ZhK RF Artykuł 161 Ogólne wymagania do zarządu budynku mieszkalnego
1. Zarządzanie apartamentowcem musi zapewnić korzystne i bezpieczne warunki zamieszkania obywateli, należytego utrzymania majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, rozstrzygania spraw związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także świadczeniem usług publicznych na rzecz obywateli mieszkających w takim domu lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu stała gotowość mediów i innego sprzętu wchodzącego w skład wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym do świadczenia usług publicznych (zwana dalej zapewnieniem gotowości systemów inżynieryjnych). Rząd Federacja Rosyjska ustanawia standardy i zasady zarządzania budynkami mieszkalnymi.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
1.1. Właściwe utrzymanie majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym musi odbywać się zgodnie z wymogami ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, w tym w zakresie zapewnienia dobrobytu sanitarno-epidemiologicznego ludności, w zakresie przepisów technicznych, bezpieczeństwa przeciwpożarowego, ochrony konsumentów i musi zapewniać:
1) zgodność z wymaganiami dotyczącymi niezawodności i bezpieczeństwa apartamentowiec;
2) bezpieczeństwo życia i zdrowia obywateli, mienia osoby fizyczne, własność osoby prawne, stan i mienie komunalne,;
3) możliwość korzystania z lokali i innych nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym;
4) przestrzeganie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz innych osób;
5) stałą gotowość mediów, urządzeń pomiarowych i innych urządzeń wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w budynku mieszkalnym do dostarczania środków niezbędnych do świadczenia usług publicznych obywatelom mieszkającym w budynku mieszkalnym, w zgodnie z ustalonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej zasadami świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług komunalnych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych.
1.2. Skład minimalnej listy usług i prac niezbędnych do zapewnienia prawidłowego utrzymania własności wspólnej w budynku mieszkalnym, tryb ich świadczenia i realizacji określa Rząd Federacji Rosyjskiej.
1.3. Czynności w zakresie zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi są wykonywane na podstawie zezwolenia na jego realizację, z wyjątkiem przypadku, gdy czynności te wykonuje wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka oraz przypadek przewidziany przez część 3 artykułu 200 niniejszego Kodeksu.
2. Właściciele lokali w apartamentowcu są zobowiązani do wyboru jednego ze sposobów zagospodarowania budynku apartamentowego:
1) bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokali w budynku mieszkalnym, w którym liczba lokali nie przekracza trzydziestu;
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
2) zarządzanie wspólnotą domowników lub spółdzielnią mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnią konsumencką;
3) zarządzanie organizacją zarządzającą.
2.1. Zarządzając bezpośrednio budynkiem mieszkalnym przez właścicieli lokali w tym budynku, osoby, które wykonują prace związane z utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, zapewniają zaopatrzenie w zimną i ciepłą wodę oraz odprowadzają wodę, energię elektryczną, gaz (w tym dostawa gazu domowego w butlach), ogrzewanie (dostawa ciepła, w tym dostawa paliwa stałego w przypadku ogrzewania piecowego), gospodarka komunalnymi odpadami stałymi, są odpowiedzialni wobec właścicieli lokali w tym domu za spełnienie ich obowiązki zgodnie z zawartymi umowami, a także zgodnie z zasadami ustanowionymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej dotyczącymi utrzymania mienia ogólnego w budynku mieszkalnym, zasadami świadczenia, zawieszania i ograniczania świadczenia usług publicznych usługi dla właścicieli i użytkowników lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
2.2. Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez spółkę domową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, ta spółka lub spółdzielnia jest odpowiedzialna za utrzymanie w tym budynku majątku wspólnego zgodnie z wymogami przepisów technicznych i zasadami określonymi przez Rząd Federacji Rosyjskiej do utrzymania wspólnej własności w budynku mieszkalnym, do świadczenia usług komunalnych, w zależności od poziomu poprawy tego domu, którego jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez Rząd Rosji Federacja ds. świadczenia, zawieszenia i ograniczenia świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu w celu zapewnienia gotowości systemów inżynieryjnych. Określone partnerstwo lub spółdzielnia może samodzielnie świadczyć usługi i (lub) wykonywać prace związane z utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym lub angażować, na podstawie umów, osoby zaangażowane w odpowiednie działania. Zawierając z organizacją zarządzającą umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, wspomniana spółka partnerska lub spółdzielnia sprawuje kontrolę nad wykonaniem przez organizację zarządzającą obowiązków wynikających z tej umowy, w tym świadczeniem wszelkich usług i (lub) wykonaniem pracy w celu zapewnienia prawidłowego utrzymania majątku wspólnego w tym domu, świadczenia usług komunalnych, w zależności od poziomu poprawy tego domu, którego jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez rząd Federacji Rosyjskiej o świadczenie, zawieszanie i ograniczanie świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i mieszkalnych.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
2.3. Zarządzając budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą, odpowiada przed właścicielami lokali w budynku mieszkalnym za świadczenie wszystkich usług i (lub) wykonanie prac zapewniających właściwe utrzymanie majątku wspólnego w tym domu i jakość który musi spełniać wymagania przepisów technicznych i zasad konserwacji ustanowionych przez rząd Federacji Rosyjskiej, wspólnej własności w budynku mieszkalnym, w celu świadczenia usług publicznych w zależności od poziomu ulepszenia tego domu, którego jakość musi być zgodna z wymogami przepisów ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej dotyczących świadczenia, zawieszenia i ograniczenia świadczenia usług publicznych właścicielom i użytkownikom lokali w budynkach mieszkalnych i budynkach mieszkalnych lub w przypadkach przewidzianych w art. 157 ust. 2 niniejszej Kod, zapewniający gotowość systemów inżynierskich.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
ConsultantPlus: uwaga.
Zmieniając metodę zarządzania MKD lub wybierając organizację zarządzającą, możesz zdecydować się na utrzymanie poprzedniej procedury świadczenia usług komunalnych i płatności za nie (Ustawa federalna z 29.06.2015 N 176-FZ).
3. Sposób zarządzania apartamentowcem wybierany jest na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu i może być w każdej chwili wybrany i zmieniony na podstawie jego decyzji. Decyzja walnego zgromadzenia o wyborze sposobu zarządzania jest wiążąca dla wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
3.1. Po zakończeniu zarządzania budynkiem mieszkalnym przez spółkę właścicieli domów, spółdzielnię mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniowo-budowlaną lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, wspomnianą spółkę, spółdzielnię, w terminie trzech dni roboczych od dnia podjęcia decyzji przez walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, aby zmienić sposób zagospodarowania takiego domu, musi przenieść dokumentację techniczną do budynku mieszkalnego i inne dokumenty związane z zarządzaniem takim budynkiem, klucze do lokali wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokalu w apartamentowcu, elektroniczne kody dostępu do urządzeń wchodzących w skład majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu oraz innych środków technicznych i urządzeń niezbędnych do obsługi i zarządzania apartamentowcem, osobie, która posiada przejął obowiązek zarządzania apartamentowcem, lub w przypadku wyboru bezpośredniego sposobu zarządzania apartamentowcem właścicielowi lokalu w budynku mieszkalnym, wskazanemu w decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wyborze bezpośredniego sposobu zagospodarowania budynku mieszkalnego lub, jeżeli taki właściciel nie zostanie wskazany, każdemu właścicielowi lokalu w takim apartamentowcu.
4. Organy samorząd w sposób ustalony przez Rząd Federacji Rosyjskiej, przeprowadza przetarg nieograniczony na wybór organizacji zarządzającej w przypadkach określonych w części 13 niniejszego artykułu i części 5 artykułu 200 niniejszego Kodeksu, a także w przypadku, gdy w ciągu sześciu miesięcy przed dniem ww. przetargu właściciele lokali w apartamentowcu nie zostali wybrani jako sposób zagospodarowania tym budynkiem lub jeżeli decyzja o wyborze sposobu zarządzania tym domem nie została wdrożona. Przetarg nieograniczony przeprowadza się również, jeżeli przed wygaśnięciem umowy o zarządzanie apartamentowcem, zawartej na podstawie wyników otwarta konkurencja, nie wybrano sposobu zarządzania tym domem lub nie została podjęta decyzja o wyborze sposobu zarządzania tym domem.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
4.1. Informacja o przeprowadzeniu przetargu nieograniczonego na wybór organizacji zarządzającej jest publikowana na oficjalnej stronie internetowej Federacji Rosyjskiej w sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet” w celu zamieszczania informacji o aukcji (zwanej dalej oficjalną stroną internetową w Internecie) . Rząd Federacji Rosyjskiej określa oficjalną stronę internetową w Internecie oraz organ upoważniony do jej utrzymywania. Zanim Rząd Federacji Rosyjskiej określi oficjalną stronę internetową w Internecie, ogłoszenie o przetargu nieograniczonym jest umieszczane na oficjalnej stronie internetowej gminy w internetowej sieci informacyjnej i telekomunikacyjnej, a także jest publikowane w oficjalnej wydanie drukowane, przeznaczony do publikowania informacji o składaniu zamówień na potrzeby gmin. Informacje o przeprowadzeniu określonego konkursu powinny być dostępne do wglądu dla wszystkich zainteresowanych stron bez pobierania opłaty. Informacja o wynikach otwartego konkursu zamieszczana jest na stronie internetowej w sieci informacyjno-telekomunikacyjnej „Internet”, w której zamieszczona została informacja o jego przeprowadzeniu, nie później niż trzy dni od dnia ustalenia tych wyników, a także jest publikowana w oficjalna publikacja drukowana, w której znajdują się informacje o jej realizacji.
5. Organ samorządu terytorialnego w terminie dziesięciu dni od dnia przeprowadzenia przetargu nieograniczonego, o którym mowa w ust. 4 niniejszego artykułu, zawiadamia wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym o wynikach tego przetargu oraz o warunkach umowy za zarządzanie tym domem. Właściciele lokali w budynku mieszkalnym są zobowiązani do zawarcia umowy o zarządzanie tym budynkiem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników przetargu nieograniczonego przewidzianego w części 4 niniejszego artykułu, w sposób określony w art. 445 Kodeksu Cywilnego Kodeks Federacji Rosyjskiej.
6. Najpóźniej na miesiąc przed upływem okresu obowiązywania umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym, o którym mowa w ust. 5 niniejszego artykułu, samorząd terytorialny zwołuje zebranie właścicieli lokali w tym domu w celu podjęcia decyzji o wyborze sposobu na zarządzanie tym domem, jeśli taka decyzja nie została wcześniej podjęta zgodnie z częścią 3 tego artykułu.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
7. Każdy właściciel lokalu w budynku mieszkalnym może wystąpić do sądu z wnioskiem o zobowiązanie jednostek samorządu terytorialnego do wyboru organizacji zarządzającej zgodnie z postanowieniami ust. 4 niniejszego artykułu.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
8.1. Niedopuszczalne jest zawarcie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym w oparciu o wyniki przetargu nieograniczonego lub w przypadku unieważnienia określonego przetargu, wcześniej niż 10 dni od daty zamieszczenia informacji o wynikach przetargu w dniu oficjalna strona internetowa w Internecie. Ten wymóg nie ma zastosowania, dopóki Rząd Federacji Rosyjskiej nie określi oficjalnej strony internetowej.
9. Budynek mieszkalny może być zarządzany tylko przez jedną organizację zarządzającą.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
10. Organizacja zarządzająca musi zapewnić: Darmowy dostęp do informacji o głównych wskaźnikach jego działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach oraz o wykonanych pracach związanych z utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o trybie i warunkach ich świadczenia i realizacji, o ich koszcie, w sprawie cen (taryf) za zasoby niezbędne do świadczenia usług użyteczności publicznej, zgodnie ze standardem ujawniania zatwierdzonym przez rząd Federacji Rosyjskiej. Cechy ujawniania informacji o działalności związanej z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym i umożliwienia zapoznania się z dokumentami przewidzianymi w niniejszym Kodeksie przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką zarządzającą budynkiem mieszkalnym (bez zawierania umowy z organizacją zarządzającą ) są określone w niniejszym standardzie ujawniania informacji. Przestrzeganie tego standardu ujawniania informacji przez taką partnerską, spółdzielczą, zarządzającą organizację jest monitorowane przez: upoważnione organy władzy wykonawczej podmiotów Federacji Rosyjskiej określonych w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu, w trybie ustalonym przez federalny organ wykonawczy upoważniony przez Rząd Federacji Rosyjskiej.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
10.1. Organizacja zarządzająca jest zobowiązana do zapewnienia bezpłatnego dostępu do informacji o głównych wskaźnikach jej działalności finansowej i gospodarczej, o świadczonych usługach i pracach wykonywanych w celu utrzymania i naprawy majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, o trybie i warunkach ich dostarczenie i wdrożenie, na ich koszt, na ceny (taryfy) za świadczone usługi komunalne poprzez umieszczenie ich w systemie. Tryb, skład, terminy i częstotliwość zamieszczania w systemie informacji o czynnościach zarządu budynku mieszkalnego oraz umożliwiających zapoznanie się z dokumentami przewidzianymi niniejszym Kodeksem przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię spożywców zarządzającą budynkiem mieszkalnym (bez zawierania umowy z organizacją zarządzającą ), są ustanawiane przez federalny organ wykonawczy, który pełni funkcje opracowywania i wdrażania polityki państwa i regulacji prawnych w zakresie Technologie informacyjne, wraz z federalnym organem wykonawczym odpowiedzialnym za opracowywanie i wdrażanie polityki stanowej i regulacji prawnych w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych, chyba że ustawa federalna ustanawia inny okres na zamieszczanie określonych informacji w systemie.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
11. W przypadku przewidzianym w art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu organizacja zarządzająca, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka, która zarządza budynkiem mieszkalnym, w sposób ustanowiony przez rząd Federacji Rosyjskiej, musi :
1) dostarczyć organizacjom dostarczającym zasoby, regionalnemu operatorowi zajmującemu się przetwarzaniem komunalnych odpadów stałych, informacje niezbędne do obliczania opłat za media, w tym odczyty poszczególnych urządzeń pomiarowych (gdy takie odczyty są dostarczane przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym i najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokalu mieszkalnego państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego w tym domu na rzecz organizacji zarządzającej, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej) i zbiorowej (dom wspólny ) urządzenia pomiarowe zainstalowane w budynku mieszkalnym;
2) kontrolowanie jakości zasobów komunalnych i ciągłości ich zasilania do granic majątku wspólnego w budynku mieszkalnym;
3) przyjmować od właścicieli lokali w budynku mieszkalnym oraz najemców lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu skarg na naruszenie wymagań dotyczących jakości usług publicznych oraz (lub) ciągłości świadczenia takich usług, naruszeń w obliczeniach rachunków za media i interakcji z organizacje zasobów a regionalny operator ds. przetwarzania komunalnych odpadów stałych przy rozpatrywaniu tych wniosków, weryfikując przedstawione w nich fakty, usuwając stwierdzone naruszenia i przesyłając informacje o wynikach rozpatrzenia wniosków w sposób ustalony przez rząd Federacji Rosyjskiej;
4) zapewnić organizacjom dostarczającym zasoby dostępu do nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu socjalnego lub umów najmu lokali mieszkalnych państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu lub w porozumieniu z organizacjami dostarczającymi środki w celu zawieszenia lub ograniczenia świadczenia usług komunalnych właścicielom lokali w budynku mieszkalnym oraz najemcom lokali mieszkalnych na podstawie społecznych umów najmu lub umów najmu lokalu mieszkalnego lokale państwowych lub komunalnych zasobów mieszkaniowych w tym domu.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
11.1. Przy bezpośrednim zarządzaniu budynkiem mieszkalnym przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, usługę gospodarowania odpadami komunalnymi na rzecz właścicieli i użytkowników lokali znajdujących się w tym budynku świadczy regionalny operator gospodarowania odpadami komunalnymi.
12. Organizacje zarządzające, stowarzyszenia właścicieli domów lub spółdzielnie mieszkaniowe lub inne wyspecjalizowane spółdzielnie konsumenckie zarządzający budynkami mieszkalnymi nie ma prawa odmówić zawarcia, zgodnie z zasadami określonymi w art. 157 ust. 1 niniejszego Kodeksu, umów, w tym w odniesieniu do zasobów komunalnych zużywanych na utrzymanie wspólnej własności w budynku mieszkalnym, z organizacje zaopatrzenia w zasoby, które dostarczają zimną i ciepłą wodę, kanalizację, zaopatrzenie w energię elektryczną, zaopatrzenie w gaz (w tym dostawy gazu domowego w butlach), ogrzewanie (zaopatrzenie w ciepło, w tym dostawy paliwa stałego w obecności ogrzewania piecowego) oraz regionalne podmiot zajmujący się gospodarką komunalnymi odpadami stałymi, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w części 1 art. 157 ust. 2 niniejszego Kodeksu. Okres ważności i inne warunki wspomnianych umów, w tym zawartych w odniesieniu do nabycia zasobów komunalnych zużywanych na użytkowanie i utrzymanie wspólnej własności w budynku mieszkalnym, są ustalane zgodnie z zasadami określonymi w części 1 artykułu 157 , część 4 niniejszego artykułu przetarg nieograniczony. W ciągu dziesięciu dni od daty przetargu nieograniczonego organ samorządu terytorialnego zawiadamia wszystkie osoby, które zaakceptowały od dewelopera (osoby zapewniającej budowę budynku mieszkalnego) po wydaniu mu pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do eksploatacji o lokal w tym domu zgodnie z aktem zbycia lub innym dokumentem zbycia, na podstawie wyników przetargu nieograniczonego oraz na warunkach umowy o zarządzanie tym domem. Osoby te są zobowiązane do zawarcia umowy o zarządzanie tym domem z organizacją zarządzającą wybraną na podstawie wyników przetargu nieograniczonego. Jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia przetargu nieograniczonego właściciele nie zawarli umowy o zarządzanie z instytucją zarządzającą, umowę taką uważa się za zawartą na warunkach określonych w przetargu nieograniczonym.
część 7 artykułu 46 niniejszego Kodeksu. W przypadku zbycia lub zbycia w inny sposób pierwszego lokalu w tym budynku wielomieszkaniowym, właściciele lokali w tym budynku wielomieszkaniowym, w terminie jednego roku od daty zbycia lub zbycia w inny sposób pierwszego lokalu w tym wielomieszkaniowym -budynek mieszkalny, musi wybrać takich właścicieli na walnym zgromadzeniu i wdrożyć sposób zarządzania tym apartamentowcem.
15. Organizacja dostarczająca zasoby niezbędne do świadczenia usług publicznych jest odpowiedzialna za dostarczanie tych zasobów o odpowiedniej jakości do granic nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym oraz granic zewnętrznych sieci wsparcia inżynieryjno-technicznego dla ten dom, chyba że umowa z taką organizacją stanowi inaczej.
15.1. Regionalny operator gospodarki komunalnymi odpadami stałymi odpowiada za świadczenie usług komunalnych w zakresie gospodarowania komunalnymi odpadami stałymi, począwszy od miejsca gromadzenia stałych odpadów komunalnych. odpady komunalne chyba że umowa stanowi inaczej.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
16. Osoba odpowiedzialna za utrzymanie i naprawę mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, w zakresie świadczenia tych usług, zobowiązana jest do zapewnienia stanu mienia wspólnego w budynku mieszkalnym na poziomie niezbędnym do świadczenie usług publicznych o odpowiedniej jakości.
17. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym, w stosunku do którego właściciele lokali w budynku mieszkalnym nie wybrali sposobu gospodarowania takim domem w sposób przewidziany niniejszym Kodeksem lub wybrany sposób gospodarowania nie został wdrożony, nie ustalono organizacji zarządzającej, w tym z uwagi na uznanie otwartego przetargu na wybór jako nieważnego organu zarządzającego prowadzonego przez organ samorządu terytorialnego zgodnie z niniejszym Kodeksem prowadzonego przez organizację zarządzającą, która posiada koncesję na prowadzenie działalność przedsiębiorcza do zarządzania budynkami mieszkalnymi, określonych decyzją samorządu terytorialnego w trybie i na zasadach ustalonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej. Taka organizacja zarządzająca wykonuje czynności w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym do czasu wyboru przez właścicieli lokali w apartamentowcu sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym lub do zawarcia umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym z organizacją zarządzającą ustalane przez właścicieli lokali w budynku mieszkalnym lub na podstawie wyników przetargu nieograniczonego, o którym mowa w ust. 4 niniejszego artykułu, nie dłużej jednak niż jeden rok.
Do dyspozycji AiF.ru znajdował się dokument, na który wiele zakładów użyteczności publicznej marzyło. Jest to projekt uchwały Rządu Federacji Rosyjskiej „W sprawie zmian w niektórych ustawach Rządu Federacji Rosyjskiej dotyczących zarządzania budynkami mieszkalnymi i utrzymania wspólnej własności właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych”.
Zrzut ekranu projektu dekretu rządowego. Zdjęcie: AIF
Za długą nazwą kryją się nowe standardy pracy organizacji zarządzających: kodeks karny, spółdzielnia mieszkaniowa i HOA. Na 32 stronach maszynopisu szczegółowo opisano, co i jak mają robić dla naszego wygodnego życia w blokach. Trawa na podwórku - nie wyższa niż 10 cm, sprzątanie ganku - co najmniej 2 razy dziennie, wybieranie numeru pogotowia - nie więcej niż 5 minut itp. Punkty obsługi klienta w organizacjach zarządzających muszą być wyposażone w wentylację i pomieszczenia toaletowe , posiadają terminal do płacenia za usługi oraz stoiska z dostępem do usług mieszkaniowych i komunalnych GIS oraz do strony internetowej spółki zarządzającej. Według przedstawicieli Ministerstwa Budownictwa, zgodność z tymi normami jakości będzie licencjonowana. Jeśli kodeks karny je spełnia, działa, jeśli nie, traci licencję.
Co nowego?
Oto tylko niektóre z zasad działania kodeksu karnego, wymienione w nowej ustawie.
Przy wejściu
- Co najmniej 2 razy w tygodniu na sucho i co najmniej 1 raz w tygodniu na mokro, a dla pierwszych dwóch pięter - codzienne czyszczenie na mokro wiatrołapów, korytarzy, korytarzy, galerii, platform wind, holów i kabin wind, podestów i pochodów, ramp.
- wycieranie na mokro parapetów, kratek okiennych, balustrad schodowych, szafek na liczniki elektryczne urządzeń niskonapięciowych, skrzynek pocztowych, ościeżnic, paneli drzwiowych, samozamykaczy, klamek z częstotliwością zapewniającą terminowe usuwanie kurzu, ale nie mniej niż 2 razy tydzień.
– Mycie okien w odstępach zapewniających ich normalną przepuszczalność światła, ale nie rzadziej niż 3 razy w roku.
— Czyszczenie systemów zabezpieczających przed zabrudzeniem (kraty metalowe, pokrycia komórkowe, doły, maty tekstylne) z częstotliwością zapewniającą ich prawidłową konserwację, ale nie rzadziej niż 2 razy dziennie.
Na podwórku
- Zamiatanie i sprzątanie okolicy co najmniej 1 raz dziennie. Podlewanie chodników w upalne dni w razie potrzeby, ale co najmniej 2 razy dziennie.
– Sprzątanie śmieci i mycie koszy ustawionych przy wejściach oraz sprzątanie placów kontenerowych znajdujących się na terenie wspólnej własności apartamentowca, z częstotliwością zapewniającą ich właściwą konserwację sanitarną, nie rzadziej jednak niż 1 raz dziennie.
– Codzienne czyszczenie trawników i ich koszenie przy wysokości trawy powyżej 10 cm.
- Czyszczenie kanałów burzowych co najmniej 2 razy w miesiącu.
– Czyszczenie ganku i pomostu przed wejściem do wejścia, czyszczenie kraty metalowej i wykopu co najmniej 2 razy dziennie, z czego jeden przed godziną 7 rano, drugi wieczorem.
— Codzienne sprzątanie placów zabaw i placów zabaw.
- Czyszczenie pokryw studzienek studni i hydrantów przeciwpożarowych ze śniegu i lodu o grubości warstwy powyżej 5 cm.
- Przesuwanie świeżo opadłego śniegu i oczyszczanie okolicy ze śniegu i lodu w przypadku występowania kolein powyżej 5 cm.
– Czyszczenie terenu lokalnego w przypadku braku opadów śniegu ze śniegu aluwialnego (lub zamiatanie takiego terenu bez pokrywy śnieżnej) co najmniej 3 razy w tygodniu.
– Oczyszczenie okolicy z szronu i lodu, zastosowanie środków i mieszanek zapobiegających oblodzeniu, aby zapobiec śliskości chodników i chodników.
Usługa wysyłki awaryjnej
— Praca pogotowia ratunkowego prowadzona jest przez całą dobę.
- Czas wezwania właściciela lub użytkownika lokalu w budynku mieszkalnym do pogotowia ratunkowego powinien wynosić nie więcej niż 5 minut, w przeciwnym razie oddzwonienie pogotowia ratunkowego do wzywającego właściciela lub użytkownika lokalu w ciągu 10 minut lub udostępnienie technologicznej możliwości pozostawienia wiadomości głosowej i (lub) innej wiadomości elektronicznej, co musi zostać rozpatrzone przez pogotowie ratunkowe w ciągu 10 minut od otrzymania.
– Lokalizację awaryjnych uszkodzeń wewnętrznych instalacji inżynieryjnych zaopatrzenia w zimną i ciepłą wodę, kanalizacji oraz wewnętrznych instalacji grzewczych i energetycznych w terminie nie dłuższym niż 30 minut od momentu zarejestrowania zgłoszenia.
– Eliminacja zatorów w kanalizacji domowej i zsypach na śmieci wewnątrz budynki mieszkalne w ciągu 2 godzin od momentu rejestracji zgłoszenia.
— Likwidacja awaryjnych uszkodzeń wewnętrznych instalacji inżynieryjnych zaopatrzenia w zimną i ciepłą wodę, kanalizacji i wewnętrznego ogrzewania, innych mienia wspólnego w terminie nie dłuższym niż 3 dni.
- Jednocześnie właściciel lub użytkownik lokalu w apartamentowcu musi zostać poinformowany w ciągu pół godziny o planowanych terminach realizacji wniosku itp.
A kto zapłaci za wygodę?
Wydawałoby się, że zaostrzenie wymagań dla firm zarządzających to dobra rzecz. Do naszej redakcji napływa wiele skarg na bezczynność kodeksu karnego: zimą nie odśnieża się podwórek, latem nie kosi trawy, nie zapala się światła w wejściu, nie myje schodów, śmieci nie są wynoszone, nie ma możliwości dodzwonienia się do obiektów użyteczności publicznej... Narzekań jest naprawdę dużo. Ludzie będą szczęśliwi tylko wtedy, gdy władze poprawią działanie kodeksu karnego. Jednak eksperci w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych nie byli zbyt optymistyczni nowe prawo i mówią, że jeśli zostanie przyjęty w obecnej formie, koszty utrzymania i bieżących napraw domu gwałtownie wzrosną.
„Posadźmy szwajcarskie trawniki na podwórkach trawą nie wyższą niż 10 cm, będziemy myć ganek dwa razy dziennie ... Tak, przynajmniej postawimy fontanny w każdym domu. Pytanie brzmi, kto zapłaci za ten zwiększony komfort obsługi? - argumentuje Dyrektor wykonawczy Gildia Kodeksu Karnego Vera Moskvina. — Spółki zarządzające — nie organizacje wolontariackie. Właściciele (a dziś jesteśmy właścicielami 90% mieszkań) zamawiają usługi od firmy zarządzającej i płacą za nie. to stosunek umowny. Więcej prac- wyższe wynagrodzenie. Czy mieszkańcy są skłonni zapłacić więcej? A przy nowych standardach, które proponujemy spełnić za te same pieniądze, żadna firma zarządzająca nie przetrwa. Ponadto jest to świetny powód do kar. Oznacza to, że państwowy inspektor mieszkaniowy przyjdzie na podwórko, zmierzy trawę i, jeśli okaże się, że będzie wyższy niż 10 cm, nałoży grzywnę w wysokości 250 tysięcy rubli. Po co śmiać się z biznesu w ten sposób?
„Ceny usług mieszkaniowych, które mamy dzisiaj, są bardzo różne. Są domy, które płacą tylko 10-12 rubli. za metr kwadratowy, a są tacy, którzy dają ponad 100 rubli. Niektórzy właściciele, aby obniżyć koszty utrzymania domu, na przykład odmawiają usługi mycia podłóg przy wejściu i zamiast kodeksu karnego sami to robią na zmianę. To jest ich prawo i ich wybór”, mówi Svetlana Razvorotneva, dyrektor wykonawczy NP „Kontrola Mieszkalnictwa i Użyteczności Publicznej”. - Myślę, że nowa ustawa wciąż wymaga sfinalizowania i szerokiego przedyskutowania przez pracowników socjalnych i użyteczności publicznej. Moim zdaniem ma wiele zbędnych wymagań. W tym samym czasie niektórzy ważne punkty nigdy nie wszedł do dokumentu. Chciałbym, żeby było więcej reguł dotyczących zasad interakcji pomiędzy właścicielami a spółkami zarządzającymi, by stały się bardziej przejrzyste. A przecież nasi właściciele często nie mogą uzyskać informacji z kodeksu karnego o tym, ile faktycznie kosztują te lub te usługi utrzymania domu. I robi się to celowo! Ponieważ często dotowane są stare domy kosztem nowych. Oznacza to, że ludzie w nowych domach płacą pieniądze, z których część idzie nie na utrzymanie mieszkania, ale na utrzymanie sąsiedniego zniszczonego domu, który jest również obsługiwany przez ich firmę zarządzającą.
Ministerstwo Budownictwa Rosji zamierza wprowadzić standardy pracy spółek zarządzających w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych. Poinformował o tym szef wydziału budowlanego Michaił Men.
Ujednolicony standard mieszkalnictwa i usług komunalnych dla Wielkiej Brytanii
Nowe standardy dla spółek zarządzających muszą być obowiązkowe i „wszyte” w wymagania licencyjne dla spółki zarządzającej, powiedział Michaił Men, zauważając, że decyzja w sprawie statusu prawnego tych wymagań nie została jeszcze podjęta i kwestia ta jest nadal dyskutowana. Normy określą minimalny wykaz prac i termin ich wykonania, a także czas reakcji na prośby mieszkańców. „Nastąpią zmiany w zasadach zarządzania apartamentowcami, zostanie sformułowana lista standardów” – powiedział Michaił Men po posiedzeniu Prezydium Rady ds. rozwój strategiczny gdzie został zatwierdzony? projekt priorytetowy na rozwój usług mieszkaniowych i komunalnych oraz tworzenie komfortowego środowiska miejskiego.
Jak powiedział w rozmowie z dziennikarzem FBA „Gospodarka dzisiaj” Kierownik Laboratorium Prognozowania Kompleksu Paliwowo-Energetycznego Valery Semikashev w rzeczywistości normy świadczenia usług przez spółkę zarządzającą w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych już istnieją i są one wystarczająco szczegółowo określone. Jednak tak naprawdę nie ma jednego dokumentu, w którym podsumowano by wszystkie wymagania. Z tego punktu widzenia stworzenie jednego standardu może być bardziej przydatne do celów edukacyjnych.
Więcej informacji - lepsza obsługa
„W rzeczywistości standardy świadczenia usług mieszkaniowych i komunalnych istnieją i są wyraźnie określone w różnych dokumentach, a każda spółka zarządzająca musi ich przestrzegać w bezbłędnie. W teorii są znacznie trudniejsze niż w praktyce. Dlatego są standardy, są gotowe - przynajmniej na prąd, ciepło, ciepłą wodę i gaz. To wszystko podstawa normatywna istnieje, ale tak naprawdę nie jest podsumowane w jednym dokumencie. Być może mówimy tutaj o stworzeniu takiego dokumentu, który połączyłby wszystkie standardy pracy spółek zarządzających w odniesieniu do świadczenia usług dla obywateli w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych. Wydaje mi się, że jest to bardziej praca informacyjna” – mówi Valery Semikashev.
Zdaniem eksperta rozsądniej byłoby, gdyby opracowywany dokument był nadal doradczy, a nie obowiązkowy, bo w przeciwnym razie wiązałoby się to z wieloma dodatkowymi kosztami, zarówno finansowymi, jak i organizacyjnymi. „Tylko ten dokument nie powinien być wiążący. Ponieważ doprowadzi to do niepotrzebnych kosztów, także organizacyjnych. Komponent informacyjny jest tutaj ważniejszy – zauważa Valery Semikashev.
Problemy związane z niewystarczającą jakością usług świadczonych przez spółki zarządzające w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych nie są związane z brakiem wymagań dla tych usług, ale ze słabą kontrolą, w tym brakiem świadomości wśród mieszkańców. Na przykład, nie wiedząc, jaka powinna być minimalna temperatura ciepłej wody, klienci firma zarządzająca nie nalegaj na podnoszenie temperatury, jeśli spadnie ona bardziej niż dozwolony poziom. Tak więc w celu informowania ludności pomysł Ministerstwa Budownictwa może być niezwykle przydatny.
Zgodnie z zasadami realizacji działań w zakresie zarządzania MKD, zatwierdzonymi dekretem rządu Federacji Rosyjskiej nr 416 z dnia 15 maja 2013 r., wszystkie budynki mieszkalne muszą być zarządzane w oparciu o istniejące normy. W 2014 r. Zgodnie z ustawą federalną nr 184 z 27 grudnia 2002 r. „O przepisach technicznych”, a także zgodnie z zamówieniami Rosstandart, opracowanymi i zatwierdzonymi do dobrowolnego użytku normy krajowe RF GOST R.
Normy krajowe zostały skonsolidowane w ramach Nazwa zwyczajowa„Usługi usług mieszkaniowych i komunalnych oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi”. Dokumenty zostały zatwierdzone Zarządzeniem Rosstandart nr 543 z dnia 11 czerwca 2014 r. i weszły w życie 1 lipca 2015 r.
Wymagania norm krajowych GOST R dla zarządzania MKD
Krajowe standardy GOST R zostały opracowane w celu zapewnienia bliższej i lepszej interakcji między właścicielami lokali w MKD a spółkami zarządzającymi. Dokumenty ustalają szczegółowe wymagania dotyczące kwalifikacji specjalistów CM, procedury utrzymywania i aktualizacji dokumentacja techniczna, tworzenie składu, ustalanie kosztów i pobieranie zapłaty za wykonaną pracę i świadczone usługi w zakresie konserwacji i bieżącej naprawy majątku wspólnego w domu.
Normy krajowe i zasady realizacji działań w zakresie zarządzania MKD ustanowiony przez rząd Federacji Rosyjskiej. Spółka zarządzająca, w celu prawidłowego utrzymania majątku wspólnego w domu, musi zapewnić środki sanitarno-epidemiologiczne, monitorować stan techniczny MKD oraz kontrolować bezpieczeństwo przeciwpożarowe.
Jednym z głównych warunków krajowych standardów GOST R „Usługi mieszkaniowe i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi” jest obecność jasno sformułowanego zamówienia na usługi (wykonywanie prac związanych z konserwacją i bieżącą naprawą wspólnej nieruchomości w MKD).
Lista norm krajowych „Usługi mieszkaniowe i komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi”
W ta lista obejmuje następujące standardy:
- GOST R 51929-2014 Mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Warunki i definicje.
- GOST R 56038-2014 Mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Usługi zarządzania apartamentowcami. Ogólne wymagania.
- GOST R 56037-2014 Mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Usługi dyspozytorskie i naprawy awaryjne. Ogólne wymagania.
- GOST R 51617-2014 Mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Narzędzia. Ogólne wymagania.
- GOST R 56192-2014 Mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Usługi utrzymania majątku wspólnego budynków mieszkalnych. Ogólne wymagania.
- GOST R 56193-2014 Usługi mieszkaniowe i komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Usługi wyremontować nieruchomość wspólna w budynkach mieszkalnych. Ogólne wymagania.
- GOST R 56194-2014 Usługi mieszkaniowe i komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Usługi przeprowadzania przeglądów technicznych budynków mieszkalnych i ustalania na ich podstawie planu pracy, wykazu prac. Ogólne wymagania.
- GOST R 56195-2014 Mieszkalnictwo i usługi komunalne oraz zarządzanie budynkami mieszkalnymi. Usługi utrzymania przyległego terenu, zbiórka i usuwanie odpadów domowych Wymagania ogólne.
Wskazane jest systematyczne stosowanie tych standardów w celu optymalizacji procesu zarządzania MKD i utrzymywania w domu majątku wspólnego. Aby to zrobić, musisz przede wszystkim zatwierdzić skład nieruchomości wspólnej w domu, które kodeks karny akceptuje dla organizacji i wykonywania prac oraz usług konserwacyjnych i naprawczych.
Procedura ustalania zakresu prac i usług utrzymania majątku wspólnego w MKD
Kontrola jakości wykonywanych prac i świadczonych usług
Firma zarządzająca musi zgłaszać właścicielom domów każdy rodzaj prac i usług, które zamówili (klauzula 5.21 „Przekazywanie klientowi raportów dotyczących wypełniania obowiązków w zakresie zarządzania budynkiem mieszkalnym” GOST R 56038-2014).
Co więcej, po wprowadzeniu licencjonowanie działalności spółek zarządzających, dla kierownictwa MKD prowadzona jest licencjonowana kontrola nad ich pracą. Za nieprzestrzeganie wymogów licencyjnych spółka zarządzająca może otrzymać dużą grzywnę administracyjną, a jej szef może zostać zdyskwalifikowany.
Wyremontować
Remont wykonywany jest przez klienta technicznego, którym może być operator regionalny, HOA lub firma zarządzająca. Wybierając metodę otwierania konta w OSS w celu utworzenia funduszu naprawy kapitału, należy wskazać w decyzji właścicieli, że główne naprawy należy przeprowadzić zgodnie z GOST R 56193-2014.
Jeśli fundusz remontowy zostanie utworzony w dniu konto operatora regionalnego, to właśnie ten operator jest odpowiedzialny za organizację i przeprowadzenie remontu. Wybierając specjalne konto MKD, cała procedura organizacji i przeprowadzenia gruntownego remontu spada na barki właścicieli lokali w domu.
Przejście do zarządzania MKD zgodnie ze standardami
Zgodnie z art. 1 i 12 ustawy federalnej nr 184 z 27 grudnia 2002 r. „O przepisach technicznych” standaryzacja działalności spółek zarządzających w zakresie zarządzania MKD opiera się na dobrowolnym stosowaniu dokumentów regulacyjnych.
Aby przejść na zarządzanie MKD zgodnie z GOST R, muszą być spełnione 3 warunki:
- Na walne zgromadzenie właścicieli nieruchomości konieczne jest podjęcie decyzji o dobrowolnym przekazaniu zarządu MKD oraz wykonaniu prac związanych z konserwacją i bieżącą naprawą wspólnej nieruchomości w domu na podstawie krajowych standardów GOST R. W decyzji właścicieli domów należy wskazać wszystkie wybrane normy krajowe, zatwierdzone wymagania i tryb wykonywania prac.
- Specjaliści CM powinni zapoznać się z normami krajowymi, aby zastosować je w praktyce.
- Firma zarządzająca musi wdrożyć systemy zarządzania, szkolenia personelu, ocenę i kontrolę jakości. Firma zarządzająca będzie musiała wprowadzić system oceny i kontroli jakości oraz co najmniej raz na 5 lat, aby specjaliści mogli przejść zaawansowane szkolenie (klauzula 9 GOST R 56192-2014).
Należy jednak zauważyć, że standaryzacja działalności spółki zarządzającej w zakresie zarządzania budynkami mieszkalnymi nie powinna być sprzeczna z wymogami licencyjnymi, co jest podstawową zasadą jej pracy.
Ministerstwo Budownictwa Rosji przygotowało projekt dokumentu, który określa standardy obsługi firm zarządzających, na przykład spełnianie żądań mieszkańców dokładnie w uzgodnionym czasie. Odpowiedni projekt uchwały rządu Federacji Rosyjskiej, opracowany przez Ministerstwo Budownictwa Rosji, jest w trakcie postępowania pojednawczego. Poinformował o tym dziennikarzy szef rosyjskiego Ministerstwa Budownictwa Michaił Men 21 kwietnia w ramach Międzynarodowego Forum Ekonomicznego w Jałcie.
Według ministra, zgodnie z projektem uchwały, w Rosji proponuje się wprowadzenie standardu jakości obsługi spółek zarządzających, którego przestrzeganie zostanie licencjonowane. Na przykład proponuje się ograniczenie czasu lokalizacji uszkodzeń awaryjnych w sieciach wewnętrznych do 30 minut, a eliminację blokad - do dwóch godzin. Każda firma zarządzająca będzie zobowiązana do zapewnienia całodobowej usługi dyspozytorskiej w nagłych wypadkach.
Ponadto proponuje się ustalenie specjalnych wymagań dotyczących organizacji centrum obsługi klienta w spółkach zarządzających – takie centra muszą być wyposażone w wentylację i toalety, posiadać terminal do płacenia za usługi oraz stoiska z dostępem do mieszkań GIS i usług komunalnych oraz na stronie internetowej spółki zarządzającej.
„Oczywiście takie ośrodki powinny mieć elastyczny harmonogram pracy - tak, aby zarówno wieczorem po pracy, jak i w sobotę mieszkańcy mogli przychodzić w celu rozwiązania pojawiających się problemów dotyczących gospodarowania swoim mieszkaniem. Celem rozporządzenia jest zapewnienie jasnej listy Obowiązkowe wymagania które każda firma zarządzająca musi przestrzegać, aby każdy właściciel nieruchomości mógł otrzymać przyzwoity poziom usług – skomentował Michaił Men, szef rosyjskiego Ministerstwa Budownictwa.
Projekt uchwały usprawnia również procedurę informowania konsumentów o działaniach Kodeksu karnego. Tym samym spółki zarządzające będą zobowiązane do ujawniania informacji o swojej działalności na szyldach przy wejściu do siedziby spółki zarządzającej, na tablicach ogłoszeniowych we wszystkich wejściach oraz w punkcie obsługi klienta.
