Artem Lobachenkov - jak wynająć lub wynająć ladę na dzień, sklep na tydzień lub strych na miesiąc
Okresowo wielu przedsiębiorców jest zainteresowanych wynajmem krótkoterminowym niewielkich powierzchni. Na przykład rolnik musi sprzedać produkt sezonowy, ręcznie robiony mistrz musi zorganizować sprzedaż, a internetowy startup musi zorganizować jasną kampanię PR offline. W takim przypadku przydatna może być usługa wynajmu krótkoterminowego nieruchomości, która łączy właścicieli lokali z najemcami i pomaga im w negocjacjach. Z jego pomocą można wynająć lub wynająć dowolną powierzchnię – od pawilonów handlowych po „wyspę” w centrum handlowym czy sofę w lobby na okres od jednego dnia do kilku miesięcy.
31 lat, przedsiębiorca z Moskwy, współzałożyciel serwisu wynajem krótkoterminowy nieruchomość komercyjna. Ukończył Wydział Ekonomiczny w Mikołajowie Uniwersytet stanowy na kierunku zarządzanie przedsiębiorstwem. Ponad 10 lat doświadczenia w rozwoju projektów internetowych. Założyciel firmy Zestaw pikseli(rozwój zintegrowanych rozwiązań internetowych). Projekt Spaceinspace rozwija się we współpracy z Jewgienij Jakuszew oraz Tatiana Sobolewa.
Jeśli występują niedogodności, istnieje pole do biznesu
Pomysł na usługę krótkoterminowego wynajmu nieruchomości komercyjnych wyszedł od współzałożycieli projektu Jewgienija Jakuszewa i Tatiany Sobolewej w 2015 roku. Tatyana pracowała w tym czasie w handlu detalicznym nieruchomościami i dość często spotykała się z prośbami o krótkoterminowy najem lokali handlowych. Podobne usługi w tym czasie zaczęły zdobywać popularność w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych.
Tatiana i Jewgienij, a także Artem Łobaczenkow, który dołączył do projektu nieco później, przeanalizowali swoją pracę i próbowali wyobrazić sobie, czy taki pomysł zadziała w Rosji. Twórcy projektu dostrzegli, że taka usługa jest potrzebna, ale praktycznie nie ma dokąd się po nią zwrócić. Platformy specjalizujące się w wynajmie krótkoterminowym przestrzeń handlowa, jeszcze nie było.
Proces wynajmu tych lokali jest dość skomplikowany. Aby zawrzeć umowę, przedsiębiorca musi zebrać dokumenty i zgody, przejść niezbędne kontrole. Zajmuje to dużo czasu i wysiłku.
„Wynajem powierzchni handlowej jest dla większości osób skomplikowanym i niezrozumiałym procesem. Wcale nie jest zoptymalizowany. A tam, gdzie jest „brak optymalizacji” – jest pole i szansa na wzrost. Spaceinspace może regulować, digitalizować i czynić ten obszar wygodnym dzięki informatyce. Kiedy wszystko jest jasne, zrozumiałe i przedstawione na jednej platformie, upraszcza życie zarówno najemcy, jak i wynajmującemu” – mówi Artem Łobaczenkow.
Główny problem dot etap początkowy powstania platformy Spaceinspace był brak ram prawnych. W tym czasie współpracownicy i partnerzy Artema w zasadzie nie rozumieli, czy usługa krótkoterminowego wynajmu lokali handlowych może funkcjonować w Rosji zgodnie z prawem. Konieczne było zatem znalezienie prawidłowej pod względem prawnym formy umowy agencyjnej, którą zawiera się z wynajmującym.
Prace nad kontraktem trwały około czterech miesięcy i kosztowały około 500-600 tysięcy rubli. Założycielom serwisu doradzało kilku prawników.
„Zdefiniowaliśmy się jako usługa kontrolująca transakcję najmu na wszystkich jej etapach: od złożenia przez najemcę wniosku najmu do jego opuszczenia lokalu. Wszystkie transakcje przechodzą przez nas, a jeśli pojawiają się trudności, w tym biurokratyczne, nasze służby je rozwiązują” – mówi Artem Łobaczenkow.
Role założycieli w projekcie zostały rozdzielone w następujący sposób: Artem Lobachenkov odpowiada za platformę IT i komunikację z głównymi najemcami (właścicielami centrów handlowych i brokerami), Tatiana Soboleva odpowiada za marketing oraz pozyskiwanie klientów i partnerów, Evgeny Yakushev jest odpowiedzialny za styl formy, brandingu i strategii projektowej.
Łącznie zespół Spaceinspace liczy 18 osób. Są to programiści, marketerzy, którzy działają na rzecz pozyskania wynajmujących, a także dwóch menedżerów relacji najmu.
Uruchomienie platformy
Kolejnym krokiem po opracowaniu dokumentów było stworzenie strony internetowej oraz bazy pod platformę informatyczną. Dokonali tego specjaliści firmy zajmującej się rozwojem projektów internetowych PixelSet, której właścicielem jest Artem.
Pierwsza wersja serwisu została przygotowana w zaledwie miesiąc. Jako wzór umieszczono na nim lokale słynnych centrów handlowych. Twórcy projektu zademonstrowali tę witrynę podczas spotkań z potencjalnymi wynajmującymi – wprowadzili do systemu dane dotyczące rzeczywistych placówek danego wynajmującego, pokazując na swoim przykładzie możliwości systemu.
W tym samym czasie poszukiwano właścicieli za pośrednictwem przyjaciół Jewgienija Jakuszowa i Tatiany Sobolewej. Wykorzystaliśmy również reklamę kontekstową i promocję w sieciach społecznościowych. Do końca 2016 roku udało się w ten sposób znaleźć pierwszych dziesięciu właścicieli – głównie sklepów i drobnych centra handlowe.
Według Artema na początku nie było łatwo wytłumaczyć właścicielom lokali handlowych znaczenie usługi i płynące z niej korzyści. Musiałem długo i szczegółowo argumentować zalety platformy Spaceinspace.
„Na początku zauważyłem, że właściciel źle zrozumiał, kim jesteśmy i jak z nami współpracować. Chodziło o zupełnie nowy dla wielu format – najem krótkoterminowy. W tamtych czasach wielu ludzi nie traktowało tego poważnie. Nie wszyscy rozumieli, dlaczego konieczne było wynajęcie lokalu na krótki okres czasu ”- wyjaśnia Artem Łobaczenkow.
Strona uruchomiona w listopadzie 2016 r. Jest to platforma internetowa, na której zamieszczane są profile wynajmowanych lokali. Karta pokoju zawiera szczegółowe informacje: zdjęcie, opis, lokalizację, warunki wynajmu. Gdy najemca składa wniosek o wynajęcie lokalu, trafia on do wynajmującego, który decyduje o jego przyjęciu lub odrzuceniu.
Zakłady na duże firmy
Po kilku miesiącach pracy założyciele serwisu postanowili przenieść punkt ciężkości na korzyść większych właścicieli. Według Artema, duzi i mali gospodarze wymagają mniej więcej takiego samego wysiłku na etapie zawierania umowy. Proces podpisania umowy trwa około półtora miesiąca i jest mało zależny od wielkości obszarów firmy partnerskiej, a „wyczerpanie” ze współpracy z dużym graczem jest większe.
Teraz Spaceinspace stara się przyciągnąć duże sieci handlowe lub organizacje, które zarządzają kilkoma obiektami na raz. Konsekwencją takiego podejścia jest pojawienie się na platformie większych właścicieli. Teraz założyciele serwisu komunikują się z kilkoma sieci handlowe. Negocjacje z niektórymi z nich zbliżają się do końcowej fazy. Czasami trwa to dłużej niż „ustalone” półtora miesiąca, ale efekty takiej pracy wynagradzają wszelkie starania.
Jednocześnie drobni gospodarze zaczęli już sami przyjeżdżać – na podstawie ogłoszeń i rekomendacji. Dla ich wygody na stronie znajdują się formularze, za pomocą których można szybko dodać i skonfigurować nowy pokój dostępny dla najemców.
„Im częściej komunikujemy się z dużymi wynajmującymi, tym częściej widzimy, że świecą im się oczy i rozumieją, na czym polega istota platformy Spaceinspace. Wynika to z faktu, że nauczyliśmy się lepiej pozycjonować i artykułować nasze korzyści. Nauczyliśmy się komunikować z właścicielami w tym samym języku i lepiej rozumiemy ich procesy biznesowe. Firmy widzą w nas potencjał i czerpią korzyści ze współpracy z nami” – przekonuje Artem Łobaczenkow.
Około 90% wniosków o wynajem pochodzi od przedsiębiorców oraz małych i średnich firm - z obrotami do 10 mln rubli miesięcznie i do 30 pracowników w państwie
Czasami teren jest „zajęty” tylko na jeden dzień lub na kilka dni. Tymi najemcami mogą być przedsiębiorcy internetowi prowadzący akrobacje sprzedażowe lub reklamowe lub popularni blogerzy z własną bazą fanów. Dla nich najem krótkoterminowy jest okazją do zobaczenia swoich abonentów „na żywo”. A centra handlowe zyskują dużą rzeszę lojalnych gości, przyciągając tylko jednego ciekawego najemcę.
Większość z tych, którzy wynajmują pokój na miesiąc lub kilka miesięcy, to popularne sklepy internetowe, które mają kilkaset zamówień miesięcznie. Z reguły chcą otworzyć showroom lub punkt odbioru w centrum handlowym lub innym lokale użytkowe. Ich głównym celem jest „przejście w tryb offline” tak szybko, jak to możliwe i bez dodatkowych kosztów. Ponadto, za pomocą krótkoterminowego najmu, przedsiębiorcy mogą zorganizować wydarzenie, przeprowadzić wyprzedaż, przetestować popularność swoich produktów i trafność konkretnego punktu sprzedaży. Jeśli się powiedzie, wielu „tymczasowych najemców” rozważa dłuższe umowy najmu powierzchni.
„Przedsiębiorcy internetowi nie rozumieją, po co mają wynajmować pokój na rok czy kilka lat. Rynek zmienia się dynamicznie, trendy przychodzą i odchodzą. Często chcą wynająć na miesiąc lub dwa, „a potem zobaczymy”. Dla nich to trampolina. Wtedy z dużym prawdopodobieństwem mogą stać się „zakotwiczonymi długoterminowymi pracownikami”, co jest również korzystne dla właściciela – mówi Artem.
Dla wynajmujących wynajem krótkoterminowy otwiera jednocześnie kilka nowych możliwości. Przede wszystkim takie podejście pozwala czerpać korzyści z powierzchni, które wcześniej nie były planowane pod wynajem. Należą do nich chodniki, korytarze, klatki schodowe i inne „niekomercyjne” lokalizacje. Podczas negocjacji z przedstawicielami Spaceinspace potencjalni najemcy często mówią, że nawet nie myśleli o wynajmie takiej powierzchni.
Czasami najem krótkoterminowy dla właściciela lokalu to jedyny sposób na zarabianie na nich. Na przykład jeden z potencjalnych partnerów serwisu zaplanował na początek 2018 roku przebudowę swojego lokalu. Te przestrzenie na pozostałe kilka miesięcy można wynająć jako „sklep tymczasowy” lub udostępnić na niektóre wydarzenia (prezentacje, pokazy itp.).
Cena „kwadratu” za dobę przy wynajmie krótkoterminowym jest o 20-30% wyższa niż przy wynajmie długoterminowym
Kolejnym plusem dla wynajmującego jest rotacja najemców. Według Artema Łobaczenkowa pojawienie się nowych sklepów i projektów w centrum handlowym zwiększa lojalność odwiedzających ten obiekt jako całość. „Krótkoterminowi najemcy” często organizują wyprzedaże, organizują pokazy, otwierają pop-up-shopy (sklepy tymczasowe). Takie głośne wydarzenia również podtrzymują zainteresowanie opinii publicznej centrum handlowym.
„W jednym centrum handlowym dziewczyna wynajęła z naszą pomocą stolik na korytarzu. Tam malowała twarze dzieciom. W okresie listopad-grudzień wielokrotnie wynajmowała za naszym pośrednictwem takie powierzchnie. Wszyscy na tym korzystają. Dla dziewczyny ważnym plusem był niski koszt wynajmu, a dla centrum handlowego - popularyzacja miejsca i rozrywka publiczności ”- podaje przykład Artem.
Dodatkowo platforma informatyczna Spaceinspace pomaga zaoszczędzić czas pracownikom działu wynajmu. Optymalizacja i cyfryzacja procesu aplikacyjnego pozwala na przyjmowanie i procesowanie przepływu wniosków, znacznie przyspieszając wybór najlepszych opcji.
Pierwsze wyniki
Serwis Spaceinspace oferuje do wynajęcia pokoje różnej wielkości i formatu. Może to być mała lada w sklepie o powierzchni 1-2 „kwadratów” lub większe powierzchnie mierzące 100-500 metrów kwadratowych. Terminy najmu - od dni do kilku miesięcy, w zależności od życzeń najemcy i wynajmującego.
Na miejscu w ten moment Zarejestrowanych jest około 100 właścicieli. Wśród nich są zarówno duże centra handlowe, jak i małe sklepiki, sklepiki, kawiarnie. W sumie oferują około 200-300 lokali do wynajęcia. W ciągu następnego miesiąca lub dwóch, około 40 więcej gniazdka w centrach handlowych i handlu ulicznym. Jest to format najczęściej wymagany przez klientów najemców. Mimo braku reklamy mającej na celu ich przyciągnięcie, serwis codziennie otrzymuje około dziesięciu zapytań o wypożyczenie.
W tej chwili z pomocą Spaceinspace sfinalizowano około 20 udanych transakcji całkowity koszt około miliona rubli. Główną ich liczbą jest wynajem powierzchni w centrach handlowych. Pożądane są również lokale typu shop-in-shop: na przykład w sklepie z serami wynajęto ladę do sprzedaży miodu.
Dochody i wydatki
Przy zawarciu umowy najemca płaci usłudze prowizję w wysokości od 3 do 30% wartości transakcji. Usługa zajmuje się pełną obsługą umowy najmu: od negocjacji i formalności po opuszczenie lokalu przez najemcę. Dla właścicieli wszystkie usługi są bezpłatne.
– Z reguły najemca nie mógł bez naszej pomocy wynająć większości oferowanych przez nas lokali, bo wynajmujący po prostu nie planował ich wynajmować – mówi Artem.
Największą pozycją kosztową projektu jest rozwój platformy informatycznej. Co miesiąc wydaje się na to około 400 000 rubli
Zdaniem Artema Łobaczenkowa, rozwiązywane obecnie zadania związane z rozwojem platformy powinny wynieść relacje między wynajmującym a najemcą na nowy poziom.
Koszty promocji wynoszą około 100 000 rubli miesięcznie. Obejmują one reklama kontekstowa i reklama w sieciach społecznościowych, a także udział w forach detalicznych i konferencjach. Na nich twórcy projektu opowiadają o formule najmu krótkoterminowego, jej zaletach i praktycznym zastosowaniu.
„Regularnie piszemy artykuły o zasobach biznesowych, wygłaszamy raporty i wykłady. Powoduje to większe zaufanie do nas i zrozumienie, w jaki sposób możesz z nami współpracować” – mówi Artem.
Plany i perspektywy
Dalsze perspektywy biznesowe zależą przede wszystkim od liczby wynajmujących i oferowanej przez nich powierzchni. Dla ich wygody zespół Spaceinspace stale aktualizuje usługę o nowe funkcje i możliwości. Wśród już wdrożonych funkcji jest wybór najemców. Program sortuje i klasyfikuje wszystkie zgłoszenia potencjalnych najemców według określonych kryteriów. W rezultacie właściciel terenu otrzymuje próbkę, której potrzebuje.
„Wysyłamy wynajmującemu nie surowe, bezużyteczne dla niego aplikacje, a tylko takie, które odpowiadają jego aktualnym wymaganiom i zadaniom. O naszych najemcach wiemy bardzo dużo: jaki mają biznes, jakie obroty, czym się interesują. Te dane pozwalają nam segmentować bazę danych na wiele sposobów” – mówi Artem.
Możliwości techniczne usługi, których rozwój planowany jest w pierwszej kolejności, to gromadzenie i analityka danych. Na przykład właściciele będą otrzymywać statystyki dotyczące powodzenia transakcji najmu. Dane te mogą służyć do regulowania procesów biznesowych i poprawy efektywności działania centrum handlowego. Cały wolumen danych i analiz jest udostępniany właścicielom bezpłatnie.
„Im więcej pokoi pojawia się na stronie, tym bardziej przydatny może być ten system dla wynajmującego. Opieramy się na gromadzeniu dużych zbiorów danych i jesteśmy gotowi udostępniać te dane właścicielom, aby mogli zarabiać więcej pieniędzy”- wyjaśnia Artem Łobaczenkow.
Do końca 2017 roku twórcy serwisu przewidują zwiększenie liczby placówek oferowanych na dowóz do tysiąca sztuk.
Aby to zrobić, konieczna jest współpraca co najmniej 200-300 właścicieli z projektem. W przyszłości rozważany jest dostęp do regionalnych centrów i sieci handlowych.
„Teraz skupiamy się przede wszystkim na wynajmujących i aktywnie ich pozyskujemy. Rozumiemy, że nie możemy obsłużyć całej liczby wniosków o wynajem bez silnej bazy wynajmujących” – mówi Artem.
Założyciele projektu rozwijają go na własny koszt. Od początku sprzedaży wielokrotnie otrzymywali oferty od Potencjalni inwestorzy. Ale przyciąganie inwestycji finansowych nie jest priorytetem dla współwłaścicieli. „Nie interesują nas przede wszystkim finanse, ale „inwestycje w wiedzę”. Do naszego zespołu przychodzi np. osoba, która jest właścicielem dużej liczby punktów sprzedaży detalicznej lub ma wiedzę o rynku. Przyspieszyłoby to proces wraz z pojawieniem się nowych, ciekawych przesłanek i ekspertyz w tej materii.”
Rozmawialiśmy w jednym z „pracujących” mieszkań. Myśleli, że przynajmniej w ten sposób będzie można rozmawiać spokojnie, szczegółowo, ale gdzie tam, telefon komórkowy bizneswoman dzwoniła bez przerwy. Klienci, klienci, klienci...
Nadal radzę sobie bez osób trzecich siła robocza Nie zatrudniam pomocników. Chyba, że mama trochę pomoże. Ale to już robi się trudne, kłopotliwe - narzeka Julia, dyrektor firmy Posutochno.com. - Ale biznes się kręci, rozwija, przynosi dochody i to jest najważniejsze!
Dlaczego więc pracujesz bez asystentów?
Tak, wiesz, na samym początku zainwestowano całkiem przyzwoite pieniądze, a teraz trzeba je jakoś zwrócić!
Gdzie zaczyna się biznes?
Naturalnie interesuje mnie, jak to się wszystko zaczęło, jak pojawiła się idea organizacji własny biznes na najem krótkoterminowy. Okazuje się, że - całkiem przypadkowo.
Zaczęło się od tego, że kupiłem mieszkanie na kredyt. Zapłaciłem 30% pierwszej raty, a pozostała kwota miała być płatna co miesiąc. Ale chciałam jakoś zminimalizować koszty, zrekompensować część strat, tym bardziej, że miałam drugie mieszkanie, w którym mogłabym mieszkać – mówi nieco podekscytowana Julia. - Trudno było „odzyskać” pieniądze wydane na wynajem na długi czas i zajęło to dużo czasu. Wtedy zdecydowałem się na wynajem.
Przede wszystkim dziewczyna zawarła umowę z jedną z agencji nieruchomości, która dostarczała jej klientów za określoną prowizję. Wtedy zdałem sobie sprawę, że jedno mieszkanie jest znikome. Postanowiono zamieszkać u znajomego, a także wynająć drugi dom.
Dwa mieszkania są lepsze niż jedno. Ale po kilku miesiącach stało się jasne, że nawet to nie wystarczy. I było wyjście. Julia zaczęła wynajmować mieszkania na długoterminową dzierżawę w celu ich ponownego najmu - umowa najmu została zawarta z właścicielami na 11 miesięcy z późniejszym przedłużeniem i umową powiernictwa majątkowego. Oznacza to, że właściciele nie byli wykorzystywani „w ciemno”, wiedzieli, do czego to służy.
Znalezienie takich mieszkań musiało być trudne? W końcu nie każdy zgodzi się wpuścić na jeden dzień zupełnie obce osoby!
Najpierw próbowałem wziąć niedrogie, nieumeblowane mieszkania. Po drugie, płaciła właścicielom trochę więcej niż zwykłym lokatorom. I w większości przypadków ludzie się zgodzili. Oczywiście właściciele drogich mieszkań z reguły nie chcą, aby ich powierzchnia była wynajmowana z dnia na dzień. Jest jednak popyt zarówno na te tanie, jak i te drogie, więc trzeba kręcić.
Dziś Julia ma tylko jedno mieszkanie po remoncie w europejskim stylu i inne bajery w swoim arsenale, cała reszta jest prostsza, ale to są te, na które jest największy popyt: „Ludzie często do mnie dzwonią i proszą o udostępnienie mieszkania, które kosztowałoby jak najtaniej, bez luksusowych rzeczy - byleby tylko gdzieś przenocować. Choć czasami jest odwrotnie, klienci domagają się, aby posiadali podgrzewaną podłogę, jacuzzi z hydromasażem i najnowocześniejszą technologię…”
Rozwidlenie
Od wewnątrz biznes krótkoterminowego wynajmu mieszkań dzieli się na dwa segmenty. Są „prywatni handlowcy”, tacy jak Julia, którzy pracują z tanimi mieszkaniami i nie udostępniają ich klientom dodatkowe usługi, oraz - duże agencje nieruchomości obsługujące wielopokojowe elitarne apartamenty usługowe.
Obie opcje są poszukiwane przez konsumentów, ale pierwsza jest znacznie łatwiejsza do założenia własnej firmy, ponieważ wymaga mniej inwestycji i kłopotów. To prawda, z dużym ryzykiem.
Dla osób fizycznych ten rodzaj biznesu (praca w segmencie drogich „usługowych mieszkań” – przyp. red.) nie jest zbyt ciekawy, wymaga znacznych środków i inwestycji, a co najważniejsze nie od razu zaczyna przynosić dobre dochody. Z reguły jest to los dużych agencji, dla których jest to przede wszystkim element wizerunku, ponieważ zapewniają pełen zakres usług, w tym wynajem krótkoterminowy - mówi Marina Markarova, dyrektor zarządzająca firma konsultingowa Czarne drewno.
Ale rozpoczęcie działalności w segmencie tanich mieszkań, jak się okazało, jest dość proste z prawnego punktu widzenia. Nawet jeśli dopełnisz wszystkich formalności. Przynajmniej Julia zapewnia, że pracuje całkowicie oficjalnie: „Nie odważyłam się zacząć bez rejestracji wszystkich oficjalne dokumenty. Po prostu niemożliwe jest żyć każdego dnia w strachu”.
Jakie dokumenty musiałeś wypełnić?
Natychmiast zarejestrowany jako PBOYuL. W kolumnie „kierunek pracy” wskazała – „obrót nieruchomościami”. Zgłosiłem swoje dane do urzędu skarbowego i policji. Teraz płacę podatek - 13%. Właściwie to wszystko.
Czy były jakieś problemy z komisariatem i innymi władzami?
Nie, oni wiedzą, co robię. Dla nich najważniejsze jest to, aby nie dochodziło do naruszeń porządku publicznego.
Inwestycje w ten segment rynku, przynajmniej w Moskwie, zwracają się dość szybko. W ciągu trzech miesięcy Julii udaje się zwrócić wszystkie pieniądze wydane na wynajem i wyposażenie każdego mieszkania. A potem zaczyna się zysk, który idzie na rozwój biznesu, poprawę warunków w innych mieszkaniach. I tak, zostaje na całe życie. Ale wśród powodów, dla których przedstawiciele agencji nieruchomości nie zalecają „prywatnym właścicielom” angażowania się w wynajem krótkoterminowy, wyróżniała się właśnie niemożność szybkiego osiągnięcia zysku i świadczenia usług, które uważali za poszukiwane.
Na rynku jest wiele bardzo małych firm, które oferują tylko 4-8 mieszkań. Nie mogą jednak zapewnić pełnego zakresu usług dostępnych dla dużych agencji. Nie mogą zapewnić tego samego poziomu usług - wyjaśnia kierownik działu apartamentów usługowych Firma brytyjska Intermark Denis Shmaryov. - W końcu nie wystarczy znaleźć klienta na krótki czas, trzeba jeszcze zapewnić mu pewien zakres usług, co przy jednym, dwóch, trzech mieszkaniach nie jest dla niego finansowo interesujące. inwestor. Utrzymanie infrastruktury serwisu, płacenie za reklamy, codziennie kierownictwo operacyjne z pewnością pochłonie całość lub znaczną część zysków.
Tak jest. Ale tylko jeśli chodzi o drogie mieszkania. A dla naszej bohaterki reklama i zarządzanie operacyjne pochłaniają tylko niewielką część kosztów.
Bardzo mało inwestuję w reklamę. Mam umowę z kilkoma agencjami nieruchomości, które okresowo dostarczają mi klientów, pobierając prowizję. Na własnym ogłoszeniu - jest to strona internetowa i umieszczanie ogłoszeń w Internecie - mogłem "podnieść" maksymalnie dwa mieszkania. I nie ma jeszcze możliwości zainwestowania w bardziej masową promocję. I nie widzę specjalnej potrzeby ”- mówi Julia.
Niech będzie popyt!
Kto kształtuje popyt na najem krótkoterminowy? Pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi – wszystko zależy od poziomu oferowanych mieszkań, świadczonych usług i innych czynników. Mogą to być turyści lub biznesmeni, którzy przybyli z wizytą. Albo ci, którzy pracują w mieście na umowę krótkoterminową, przejeżdżając przez miasto (czasami wynajmując mieszkanie na pół dnia, jeśli trzeba tylko poczekać na wieczorny lot) oraz okoliczni mieszkańcy, którzy potrzebują spędzić wolny czas lub ważne spotkanie biznesowe na neutralnym terytorium. Ciche mieszkanie bez zbędnych dodatków jest wymagane zarówno przez kandydatów, jak i studentów korespondencyjnych, którzy przybyli na egzaminy. Cóż, popyt jest podzielony na segmenty w zależności od rodzaju klientów, liczby odwiedzających, ich pozycja finansowa, wymagania.
Dziś popularne są duże trzy-czteropokojowe apartamenty na kilka dni, które rezerwują turyści przyjeżdżający do Petersburga duża firma lub całej rodziny - mówi dyrektor petersburskiej firmy Hotel Expert Valentin Miklyaev. „Wielu obcokrajowców chce wynająć mieszkanie podczas pobytu w Moskwie, żeby było położone w centrum, w dobrym stanie, ale jednocześnie w cenie tańszej niż hotel” – dodaje Marina Markarova.
A Julia ma różnych klientów. Nawiasem mówiąc, niektóre firmy z branży nieruchomości celowo unikają pracy w sektorze najmu krótkoterminowego, uważając, że oferta mieszkania na godzinę lub dobę to wyłącznie część biznesu usług intymnych, z którym nie chcą być kojarzone w jakikolwiek sposób, stwierdzając, że pracują tylko z „porządnymi ludźmi”. W tym przypadku prywatnych handlowców nie obchodzi, jak klient będzie spędzał czas w wynajmowanym mieszkaniu. „Dla ludzi takich jak ja wszyscy najemcy są tylko klientami, którzy nam płacą. I nie interesuje nas, co oni tam będą robić. Najważniejsze, że wszystko jest w porządku ”- mówi Julia.
Prawo jest prawem
Zawrzeć lub nie zawrzeć umowy najmu krótkoterminowego z klientem – kwestia ta jest każdorazowo rozstrzygana indywidualnie. Valentin Miklyaev (Hotel Expert) jest przekonany, że jest to konieczne. „Aby taki biznes odniósł sukces, konieczne jest zaoferowanie klientom możliwości sporządzenia umowy komisu. Zwiększa to poziom zaufania gości i zapewnia sprawozdania finansowe tych, którzy przyjeżdżają w podróż służbową. Ponadto powinieneś mieć możliwość rejestracji gości w Biurze Paszportowym i Wizowym, co może być szczególnie ważne dla obcokrajowców.”
Klienci mieszkań z niższego segmentu cenowego są pod tym względem znacznie mniej wymagający. Czasami najemcy proszą o zawarcie z nimi umowy (jeśli są w podróży służbowej), ale częściej sami jej odmawiają. Jest to rzeczywiście bardzo uciążliwe i nie ma sensu, jeśli klient wynajmuje mieszkanie na dzień lub dwa.
Hotel czy apartament?
Szczerze mówiąc, dla każdego klienta wynajem mieszkania jest znacznie bardziej opłacalny niż rezerwacja pokoju hotelowego, są tego pewni wszyscy uczestnicy rynku najmu krótkoterminowego, którzy podzielili się swoimi uwagami z Business Journal. Po pierwsze to oszczędności, które w przypadku drogich mieszkań sięgają 40-50%, aw przypadku tanich znacznie więcej. Dodatkowo zwiększony popyt na tego typu usługi w Moskwie spowodowany jest brakiem miejsc w hotelach trzygwiazdkowych, a czasem cztero- i pięciogwiazdkowych – wspomina Denis Szmaryow. Kolejnym ważnym czynnikiem jest swojski, domowy komfort, którego nie można uzyskać w hotelu. Tak, a gości można łatwo wezwać, a nie jak w pokoju.
Istnieją jednak pewne wady. „W hotelu można zamówić jedzenie o każdej porze dnia i nocy, zażądać np. żelazka i deski do prasowania” – mówi Marina Usenko, wiceprezes Jones Lang LaSalle Hotels Moscow. - Ponadto możesz być pewien stałej jakości usług, podczas gdy mieszkanie jest inne. Chyba że wszystkie są profesjonalnie zarządzane przez jednego operatora i skończone w ciągu jeden standard(Który jednak w Moskwie praktycznie nie istnieje).
Ale według Julii wszyscy, którym udało się skorzystać z usług krótkoterminowego wynajmu mieszkań, z reguły skłaniają się ku tej opcji, preferując ją od usług hotelowych: „Przynajmniej pracuję w dobrej wierze i bardzo się staram, aby wszystko moi klienci zadowoleni. Dlatego ludzie wracają do mnie następnym razem, gdy przyjadą do Moskwy – jest już całkiem sporo stałych.
Kto nie ryzykuje...
Oczywiście każdy, kto zdecyduje się spróbować swoich sił na rynku najmu krótkoterminowego, powinien mieć świadomość wielu zagrożeń.
Ci, którzy zamierzają rozwijać ten biznes, muszą zrozumieć, jakie to ryzykowne. Kiedy zaczynałem, było to bardzo przerażające - cały czas na nerwach - narzeka Julia. - Bałem się, że coś ukradną lub rozbiją, rabują. W zasadzie nadal się boję. Ale już się do tego przyzwyczaiłem i jak dotąd Bóg jest miłosierny. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że porządnych ludzi jest o wiele więcej niż złych!
A przecież do głównych zagrożeń należą większe i mniejsze awarie sprzętu czy mebli przez najemcę, kradzież z użyciem dorabianych kluczy, powódź, pożar czy niezadowolenie sąsiadów. Wszystkie te kwestie leżą w gestii właściciela. Ale nawet właściciele, zwłaszcza doświadczeni, mają swoje własne sztuczki, sposoby ochrony.
Na przykład mam zamki szyfrowe na drzwiach wszystkich mieszkań i ciągle zmieniam kod, więc poprzedni najemca nie będzie mógł wejść do mieszkania, nawet jeśli ma duplikat klucza - mówi Julia. - A z "recydywistami", którzy handlują rabunkami wynajmowanych mieszkań, walczymy wszyscy razem. Jeśli ktoś przynajmniej raz coś ukradł, jego nazwisko trafia na czarną listę i jest rozprowadzane wśród graczy rynkowych – takich samych jak ja, „prywatnych handlarzy” i agencji nieruchomości. Co więcej, wszyscy chętnie dzielą się informacjami, rozumieją, że leży to w ich interesie. Czasem nawet dzwoni policja i ostrzega, że taka a taka osoba już obrabowała mieszkanie i może się znowu pojawić.
Podobnie Denis Shmaryov (Intermark) przyznaje, że jego firma współpracuje wyłącznie z zaufanymi klientami korporacyjnymi, którzy nie pozwolą sobie nic ukraść, zepsuć, aw przypadku poważnego uszkodzenia sprzętu czy mebli będą w stanie zrekompensować straty. W przypadku drobnych uszkodzeń (stłuczone naczynia itp.) z reguły od klientów nie wymaga się odszkodowania.
A Julii jest trudniej: „Na zwrot pieniędzy możesz liczyć tylko wtedy, gdy klient jest porządną osobą i sam wszystko zwróci. „Wyrzuć” nie działa. A jeśli wystąpią problemy, musisz zrekompensować to na własny koszt. A jednak przedsiębiorca stara się zabezpieczyć przed takimi ryzykami, przeprowadzając swego rodzaju weryfikację klientów:
Wiele osób zostaje odrzuconych. Nauczyłem się już wyczuwać po głosie, jaka osoba dzwoni. Jeśli mam jakieś podejrzenia, spotykam się z klientem na neutralnym terenie w pobliżu metra. Jeśli nagle podejrzenie się wzmocni, odmawiam mu. Tak, jest wielu niezadowolonych. Ale też nie chcę ryzykować. Poza tym nie siedzę bardzo młodo. Zasadniczo. Po pierwsze, są najgłośniejsze. A po drugie, ukradną też jakiś drobiazg dla nich bezużyteczny, ale dla mnie ważny (np. pilot do telewizora), coś głupio zepsują. I jestem też podejrzliwy wobec tych, którzy dzwonią i od razu zaczynają pytać o sprzęt, rzeczy, a nie o samo mieszkanie. Są złe podejrzenia...
Czy miałeś konflikty z sąsiadami? Czy nie wzywają policji, jeśli lokator brzęczy?
Kiedyś klienci zorganizowali powódź. Musiałem się osiedlić. Ogólnie staram się dogadać z sąsiadami. dobry związek. Mają wszystkie moje kontakty i proszę, żeby w razie czego dzwonili nie na policję, tylko do mnie.
Ogólnie rzecz biorąc, problemy z organizacją tego biznesu, jeśli spojrzeć, nie są tak skomplikowane. Tak, są koszty. A jednak ta linia usług jest dość obiecująca dla firm typu start-up. Julia marzy więc o rozszerzeniu swojej działalności. I wielkie marzenia:
W przyszłości chcę kupić cały dom i zrobić w nim coś na kształt hotelu, gdzie zamiast pokoi będą apartamenty. Strażnicy roślin, wyposażcie się według własnych upodobań, twórzcie mieszkania o różnych poziomach, aby klienci szli - Julia entuzjastycznie maluje swój przyszły pomysł. - Teraz już negocjuję z inwestorami, szukam domu, który można odkupić. Uznaliśmy, że zainwestowane pieniądze będą musiały „spłacać” przez kilka lat. Ale wtedy biznes przyniesie zysk, i mam nadzieję, że dużo. Jednak im więcej mieszkań i im lepsza organizacja biznesu, tym lepiej!
- zakup nieruchomości komercyjnych;
- udział w budowie lokalu;
- nabycie gotowego biznesu na wynajem.
Biznes wynajmu to jedna z najbardziej dochodowych inwestycji, ponieważ jest pasywna i nie wymaga aktywnego udziału właściciela. Już w momencie zakupu zwraca się, generując przychód. Oprócz rentowności jest niezawodny. Sukces działalności wynajmu zależy od samej nieruchomości, a do tej kwestii należy podejść tak odpowiedzialnie, jak to tylko możliwe. Nie powinieneś zakładać firmy sam, musisz obliczyć wszystkie ryzyka i znaleźć godnych zaufania partnerów. Nasi eksperci pomogą Ci poprawnie obliczyć rentowność i rentowność, abyś mógł z zyskiem kupić gotowy biznes na wynajem od właściciela.
Zakup firmy na wynajem nie różni się pod względem prawnym od przejęcia gotowy biznes. Wybierając nieruchomość na wynajem, zwróć uwagę na jej potencjalną cenę oraz optymalne połączenie wartości obiektu, która zależy od rodzaju najemcy. Musisz wybrać te obiekty, które są naprawdę poszukiwane. Idealną opcją jest zakup lokalu pod wynajem w miejscu publicznym, w budynku mieszkalnym z osobnym wejściem na parterze. Obiekt zostaje przekazany funduszowi niemieszkalnemu, zaadaptowany i wynajmowany na gabinety kosmetyczne lub sklepy.
Pokój powinien znajdować się na prawo od głównego ruchu i wychodzić na ruchliwą ulicę. Wynajem lokali powinien mieć dogodny węzeł komunikacyjny i lokalizację, wysoką frekwencję, aw pobliżu nie powinny znajdować się puste obiekty konkurentów.
Korzyści z gotowego biznesu na wynajem
- Zawieranie umów długoterminowych. Jeśli najemcy zawrą umowę na kilka lat, unikniesz przestojów i uzyskasz stały dochód.
- Nie wymaga dużego kapitału początkowego. Nawet jeśli zainwestowałeś w naprawy, koszty te zwrócą się przy wynajmie długoterminowym.
- Koszty mediów i napraw związanych z utrzymaniem obiektu przerzucane są na najemcę.
- Minimalne ryzyko i koszty pracy.
- Stały popyt na wynajem nieruchomości.
- Wysoki przychód. Możesz podzielić lokal na kilka części tak, aby był wynajmowany różnym najemcom.
Pomożemy Ci w kupnie i sprzedaży firmy na wynajem ze zwrotem w ciągu 5 lat. Nie musisz ryzykować ani martwić się o zły interes. Nasza firma pomoże Ci znaleźć idealną opcję do prowadzenia biznesu!
Zakup nieruchomości to nie tylko sposób na zaoszczędzenie własnych oszczędności, ale także możliwość zarobienia na niej poprzez jej odsprzedaż lub wynajem. To jeden z aktywów płynnych i unikalnych. Istnieją dwa główne aspekty, którymi kierują się biznesmeni inwestujący w nieruchomości: chęć zaoszczędzenia pieniędzy w obliczu inflacji oraz chęć zwiększenia dochodów poprzez odsprzedaż lub wynajem nieruchomości.
- Plusy i minusy wynajmu mieszkania
- Ile można zarobić wynajmując mieszkanie?
- Lokalizacja ma znaczenie
- Nowy budynek czy „drugorzędny” – co wybrać?
- Wynajem mieszkań
- Jakie dokumenty są potrzebne do wynajęcia mieszkania?
Plusy i minusy wynajmu mieszkania
Nabycie mieszkania w celu dalszego wynajmu jest najczęstszą transakcją inwestycyjną. Na takiej operacji nie da się szybko zarobić, średni przychód z wynajmu to 3,5-5% w skali roku kosztu mieszkania. Ale to obiecująca i długoterminowa inwestycja, z czasem dorosłe dzieci można tu przesiedlić lub sprzedać na cele budowlane Chatka. Oczywiście wynajem mieszkania wiąże się z pewnymi kłopotami: trzeba stale szukać lokatorów, utrzymywać mieszkanie, dokonywać kosmetycznych napraw.
Przed kryzysem lat 2008-2010. liczba transakcji „inwestycyjnych”, związanych następnie z uzyskaniem dochodu, wyniosła około jednej trzeciej wszystkich transakcji na rynek rosyjski. Stopniowo ich udział malał do 20%, obecnie wynosi 15%. Jednocześnie wzrosła liczba inwestorów długoterminowych, którzy kupują nieruchomości z myślą o przyszłości.
Inwestowanie pieniędzy w zakup nieruchomości to projekt długoterminowy, ale bardziej niezawodny niż lokata bankowa. Depozyt bankowy można złożyć na 10-12% rocznie w rublach, ale należy wziąć pod uwagę możliwe zagrożenia: ostatnio jest wiele bankrutów. Banki o solidnej reputacji dają niskie oprocentowanie.
Ile można zarobić wynajmując mieszkanie?
Rzućmy okiem na tabelę, która jasno pokazuje dochody z wynajmu:
| Opcje mieszkania | Cena mieszkania | Miesięczny dochód z wynajmu w rublach | Dochód z wynajmu rocznie, w rublach |
| Pomieszczenie | 800 000 | 7 000 | 84 000 |
| 1 pokojowe mieszkanie | 1 900 000 | 14 000 | 168 000 |
| 2-pokojowe mieszkanie | 2 700 000 | 18 000 | 216 000 |
| 3 pokojowe mieszkanie | 3 500 000 | 22 000 | 264 000 |
Ale oprócz dochodów są też wydatki stałe – są to: remont mieszkania, czynsz i opłaty komunalne(jeśli nie jest wliczony w czynsz), ubezpieczenie i podatek dochodowy.
| Opcje mieszkania | Opłaty za czynsz i media rocznie w rublach | Podatek (13% czynszu) | Remontowanie | Ubezpieczenie | Całkowite wydatki na rok |
| Pomieszczenie | 24 000 | 10 920 | 6 000 | 3 200 | 44 120 |
| 1 pokojowe mieszkanie | 30 000 | 21 840 | 12 000 | 7 600 | 71 440 |
| 2-pokojowe mieszkanie | 42 000 | 28 080 | 24 000 | 10 800 | 104 800 |
| 3 pokojowe mieszkanie | 60 000 | 34 320 | 36 000 | 14 000 | 144 320 |
Na rentowność i okres zwrotu wpływa wielkość początkowej inwestycji w nieruchomości, remonty, a także odległość od węzłów komunikacyjnych. Okres zwrotu w przypadku mieszkań zakupionych za własne pieniądze wynosi ponad 10 lat, a tych wziętych na kredyt hipoteczny jest jeszcze dłuższy. Z jednopokojowego mieszkania możesz otrzymać do 96 tysięcy rubli miesięcznie.
| Opcje mieszkania | Koszt mieszkania w rublach | Dochód netto w rublach | Dochód w % |
| Pomieszczenie | 800 000 | 39 880 | 4,98% |
| 1 pokojowe mieszkanie | 1 900 000 | 96 560 | 5,08% |
| 2-pokojowe mieszkanie | 2 700 000 | 111 120 | 3,88% |
| 3 pokojowe mieszkanie | 3 500 000 | 119 680 | 3,42% |
Lokalizacja ma znaczenie
Najemców, a zwłaszcza obcokrajowców, nie interesuje historyczne położenie mieszkania, ale dobra komunikacja i dostępność niezbędnych usług. Jeśli nie ma środków na zakup mieszkania w Moskwie, możesz zacząć kupować mieszkanie w regionie moskiewskim. Dochód z wynajmu takiego mieszkania będzie o 10-15% niższy niż w stolicy, ale środki na zakup mieszkania zostaną wydane o 50% mniej.
Drastyczny wzrost ceny mieszkania, a co za tym idzie, kosztów wynajmu, w przypadku mieszkań zlokalizowanych w pobliżu stacji metra i dworców kolejowych. Warto śledzić budowę nowych linii metra i tam kupować mieszkania na wynajem. W Moskwie ceny mieszkań na obszarach poza obwodnicą Moskwy, do której dojeżdża metro, gwałtownie rosną. Na przykład w Mytiszczi koszt zakupu i wynajmu mieszkania wzrósł o 30%.
Nie tracąc, pojawi się również opcja zakupu mieszkania w okolicach lotnisk. Przy niezbyt wysokich kosztach takie mieszkania przynoszą stabilny dochód.
Nowy budynek czy „drugorzędny” – co wybrać?
Kupując dom na wynajem, należy wziąć pod uwagę dwie rzeczy: ile czasu zajmie spłata inwestycji oraz ile będzie kosztować dom w przyszłości. Jeśli postawisz kwestię zwrotu na pierwszym planie, musisz kupić stary budynek.
Większość ofert na rynku mieszkań to mieszkania starego budownictwa. A popyt na nie jest dość duży, wynajęcie mieszkania po niższej cenie jest bardziej opłacalne niż płacenie za wynajem mieszkania. Choć i na nie jest popyt, niektórzy chcą mieszkać w nowych budynkach i mieszkaniach wypełnionych nowoczesnymi meblami i sprzętami.
Mieszkania w nowym budynku są odpowiednio droższe, a ich zwrot będzie dłuższy. Ale jednocześnie czynsz w nowym budynku będzie kosztował więcej. Jeśli mieszkanie jest kupowane na rynku pierwotnym, zaleca się kupowanie go od dużego dewelopera, który ma doświadczenie w rozwoju komercyjnym, a także wspólne programy kredytów hipotecznych z bankami państwowymi. Deweloper sprzedaje mieszkania zgodnie z prawo federalne FZ-214.
Tak więc mieszkanie jest kupowane i decydujesz się na naprawę w nim. Jednym z głównych błędów popełnianych przez wynajmujących jest remont mieszkania klasy biznes w mieszkaniu klasy ekonomicznej. Uwierz mi, najemcy tego nie docenią, a Ty wydasz całkiem sporo pieniędzy. Apartamenty klasy biznes to inna sprawa, powinny być wyposażone w drogie meble i tutaj należy przeprowadzać remonty projektowe.
Wynajem mieszkań
Innym rodzajem dochodu jest wynajmowanie mieszkań na doby. Z usług takich korzystają osoby podróżujące służbowo oraz turyści, którzy nie chcą przepłacać za hotele. Najbardziej poszukiwane mieszkania należą do klasy średniej, koszt dziennie wynosi od 1,5 do 3,5 tysiąca rubli. Czynsz najmu tej nieruchomości wynosi średnio 50%% całkowitego czynszu. Kolejnym popytem są luksusowe apartamenty, których koszt wynajmu wynosi 3,5-6,3 tys. Rubli miesięcznie.
Oczywiście ten biznes, jak każdy inny, ma swoje negatywne strony, mieszkanie może stać bezczynnie przez jakiś czas. Ale w okresie jesienno-wiosennym, a zwłaszcza w wakacje, nieruchomości klasy średniej są w 100% zajęte, a koszt wynajmu wzrasta obecnie 2-krotnie.
Jakie dokumenty są potrzebne do wynajęcia mieszkania?
Po zakupie domu i gospodarstwa prace naprawcze, mieszkanie musi być ubezpieczone. Sporządzamy pełną umowę ubezpieczenia: ubezpieczamy ściany, wystrój wnętrz, mienie znajdujące się w mieszkaniu oraz oczywiście OC (podpalenia i pożary z winy mieszkańców). W przypadku mieszkań wynajmowanych stosuje się podwyższony współczynnik o 50%. Na przykład za mieszkanie na obrzeżach stolicy, szacowane na 7,5 miliona rubli, opłata ubezpieczeniowa wyniesie 15 tysięcy rubli.
Jeśli sam wynajmiesz mieszkanie do wynajęcia, musisz:
- Od wszystkich jego właścicieli i zarejestrowanych osób uzyskać zgodę na wynajem mieszkania.
- Zamieść ogłoszenie i zacznij szukać najemcy.
- Umowa zawierana jest na okres 11 miesięcy, w którym należy wskazać:
- wszystkie osoby, które będą mieszkać w mieszkaniu (wykonać kopie wszystkich paszportów);
- w jaki sposób czynsz będzie płacony miesięcznie lub kwartalnie;
- kto będzie płacił rachunki za media (prąd, woda itp.);
- zasady korzystania z urządzeń elektrycznych;
- kiedy wynajmujący może odwiedzić mieszkanie itp.
Koneserzy czasu mogą w celu sporządzenia umowy najmu skontaktować się firma prawnicza, ta usługa będzie kosztować 2 tysiące rubli.
- Sporządź akt przekazania mieszkania, w którym wykażesz wszystkie wady w chwili zawarcia umowy.
- Napisz pokwitowania, w których wynajmujący wskazuje, że otrzymał pieniądze, a najemca, że otrzymał klucze.
Jeśli twoje mieszkanie jest komunalne, rząd moskiewski wymaga zarejestrowania go w Państwowym Przedsiębiorstwie Jednolitym. Aby to zrobić, musisz skontaktować się z Moskiewskim Centrum Mieszkań na Wynajem, tutaj musisz przynieść: wniosek, zgodę wszystkich właścicieli na wynajem mieszkania, wyciąg z konta osobistego lub księgi domowej, umowę społeczną. Koszt obsługi personelu centrum kosztuje 1600 rubli. Po rejestracji umowa zostanie zarejestrowana w State Unitary Enterprise.
Tak więc w tym artykule staraliśmy się podkreślić wszystkie zalety i wady wynajmu mieszkania, które mieszkania lepiej kupić na wynajem, w których obszarach wskazaliśmy również, że ten biznes- jest to projekt długoterminowy i jego zwrot następuje w ciągu kilku lat, ale projekt jest niezawodny i płynny, bo niezależnie od czynszu i popytu na czynsz, nadal masz płynny składnik aktywów, który możesz wykorzystać do własnych celów lub sprzedaj.
Jeśli masz przestrzeń życiową i jest ona po prostu bezczynna, powinieneś pomyśleć o biznesie wynajmu mieszkań. Wybierz rodzaj wynajmu mieszkania i zarabiaj!
♦ Inwestycja kapitałowa: od 20 000 rubli. (jeśli masz mieszkanie).
♦ Zwrot: 8-12% plonu rocznie (ogólnie - od 10 lat).
Jeśli masz własną przestrzeń życiową lub rozważasz zakup z kredytem hipotecznym, powinieneś to rozważyć działalność w zakresie wynajmu mieszkań.
Pozwoli to na odzyskanie kosztów zakupu, a także zarobienie „z góry”.
Istnieją dwie opcje wynajmu - krótkoterminowy (dobowy) i długoterminowy.
Każdy z nich ma swoje zalety i pułapki.
Nie można jednoznacznie stwierdzić, która opcja jest lepsza.
Wyboru będziesz musiał dokonać sam, oceniając wszystkie argumenty.
Wynajem dobowy czy długoterminowy: co wybrać?
Idea wynajmu długoterminowego jest stara jak świat.
Ponadto metry kwadratowe można wynająć nie tylko na mieszkanie, ale także na biura.
Wypożyczanie na krótki czas również dopiero nabiera rozpędu. Przede wszystkim ze względu na wysokie ceny w hotelach.
W niektórych sytuacjach życie w pozornie tanich hostelach wciąż kosztuje więcej niż wynajęcie mieszkania.
Ale jednocześnie osoba ma możliwość samodzielnego zarządzania przestrzenią, swoim harmonogramem, gotowania zwykłego jedzenia w kuchni. I ogólnie można poczuć się jak w domu.
Pozytywne aspekty biznesu
Negatywne aspekty biznesu
Jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem mieszkań?
Jeśli przeanalizowałeś wszystkie argumenty i zdecydowałeś, że długoterminowy lub dobowy wynajem mieszkań jest Twoją opcją biznesową, powinieneś sprawdzić, czy mieszkanie spełnia wymagania.
- Na koszt mieszkania wpływa przede wszystkim jego lokalizacja.
Im bliżej stacji metra, centrum, głównych węzłów komunikacyjnych, tym więcej można o to poprosić. - Lokalizacja na parterze jest uważana za wadę przy wynajmowaniu metrów do zamieszkania.
Ale dla biur jest to główna zaleta. - Zestaw, w który trzeba wyposażyć mieszkanie na wynajem jest obszerny.
Obejmuje to ręczniki, podstawowy zestaw naczyń, suszarkę do włosów, kuchenkę mikrofalową, żelazko, pralkę są mile widziane z wyposażenia.
Jeśli ludzie osiedlają się na dłużej, zakłada się, że sami sobie zapewnią komfort. - Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy powinno być cały czas pod Twoją kontrolą.
Jesteś zobowiązany do utrzymywania czystości, sprzątania przed każdym wyścigiem, regularnego prania tekstyliów, uzupełniania zapasów materiałów eksploatacyjnych (herbaty, cukier, worki na śmieci, papier toaletowy). - Wynajem biura często zakłada, że potrzebne jest absolutne minimum - ściany, okna, drzwi oraz zainstalowana instalacja wodno-kanalizacyjna.
Analiza potencjalnego klienta
Interesujący fakt:
Lekcje muzyki trwające dłużej niż dwie godziny dziennie są niedopuszczalne w stosunku do sąsiednich lokatorów i utożsamiane z hałasem – takie są przepisy regulujące wynajem mieszkań w Niemczech.
Do wynajmu długoterminowego potencjalni klienci biznes jest dość szeroki. W W ogólnych warunkach można go sobie wyobrazić jako wypłacalnych ludzi w wieku 18-30 lat.
Jeśli chodzi o wynajmowanie metrów kwadratowych na biura, tutaj również dane demograficzne są obszerne.
Tak naprawdę płeć i wiek lokatorów w tym przypadku nie będą miały większego znaczenia. Najważniejsze jest rodzaj ich zawodu - działalność przedsiębiorcza.
Ale jeśli chodzi o biznes wynajmu dziennego, można wyróżnić cztery główne kategorie:
Jakie są pułapki wynajmu apartamentów biznesowych?
- Z reguły przy podpisywaniu umowy najmu biorą od najemców dane paszportowe – proszą o wykonanie kserokopii lub po prostu sfotografowanie stron (w przypadku najmu krótkoterminowego).
Ale prawo mówi, że jest to zabronione.
A jeśli weźmiesz inny, mniej ważny dokument, ryzyko bycia oszukanym lub uszkodzenia mienia wzrasta jeszcze bardziej. - Aby zdobyć dobrą reputację i mieć stały napływ klientów, musisz stale inwestować.
W sprzątaniu, praniu, poprawianiu warunków życia i rozwiązywaniu różnych problemów.
Należy to wziąć pod uwagę nawet przy podejmowaniu decyzji o dostawie metrów kwadratowych. - Trudno zapanować nad tym, jak przyzwoicie zachowają się lokatorzy.
Głośna „impreza” może skutkować problemami z sąsiadami i dodatkowymi kosztami sprzątania, a nawet napraw.
Na ogół mieszkańcy starych domów dość krytycznie odnoszą się do mieszkań, w których ciągle pojawiają się nowi ludzie.
Jest to szczególnie niebezpieczne, jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość w okolicznościach innych niż prawne. - Jeśli zdecydujesz się nie korzystać z usług agencji pośredniczącej, zwiększa się prawdopodobieństwo przestoju mieszkania.
Ale nawet pośrednik, któremu zapłacisz średnio 20% prowizji, nie jest gwarancją regularnego napływu najemców.
Dodatkowo będziesz musiał się reklamować, a to kolejna pozycja wydatków. - Największą pułapką jest ryzyko oszustwa.
Oczywiście istnieje w każdej dziedzinie.
Ale przy wynajmie mieszkania jest szczególnie wysoki.
Nie należy jednak skupiać się na najgorszych sytuacjach.
Wystarczy zachować czujność i ostrożność.
Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie tylko po to, aby je wynajmować i zarabiać na nim,
na udany i opłacalny zakup:
- Biznes trzeba znać od środka.
Jeśli nigdy nie wynajmowałeś mieszkania, trudno będzie zrozumieć, jak skutecznie wynająć swoje.
Możesz wynająć dom na dzień lub dwa we własnym mieście i wcielić się w rolę „tajemniczego klienta”.
Oceń, jakie są średnie ceny i jak zachowują się właściciele. - Jeśli planujesz wziąć mieszkanie na kredyt hipoteczny specjalnie pod wynajem najemcom, lepiej porzucić tę myśl już teraz. Obecne warunki niestabilności gospodarczej mogą spłatać Ci okrutnego figla.
Ponadto nadpłata jest zbyt duża. - Bez ubezpieczenia mieszkania nie należy rozpoczynać działalności gospodarczej.
Dotyczy to zwłaszcza krótkoterminowych najmów powierzchni. - Jeśli ładowanie mieszkania stało się regularne, warto przekazać pranie do pralni lub.
To dodatkowy wydatek, ale duża oszczędność czasu. - Zapraszam do zadawania pytań potencjalnym najemcom, rozmawiania z nimi, przyjrzenia się bliżej.
Z kilku rozmów trudno jest zrozumieć, jaka osoba jest przed tobą.
Ale często okazuje się, że wyeliminowano najbardziej podejrzane i nieodpowiednie. - Postaw się na tym, że rozmowy w „nieprzyzwoitych” porach staną się dla Ciebie normą.
I jest szansa, że będziesz musiał dzwonić do najemców więcej niż raz, aby rozwiązać jakiś problem.
Jeśli nie jesteś na to gotowy, zrzuć odpowiedzialność „na barki” agencji.
Z powyższego można wywnioskować, że specyfika wynajem mieszkania służbowego To nie jest złoty bilet.
W każdym razie będziesz musiał stale inwestować swoje wysiłki w jego rozwój. Wtedy zarobki będą mniej więcej solidne.
Lub zleć wszystkie sprawy agencji nieruchomości.
W takim przypadku będziesz musiał zapomnieć o wysokich zarobkach, ponieważ będziesz musiał zapłacić dość dużą prowizję.
Ale jeśli są metry kwadratowe i z jakiegoś powodu ich nie potrzebujesz, o wiele bardziej rozsądne jest wynajęcie ich na osiedle lub biura, a nie tylko pozostawienie ich bezczynnych.
Przydatny artykuł? Nie przegap nowych!
Wpisz swój adres e-mail i otrzymuj nowe artykuły pocztą
