate celelalte sunt mai simple, dar acestea sunt cele mai căutate: „Lumea mă sună adesea și cere un apartament care ar costa cât de mult. cat mai putin, fara obiecte de lux – doar pentru a petrece noaptea undeva. Deși uneori este invers, clienții cer podele încălzite, un jacuzzi cu hidromasaj și le oferă echipamente de ultimă generație...”
Bifurcare
Din interior, afacerea de închiriere de apartamente pe termen scurt este împărțită în două segmente. Există „proprietari privați”, precum Yulia, care lucrează cu apartamente ieftine și nu oferă clienților niciun fel de servicii aditionale, și - agenții imobiliare mari care deservesc apartamente cu servicii de lux cu mai multe camere.
Ambele opțiuni sunt solicitate de consumatori, dar pentru a începe propria afacere, prima este mult mai ușoară, deoarece necesită mai puține investiții și bătăi de cap. Adevărat, cu riscuri mari.
Persoanele fizice nu sunt foarte interesate de acest tip de afaceri (care lucrează în segmentul „apartamentelor cu servicii” scumpe - nota autorului), necesită resurse și investiții semnificative și, cel mai important, nu începe imediat să genereze venituri bune. De regulă, acesta este lotul agențiilor mari, pentru care acest lucru face, în primul rând, parte din imaginea lor, deoarece oferă o gamă completă de servicii, inclusiv închirieri pe termen scurt, spune Marina Markarova, managing director. firma de consultanta Padurea neagra.
Dar începerea unei afaceri în segmentul apartamentelor ieftine, după cum sa dovedit, este destul de simplă din punct de vedere legal. Chiar dacă respectați toate formalitățile. Cel puțin, Yulia asigură că lucrează complet oficial: „Nu am îndrăznit să încep fără să înregistrez totul documente oficiale. Este pur și simplu imposibil să trăiești în fiecare zi cu frică.”
Ce documente a trebuit să completați?
M-am înregistrat imediat ca PBOYUL. În coloana „direcție de lucru” am indicat „tranzacții imobiliare”. Mi-am raportat informațiile fiscale și poliției. Acum plătesc impozit - 13%. Asta e tot, de fapt.
Au fost probleme cu poliția locală sau cu alte autorități?
Nu, ei știu ce fac. Principalul lucru pentru ei este că nu există încălcări ale ordinii publice.
Investițiile în acest segment de piață, cel puțin la Moscova, se plătesc destul de repede. În trei luni, Yulia reușește să returneze toți banii cheltuiți pentru închirierea și mobilarea fiecărui apartament. Și atunci începe profitul, care merge spre dezvoltarea afacerii și îmbunătățirea condițiilor în alte apartamente. Da, și rămâne pe viață. Dar printre motivele pentru care reprezentanții agențiilor imobiliare nu recomandă ca „proprietarii privați” să se angajeze în închirieri pe termen scurt este imposibilitatea de a obține rapid profit și de a oferi servicii care, în opinia lor, sunt solicitate.
Există pe piață o serie de firme foarte mici care oferă doar 4-8 apartamente. Dar nu pot oferi întreaga gamă de servicii disponibile pentru agențiile mari. Nu pot oferi același nivel de servicii”, explică șeful departamentului apartamente cu servicii. companie britanică„Intermark” Denis Shmarev. - La urma urmei, nu este suficient să găsești un client pentru o perioadă scurtă de timp; trebuie să îi oferi și o anumită gamă de servicii, care, dacă ai unul sau două sau trei apartamente, nu prezintă interes financiar pentru investitor. Mentinerea infrastructurii de servicii, plata pentru publicitate, zilnic Managementul operational va absorbi cu siguranță tot sau o parte semnificativă din profit.
Asa este. Dar numai când vine vorba de apartamente scumpe. Iar pentru eroina noastră, publicitatea și managementul operațional consumă doar o mică parte din cheltuielile ei.
Investesc foarte puțini bani în publicitate. Am un acord cu mai multe agentii imobiliare care imi furnizeaza periodic clienti si percep un comision. Cu propria mea publicitate - acesta este un site web și postând anunțuri pe Internet - aș putea „strânge” maximum două apartamente. Dar nu este încă posibil să investim într-o promovare mai masivă. Și nu văd nicio nevoie anume”, spune Yulia.
Să fie cerere!
Cine creează cererea de închirieri pe termen scurt? Întrebarea nu are un răspuns clar - totul depinde de nivelul apartamentelor oferite, de serviciul oferit și de alți factori. Aceștia ar putea fi turiști sau oameni de afaceri care au venit să stea. Sau cei care lucrează în oraș cu un contract pe termen scurt, care trec prin oraș în tranzit (uneori închiriază un apartament pentru o jumătate de zi dacă trebuie doar să aștepte un zbor de seară), și chiar locuitorii locali care trebuie să-și petreacă timp liber sau o întâlnire importantă de afaceri pe un teritoriu neutru. Atât solicitanții, cât și studenții cu fracțiune de normă care au venit să susțină examene cer un apartament liniștit, fără preturi. Ei bine, atunci cererea este segmentată în funcție de tipul clienților, numărul de vizitatori, a acestora situatie financiara, cerințe.
Astăzi sunt populare apartamentele mari cu trei până la patru camere pentru câteva zile, care sunt rezervate de turiștii care vin la Sankt Petersburg. companie mare sau întreaga familie”, spune Valentin Miklyaev, directorul companiei Hotel Expert din Sankt Petersburg. „Mulți străini doresc să închirieze un apartament în timpul șederii lor la Moscova, astfel încât acesta să fie situat în centru, cu reparații bune, dar în același timp mai ieftin decât un hotel”, adaugă Marina Markarova.
Dar Julia are clienți diferiți. Apropo, unele companii imobiliare evită în mod deliberat să lucreze în sectorul de închiriere pe termen scurt, crezând că oferirea unui apartament pentru o oră sau o noapte face parte exclusiv din afacerea de a oferi servicii intime, cu care nu vor în niciun caz să fie asociate, declarând că lucrează doar cu „oameni cumsecade”. În acest caz, proprietarilor privați nu le pasă cum își petrece timpul clientul în apartamentul închiriat. „Pentru oameni ca mine, toți chiriașii sunt doar clienți care ne plătesc. Și nu ne interesează ce vor face acolo. Principalul lucru este că totul este în ordine”, spune Yulia.
Legea este lege
Dacă se încheie sau nu un contract de închiriere pe termen scurt cu un client - această problemă este decisă în fiecare caz individual. Valentin Miklyaev (Expert în hotel) este sigur că acest lucru trebuie făcut. „Pentru ca o astfel de afacere să aibă succes, este necesar să oferim clienților posibilitatea de a întocmi un contract de comision. Acest lucru crește încrederea oaspeților și asigură situațiile financiare pentru cei care vin într-o călătorie de afaceri. În plus, ar trebui să puteți înregistra oaspeții la biroul de pașapoarte și vize, ceea ce poate fi deosebit de important pentru străini.”
Clienții apartamentelor din segmentul de preț mai mic sunt mult mai puțin pretențioși în acest sens. Uneori, chiriașii cer să încheie un acord cu ei (dacă sunt într-o călătorie de afaceri), dar mai des ei înșiși îl refuză. Acest lucru este într-adevăr foarte supărător și nu are sens dacă clientul închiriază un apartament pentru o zi sau două.
Hotel sau apartament?
Sincer, pentru orice client, închirierea unui apartament se dovedește a fi mult mai profitabilă decât rezervarea unei camere de hotel - toți participanții pe piața de închiriere pe termen scurt, care și-au împărtășit comentariile cu Business Journal, sunt siguri de acest lucru. În primul rând, este vorba despre economii, care pot ajunge la 40–50% în cazul apartamentelor scumpe și mult mai mult în cazul celor ieftine. În plus, cererea crescută pentru astfel de servicii la Moscova este cauzată de lipsa camerelor în hotelurile de trei stele, și uneori de patru și cinci stele, își amintește Denis Shmarev. Un alt factor important este confortul familiar al acasă, care nu poate fi obținut într-un hotel. Și poți invita cu ușurință oaspeți, darămite în camera ta.
Există, totuși, unele dezavantaje. „Într-un hotel puteți comanda mâncare la orice oră din zi sau din noapte, să solicitați, de exemplu, un fier și o masă de călcat”, spune Marina Usenko, vicepreședinte senior al Jones Lang LaSalle Hotels Moscova. - În plus, poți avea încredere în calitatea constantă a serviciilor, în timp ce apartamentul diferă de la un apartament la altul. Cu excepția cazului în care, desigur, toate sunt gestionate profesional de un singur operator și terminate în interior standard uniform(care, totuși, este practic inexistent la Moscova).”
Dar, potrivit Yulia, toți cei care au reușit să folosească serviciile apartamentelor de închiriere pe termen scurt, de regulă, sunt înclinați către această opțiune, preferând-o serviciului hotelier: „Cel puțin lucrez cu conștiință și încerc foarte mult să mă asigur că toti clientii mei sunt multumiti. De aceea oamenii se întorc la mine data viitoare când vin la Moscova - sunt deja destul de mulți obișnuiți.”
Cine nu riscă...
Desigur, oricine decide să-și încerce mâna pe piața de închiriere pe termen scurt ar trebui să fie conștient de numeroasele riscuri.
Cei care intenționează să dezvolte această afacere trebuie să înțeleagă cât de riscantă este. Când am început prima dată, a fost foarte înfricoșător - eram mereu nervos”, se plânge Yulia. - Mi-a fost teamă să nu fure sau să spargă ceva, sau să mă jefuiască. Practic, încă mi-e frică. Dar m-am obișnuit deja și până acum Dumnezeu a fost milostiv. Din experiență pot spune că există mult mai mulți oameni cumsecade decât răi!
Și totuși, printre principalele riscuri se numără defecțiuni majore și minore ale echipamentelor sau mobilierului de către chiriaș, furtul cu chei duplicate, inundația, incendiul și nemulțumirea față de vecini. Toate aceste probleme trebuie rezolvate de proprietar. Însă proprietarii, în special cei cu experiență, au propriile lor trucuri și metode de protecție.
De exemplu, am încuietori cu combinație la ușile tuturor apartamentelor și schimb constant codul, așa că locatarul anterior, chiar dacă are o cheie duplicată, nu va putea intra în apartament”, spune Yulia. - Și luptăm împreună împotriva „reiterelor” care își câștigă existența jefuind apartamentele închiriate. Dacă o persoană fură ceva cel puțin o dată, numele său este trecut pe o listă „neagră” și distribuit între jucătorii de pe piață - ca mine, „proprietari privați” și agenții imobiliare. Mai mult, toată lumea împărtășește informații de bună voie, înțeleg că este în interesul lor. Uneori, chiar și poliția sună și avertizează că o astfel de persoană a jefuit deja un apartament și poate apărea din nou.
La fel, Denis Shmarev (Intermark) recunoaște că firma sa lucrează exclusiv cu clienți corporativi de încredere care nu își vor permite să fure sau să spargă ceva, iar în cazul unor avarii majore la echipamente sau mobilier, aceștia vor putea compensa pentru pierderi. Pentru daune minore (vase sparte etc.), clienții nu sunt obligați de obicei să primească despăgubiri.
Dar pentru Yulia este mai dificil: „Poți conta pe compensație doar dacă clientul este o persoană decentă și va plăti el însuși totul. „Knocking out” nu funcționează. Și dacă apar probleme, trebuie să compensați pe cheltuiala dvs..” Și totuși, antreprenorul încearcă să se asigure împotriva unor astfel de riscuri efectuând un fel de screening a clienților:
Mulți oameni sunt refuzați. Am învățat deja să simt din voce ce fel de persoană sună. Dacă am vreo suspiciune, mă întâlnesc cu clientul pe un teritoriu neutru lângă metrou. Dacă suspiciunea devine brusc mai puternică, îl refuz. Da, sunt mulți oameni nemulțumiți. Dar nici eu nu vreau să risc. În plus, nu găzduiesc oameni foarte tineri. Fundamental. În primul rând, sunt cele mai zgomotoase. Și în al doilea rând, s-ar putea să fure ceva mic care le este inutil, dar important pentru mine (de exemplu, o telecomandă a televizorului) sau să spargă ceva din prostie. Și sunt, de asemenea, suspicios față de cei care sună și încep imediat să întrebe despre echipamente, lucruri și nu despre apartamentul în sine. Apar suspiciuni proaste...
Ai avut conflicte cu vecinii tăi? Nu cheamă poliția dacă chiriașul face tam-tam?
Odată clienții au provocat o inundație. A trebuit să o rezolv. În general, încerc să mă înțeleg cu vecinii mei o relatie buna. Ei au toate contactele mele și cer ca, dacă se întâmplă ceva, să mă sune pe mine, nu pe poliție.
În general, problemele cu organizarea acestei afaceri, dacă te uiți la ea, nu sunt atât de complicate. Da, sunt costuri. Și totuși, această zonă de servicii este destul de promițătoare pentru companiile nou-înființate. Așa că Yulia visează să-și extindă afacerea. Și vise la scară mare:
Pe viitor, vreau să cumpăr o casă întreagă și să o fac ceva ca un hotel, unde vor fi apartamente în loc de camere. Așezați agenți de pază, echipați-i după bunul plac, faceți apartamente de diferite niveluri, astfel încât clienții să poată intra”, își descrie cu entuziasm Yulia viitoarea sa creație. - Acum negociez deja cu investitorii, caut o casă pe care să o pot cumpăra. Am considerat că banii investiți ar trebui rambursați pentru câțiva ani. Dar atunci afacerea va face profit și, sper, mult. Totuși, cu cât sunt mai multe apartamente și cu cât afacerea este mai bine organizată, cu atât mai bine!
- achiziționarea de imobile comerciale;
- participarea la construirea spațiilor;
- achiziționarea de gata făcute afaceri de închiriere.
Afacerea de închiriere este una dintre cele mai profitabile investiții, deoarece este pasivă și nu necesită participarea activă a proprietarului. Deja în momentul achiziției, se achită de la sine generând venituri. Pe lângă profitabilitate, este de încredere. Succesul afacerii de închiriere depinde de proprietatea în sine, iar această problemă trebuie abordată cât mai responsabil. Nu ar trebui să începi o afacere singur; trebuie să calculezi toate riscurile și să găsești parteneri demni și de încredere. Specialiștii noștri vă vor ajuta să calculați corect profitabilitatea și profitabilitatea, astfel încât să puteți cumpăra profitabil o afacere de închiriere gata făcută de la proprietar.
Achiziționarea unei afaceri de închiriere nu este diferită din punct de vedere legal de cumpărare afaceri gata făcute. Atunci când alegeți o proprietate pentru închiriere, acordați atenție prețului potențial al acesteia și combinației optime a costului proprietății, care depinde de tipul de chiriaș. Trebuie să alegeți acele obiecte care sunt la cerere reală. Opțiunea ideală este achiziționarea proprietății de închiriere într-o locație accesibilă publicului, într-o clădire rezidențială cu intrare separată la parter. Proprietatea este transformată în uz nerezidențial, renovată și închiriată ca saloane de înfrumusețare sau magazine.
Camera ar trebui să fie situată în dreapta traficului principal și să aibă vedere la o stradă aglomerată. Spațiile de închiriat ar trebui să aibă legături de transport convenabile și locație, trafic ridicat și nu ar trebui să existe proprietăți goale ale concurenților în apropiere.
Avantajele unei afaceri de închiriere gata făcute
- Încheierea de contracte pe termen lung. Dacă chiriașii încheie un contract pe mai mulți ani, atunci veți evita timpul de nefuncționare a spațiului și veți primi un profit stabil.
- Nu este necesar un capital de pornire mare. Chiar dacă ați investit în reparații, aceste costuri se vor plăti cu închirierea pe termen lung.
- Costurile de utilități și reparații pentru întreținerea proprietății sunt transferate chiriașului.
- Riscuri minime și costuri cu forța de muncă.
- Cerere constantă pentru proprietăți închiriate.
- Venit mare. Puteti imparti incinta in mai multe parti astfel incat sa poata fi inchiriat diferitilor chiriasi.
Vă vom ajuta în cumpărarea și vânzarea unei afaceri de închiriere cu o perioadă de rambursare de 5 ani. Nu trebuie să vă asumați riscuri sau să vă faceți griji pentru o afacere proastă. Compania noastră vă va ajuta să alegeți opțiunea ideală pentru a face afaceri!
Cumpărarea unui imobil nu este doar o modalitate de a economisi propriile economii, ci și o oportunitate de a câștiga bani din ele prin revânzarea sau închirierea. Acesta este unul dintre activele lichide și unice. Există două aspecte principale care îi ghidează pe oamenii de afaceri care investesc în imobiliare: dorința de a-și economisi banii în fața inflației și dorința de a-și crește veniturile prin revânzarea sau închirierea imobilelor.
- Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament
- Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?
- Locul contează
- Clădire nouă sau construcție secundară - ce să alegi?
- Apartamente de inchiriat zilnic
- Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?
Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament
Achiziționarea unei locuințe în scopul închirierii în continuare este cea mai comună tranzacție de investiții. Nu veți putea face bani rapid dintr-o astfel de operațiune; venitul mediu de închiriere este de 3,5-5% pe an din costul apartamentului. Dar aceasta este o investiție promițătoare și pe termen lung; în timp, puteți muta copiii adulți aici sau o puteți vinde în scopul construcției casa la tara. Desigur, închirierea unui apartament necesită unele bătăi de cap: trebuie să cauți în mod constant chiriași, să întreții apartamentul și să faci reparații cosmetice.
Înainte de criza din 2008-2010. numărul de tranzacții de „investiții”, asociate ulterior cu obținerea de venituri, sa ridicat la aproximativ o treime din toate tranzacțiile din piata ruseasca. Treptat, ponderea lor a scăzut la 20%, iar în prezent este de 15%. În același timp, a crescut numărul investitorilor pe termen lung care achiziționează imobile pentru viitor.
Investirea banilor în achiziționarea de imobile este un proiect pe termen lung, dar mai fiabil decât un depozit bancar. Un depozit bancar poate fi plasat la 10-12% pe an în ruble, dar trebuie să luați în considerare și riscuri posibile: Au fost destul de multe bănci falimentare în ultima vreme. Băncile cu o reputație solidă oferă dobânzi scăzute.
Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?
Să aruncăm o privire la tabel, care demonstrează clar veniturile din chirie:
| Opțiuni de apartament | Cost apartament | Venituri din chirie pe lună, în ruble | Venituri din chirie pe an, în ruble |
| Cameră | 800 000 | 7 000 | 84 000 |
| Apartament 1 camera | 1 900 000 | 14 000 | 168 000 |
| Apartament 2 camere | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
| Apartament 3 camere | 3 500 000 | 22 000 | 264 000 |
Dar, pe lângă venituri, există și cheltuieli fixe - acestea sunt: reparații apartamente, chirie și plăți comunale(dacă nu este inclus în chirie), asigurări și impozit pe venit.
| Opțiuni de apartament | Chiriile și facturile de utilități pe an, în ruble | Impozit (13% din chirie) | Redecorarea | Asigurare | Cheltuieli totale pe an |
| Cameră | 24 000 | 10 920 | 6 000 | 3 200 | 44 120 |
| Apartament 1 camera | 30 000 | 21 840 | 12 000 | 7 600 | 71 440 |
| Apartament 2 camere | 42 000 | 28 080 | 24 000 | 10 800 | 104 800 |
| Apartament 3 camere | 60 000 | 34 320 | 36 000 | 14 000 | 144 320 |
Rentabilitatea și perioada de amortizare sunt afectate de mărimea investiției inițiale în imobiliare, reparații, precum și de distanța față de nodurile de transport. Perioada de rambursare pentru apartamentele achiziționate din banii tăi este mai mare de 10 ani, iar cele luate pe un credit ipotecar sunt chiar mai lungi. Dintr-un apartament cu o cameră puteți primi până la 96 de mii de ruble pe lună.
| Opțiuni de apartament | Costul apartamentului, în ruble | Venitul net, în ruble | Venit in % |
| Cameră | 800 000 | 39 880 | 4,98% |
| Apartament 1 camera | 1 900 000 | 96 560 | 5,08% |
| Apartament 2 camere | 2 700 000 | 111 120 | 3,88% |
| Apartament 3 camere | 3 500 000 | 119 680 | 3,42% |
Locul contează
Chiriașii, și în special străinii, nu sunt interesați de locația istorică a apartamentului, ci de bunele legături de transport și de disponibilitatea serviciilor necesare. Dacă nu aveți fonduri pentru a cumpăra un apartament în Moscova, atunci puteți începe să cumpărați un apartament în regiunea Moscovei. Venitul din chirie dintr-un astfel de apartament va fi cu 10-15% mai mic decat in capitala, dar se vor cheltui cu 50% mai putini bani pentru achizitionarea apartamentului.
Prețul apartamentelor și, în consecință, costul chiriei pentru locuințele situate în apropierea stațiilor de metrou și a stațiilor de cale ferată cresc brusc. Merită să urmăriți construcția de noi linii de metrou și să cumpărați acolo apartamente pentru închiriere. În Moscova, apartamentele din zonele din afara șoselei de centură a Moscovei, unde ajunge metroul, cresc brusc prețul. De exemplu, în Mytishchi, costul de cumpărare și închiriere de locuințe a crescut cu 30%.
Fără a pierde, va exista și opțiunea de a cumpăra locuințe în zonele apropiate aeroporturilor. La costuri nu atât de mari, astfel de apartamente aduc un venit stabil.
Clădire nouă sau construcție secundară - ce să alegi?
Atunci când cumpărați o locuință pentru închirierea ulterioară, trebuie să luați în considerare două lucruri: cât timp va dura să rambursați investiția și cât va costa locuința în viitor. Dacă puneți problema rentabilității fondurilor în prim-plan, atunci trebuie să cumpărați locuințe vechi.
Majoritatea ofertelor de pe piata apartamentelor sunt apartamente de constructie veche. Și cererea pentru ele este destul de mare; închirierea unui apartament la un preț mai mic este mai profitabilă decât plata pentru închirierea unui apartament. Deși există și o cerere pentru ele, unii vor să locuiască în case și apartamente nou construite, pline cu mobilier și electrocasnice moderne.
Apartamentele dintr-o clădire nouă sunt mai scumpe, așa că perioada lor de rambursare va fi mai lungă. Dar, în același timp, închirierea într-o clădire nouă va costa mai mult. Dacă un apartament este achiziționat pe piața primară, se recomandă cumpărarea lui de la un dezvoltator mare care are experiență în dezvoltarea comercială, precum și programe comune de creditare ipotecară cu băncile de stat. Dezvoltatorul vinde apartamente in conformitate cu lege federala FZ-214.
Așadar, ați achiziționat un apartament și v-ați hotărât să-l renovați. Una dintre principalele greșeli pe care le fac proprietarii este să renoveze un apartament de clasă economică cu o renovare de clasă business. Crede-mă, chiriașii nu vor aprecia acest lucru și vei cheltui destul de mulți bani. Apartamentele de clasă business sunt o altă problemă, ele trebuie să fie echipate cu mobilier scump și aici trebuie efectuate renovări de designer.
Apartamente de inchiriat zilnic
Un alt tip de venit este închirierea zilnică a apartamentelor. Astfel de servicii sunt folosite de călătorii de afaceri și de turiști care nu doresc să plătească în plus pentru hoteluri. Cele mai căutate sunt apartamentele din clasa de mijloc, costul pe zi variază între 1,5-3,5 mii de ruble. Închirierea acestei locuințe reprezintă în medie 50%% din volumul total de închiriere. Următoarele cele mai populare apartamente sunt apartamentele de lux, al căror cost de închiriere este de 3,5-6,3 mii de ruble pe lună.
Desigur, această afacere, ca oricare alta, are aspectele sale negative; apartamentul poate rămâne inactiv pentru o perioadă de timp. Dar în perioada toamnă-primăvară și mai ales în sărbători, imobiliare de clasa medie este ocupata 100%, iar pretul de inchiriere in aceste zile se dubleaza.
Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?
După cumpărarea locuințelor și conducerea lucrări de reparații, apartamentul trebuie asigurat. Întocmim un contract de asigurare integrală: asigurăm pereții, decorațiunile interioare, bunurile situate în apartament și, bineînțeles, răspunderea civilă (incendiare și incendii din vina rezidenților). Pentru apartamentele care sunt închiriate se aplică un coeficient majorat de 50%. De exemplu, pentru un apartament de la periferia capitalei, evaluat la 7,5 milioane de ruble, plata asigurării va fi de 15 mii de ruble.
Dacă închiriați singur un apartament, trebuie să:
- Obțineți acordul tuturor proprietarilor și persoanelor înregistrate pentru a închiria apartamentul.
- Pune un anunț și începe să cauți un chiriaș.
- Contractul trebuie încheiat pe o perioadă de 11 luni, în care este necesar să se menționeze:
- toate persoanele care vor locui în apartament (faceți copii ale tuturor pașapoartelor);
- cum va fi plătită chiria lunar sau trimestrial;
- cine va plăti facturile la utilități (electricitate, apă etc.);
- reguli de utilizare a aparatelor electrice;
- când proprietarul poate vizita apartamentul etc.
Cunoscătorii de timp pot întocmi un contract de închiriere contactând firmă de avocatură, acest serviciu vă va costa 2 mii de ruble.
- Întocmește un act de transmitere a apartamentului, care indică toate defectele la momentul încheierii contractului.
- Scrieți chitanțe în care proprietarul indică că a primit banii, iar chiriașului că a primit cheile.
Dacă locuința dvs. este municipală, atunci guvernul de la Moscova vă cere să o înregistrați la Întreprinderea Unitară de Stat. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați „Centrul orașului Moscova pentru locuințe închiriate”, aici trebuie să aduceți: o cerere, acordul tuturor proprietarilor de a închiria apartamentul, un extras din contul personal sau din registrul casei, un social acord de închiriere. Costul serviciului personalului centrului vă va costa 1.600 de ruble. După înregistrare, acordul va fi înregistrat la Întreprinderea Unitară de Stat.
Așadar, în acest articol am încercat să evidențiem toate avantajele și dezavantajele închirierii unui apartament, care sunt cele mai bune apartamente pentru a cumpăra pentru închiriere, în ce zone, am mai indicat că această afacere- acesta este un proiect pe termen lung și rambursarea sa are loc în câțiva ani, dar proiectul este fiabil și lichid, deoarece indiferent de chiria și cererea de chirie, aveți în continuare un activ lichid pe care îl puteți folosi în propriile scopuri , sau vinde-l.
Dacă aveți spațiu de locuit și este pur și simplu inactiv, ar trebui să vă gândiți la o afacere de închiriere de apartamente. Alege tipul de inchiriere de apartament si castiga bani!
♦ Investiții de capital: de la 20.000 de ruble. (daca exista apartament).
♦ Rambursare: 8-12% profitabilitate pe an (în general – de la 10 ani).
Dacă aveți propriul spațiu de locuit sau vă gândiți la varianta de a cumpăra cu un credit ipotecar, merită luat în considerare afacere de inchiriere de apartamente.
Acest lucru vă va permite să recuperați costurile de achiziție, precum și să câștigați bani în plus.
Există două opțiuni de închiriere – pe termen scurt (zilnic) și pe termen lung.
Fiecare dintre ele are propriile sale avantaje și capcane.
Este imposibil să spunem clar care opțiune este de preferat.
Va trebui să faci singur alegerea, după ce ai evaluat toate argumentele.
Închiriere zilnică sau pe termen lung: ce să alegi?
Ideea unei afaceri de închiriere pe termen lung este la fel de veche ca lumea.
În plus, metri pătrați pot fi închiriați nu numai pentru locuință, ci și pentru birouri.
Chiriile pe termen scurt, de asemenea, câștigă avânt. În primul rând, din cauza prețurilor mari în hoteluri.
În unele situații, locuirea în pensiuni aparent ieftine costă totuși mai mult decât un apartament închiriat.
Dar, în același timp, o persoană are ocazia de a-și gestiona în mod independent spațiul, propriul program și de a-și pregăti mâncarea obișnuită în bucătărie. Și, în general, te poți simți ca acasă.
Aspecte pozitive ale afacerii
Aspecte negative ale afacerii
Cum să începi o afacere cu închiriere de apartamente?
Dacă ați analizat toate argumentele și ați decis că închirierea apartamentelor pe termen lung sau zilnic este opțiunea dvs. de afaceri, ar trebui să verificați locuința pentru a respecta cerințele.
- Costul unui apartament este influențat, în primul rând, de locația acestuia.
Cu cât ești mai aproape de stațiile de metrou, de centru și de principalele noduri de transport, cu atât poți cere mai mult. - Amplasarea la parter este considerată un dezavantaj atunci când se închiriază contoare pentru locuit.
Dar pentru birouri acesta este principalul avantaj. - Setul de care aveți nevoie pentru a echipa un apartament pentru închiriere zilnică este extins.
Acestea includ prosoape, un set de vase de bază, un uscător de păr, cuptor cu microunde, fier de călcat și mașină de spălat sunt echipamente binevenite.
Dacă oamenii stau mult timp, se presupune că își vor aranja confortul. - Un apartament pentru închiriere pe termen scurt trebuie să fie sub controlul dumneavoastră în orice moment.
Sunteți responsabil pentru menținerea curățeniei, punerea în ordine înainte de fiecare check-in, spălarea regulată a textilelor și completarea consumabilelor (ceai, zahăr, saci de gunoi, hârtie igienică la pungi). - Închirierea de birouri presupune adesea că aveți nevoie de minimum absolut - pereți, ferestre, o ușă și instalații sanitare și canalizare.
Analiza potentialilor clienti
Fapt interesant:
Redarea muzicii mai mult de două ore pe zi este inacceptabilă pentru chiriașii vecini și echivalează cu zgomot - acestea sunt legile care reglementează locuințele închiriate în Germania.
Pentru cercul de închiriere pe termen lung potențiali clienți afacerea este destul de largă. ÎN schiță generală poate fi reprezentat ca oameni solvenți de 18-30 de ani.
Cât despre închirierea de metri pătrați pentru birouri, demografia de aici este și ea largă.
De fapt, sexul și vârsta chiriașilor în acest caz nu vor conta prea mult. Principalul lucru este ocupația lor – activitatea antreprenorială.
Dar în ceea ce privește activitatea de închiriere zilnică, putem distinge patru categorii principale:
Care sunt capcanele apartamentelor de afaceri pentru închiriere zilnică?
- De regulă, atunci când semnează un contract de închiriere, chiriașilor li se cere să furnizeze informațiile despre pașaport - li se cere să facă o fotocopie sau pur și simplu fotografieze paginile (pentru închirieri pe termen scurt).
Dar legea spune că acest lucru este interzis.
Și dacă iei alta, mai puțin Document Important, riscul de a fi fraudat sau cu bunuri deteriorate crește și mai mult. - Pentru a câștiga o bună reputație și a avea un flux regulat de clienți, trebuie să investești constant.
În curățare, spălare, îmbunătățirea condițiilor de viață și rezolvarea diverselor probleme.
Acest lucru trebuie luat în considerare atunci când decideți să închiriați metri pătrați. - Este greu de controlat cât de decent se vor comporta locuitorii.
O petrecere zgomotoasă poate duce la probleme cu vecinii și costuri suplimentare pentru curățenie și chiar reparații.
În general, locuitorii caselor vechi sunt de obicei destul de critici cu apartamentele în care apar în mod constant oameni noi.
Acest lucru este deosebit de periculos dacă vă închiriați casa în circumstanțe mai puțin decât legale. - Dacă decizi să nu apelezi la serviciile unei agenții intermediare, probabilitatea ca apartamentul tău să fie inactiv crește.
Dar chiar și un agent imobiliar, căruia îi vei plăti un comision mediu de 20%, nu este o garanție a unui aflux regulat de chiriași.
În plus, va trebui să faceți publicitate, iar acesta este un alt element de cheltuieli. - Cel mai mare capcan este riscul de fraudă.
Desigur, există în orice domeniu.
Dar atunci când închiriez locuințe, este deosebit de mare.
Cu toate acestea, nu ar trebui să vă concentrați pe cele mai rele situații.
Este suficient să rămâneți vigilenți și atenți.
Dacă ai de gând să cumperi un apartament pentru a-l închiria și a câștiga bani din el,
pentru o achiziție reușită și profitabilă:
- Trebuie să cunoști afacerile din interior.
Dacă nu ai închiriat niciodată un apartament, va fi dificil să înțelegi cum să-l închiriezi efectiv pe al tău.
Puteți închiria o casă pentru o zi sau două în propriul oraș și să jucați rolul unui „cumpărător misterios”.
Evaluați care sunt prețurile medii și cum se comportă proprietarii. - Dacă intenționați să luați un credit ipotecar pentru un apartament special pentru a-l închiria chiriașilor, este mai bine să renunțați acum la această idee. Condițiile actuale de instabilitate economică vă pot juca o glumă crudă.
În plus, supraplata se dovedește a fi prea mare. - Nu are rost să porniți o afacere fără asigurare de apartament.
Acest lucru este valabil mai ales pentru spațiul de închiriere pe termen scurt. - Dacă încărcarea apartamentului a devenit regulată, este logic să delegați spălarea spălătoriei sau.
Aceasta este o cheltuială suplimentară, dar o economie mare de timp. - Nu ezitați să puneți întrebări potențialilor rezidenți, să discutați cu ei, să aruncați o privire mai atentă.
Este greu să înțelegi din mai multe conversații ce fel de persoană se află în fața ta.
Dar este adesea posibil să le eliminați pe cele mai suspecte și nepotrivite. - Pregătește-te pentru faptul că apelurile la momente „indecente” vor deveni norma pentru tine.
Și există șansa să fii nevoit să suni chiriașii de mai multe ori pentru a rezolva o problemă.
Dacă nu sunteți pregătit pentru asta, puneți responsabilitățile „pe umerii” agenției.
Din toate cele de mai sus, putem concluziona că specificul inchiriere apartament business– acesta nu este un bilet „de aur”.
În orice caz, va trebui să-ți investești constant eforturile în dezvoltarea lui. Atunci câștigurile vor fi mai mult sau mai puțin solide.
Sau delegați soluția tuturor problemelor unei agenții imobiliare.
În acest caz, va trebui să uiți de câștigurile mari, deoarece va trebui să plătești un comision destul de mare.
Dar dacă există metri pătrați și dintr-un motiv oarecare nu ai nevoie de ei, este mai logic să-i închiriezi pentru locuințe sau birouri, decât să-i lași pur și simplu inactiv.
Articol util? Nu rata cele noi!
Introduceți e-mailul dvs. și primiți articole noi pe e-mail
