Bun venit la Financial Genius! Astăzi vom vorbi despre afaceri de închiriere- afacere pentru inchiriere spatii. Această variantă de câștig este interesantă pentru că nu necesită mult timp, iar în multe cazuri poate fi realizată chiar și de persoane fizice, fără înregistrare activitate antreprenorială. Care este specificul afaceri de închiriere cum să cumpărați o afacere de închiriere gata făcută, la ce trebuie să acordați atenție - toate acestea în articolul de astăzi.
Esența și metodele de desfășurare a unei afaceri de închiriere.
Deci, afacerea de închiriere, în esență, este aceeași cu. Putem spune că aceasta este mai mult o opțiune de venit pasiv decât o afacere activă. Cel mai adesea, afacerea de închiriere este asociată, deoarece cumpărarea acesteia în scopul închirierii are o perioadă de rambursare mai scurtă și un raport de capitalizare mai mare, dar unii antreprenori și investitori iau în considerare această opțiune pentru imobiliare rezidențiale.
Afacerea de închiriere a spațiilor necesită activitate doar în etapa de cumpărare a imobilelor și de căutare a chiriașilor. Această perioadă poate necesita și cheltuieli destul de mari pt companie de publicitate. După aceea, vă puteți relaxa și pe durata contractului de închiriere (sau până când acesta este reziliat dintr-un anumit motiv) pur și simplu să primiți venituri lunare și să stabiliți profituri. Acest lucru face ca afacerea de închiriere să fie foarte atractivă în ochii oamenilor de afaceri și investitorilor privați. Cu toate acestea, ca și în orice, aici există argumente pro și contra. Să le luăm în considerare mai detaliat.
Afaceri de închiriere, avantaje:
– Pasivitatea de a face afaceri;
– Primirea regulată a veniturilor;
– Posibilitatea de a închiria proprietatea ca persoană fizică.
Afaceri de închiriere, dezavantaje:
– Nivel ridicat al costurilor inițiale pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sau o afacere de închiriere gata făcută;
- Imobilul poate sta inactiv fără chiriași și necesită costuri de întreținere fără a genera venituri;
– Rentabilitate scăzută, perioadă lungă de amortizare.
O afacere de închiriere de proprietăți poate fi construită în două moduri:
1. Cumpărați imobile în scopul leasingului (fie pe piața secundară, fie pe cea primară);
2. Cumpărați o afacere de închiriere gata făcută (adică o proprietate cu chiriași existenți).
A doua opțiune, desigur, este mai scumpă, dar are avantajele sale, deoarece protejează imediat investitorul de riscul ca obiectul achiziționat să fie inactiv.
În plus, modalitățile de conducere a unei afaceri de închiriere pot fi împărțite în 2 zone, în funcție de tipul de proprietate care este cel mai des achiziționat pentru închiriere:
1. Imobile comerciale stradale (comerț stradal)- spații la primele etaje ale clădirilor cu vedere la străzile aglomerate.
2. Spații în birouri și centre comerciale– camere separate, pavilioane amplasate in interiorul spatiilor mari proprietate comerciala.
În cele mai multe cazuri, spațiile de vânzare cu amănuntul stradal sunt de preferat pentru derularea unei afaceri de închiriere, în comparație cu pavilioanele marilor centre.
Luați în considerare ce puncte ar trebui să acordați atenție în ambele cazuri atunci când alegeți o proprietate pentru o afacere de închiriere.
Afaceri de închiriere în spații comerciale stradale.
Numele comerțului stradal (literalmente - comerț stradal) este foarte condiționat și în niciun caz nu înseamnă că acestea sunt doar spații de vânzare cu amănuntul. De asemenea, pot fi folosite ca birouri, pentru a găzdui sucursale ale marilor firme și corporații, sucursale bancare etc.
Astfel de spații sunt la cea mai mare cerere și, prin urmare, sunt foarte scumpe. În același timp, le este mai ușor să găsească un chiriaș și au șanse mai mari să închirieze proprietatea pe termen foarte lung (câțiva ani). Pentru a deschide o afacere de închiriere de acest fel, veți avea nevoie de sute de mii, sau chiar milioane de dolari de capital. În același timp, un investitor în afaceri va primi un activ destul de lichid care aduce un venit destul de solid și destul de stabil.
Avantajul alegerii acestui tip de imobil pentru afaceri de închiriere este că toate costurile de întreținere a obiectului ( plăți comunale etc.) aici poate fi mutat cu ușurință către chiriaș, de cele mai multe ori exact așa se întâmplă.
Costul închirierii imobilelor stradale cu amănuntul poate varia foarte mult în funcție de tipul de chiriaș. Găsiți chiriașul „cel mai scump tip” (bancă, magazin de bijuterii, societate financiară etc.) de multe ori nu este ușor, așa că un om de afaceri trebuie să aleagă între închirierea proprietății mai ieftine (și asta, permiteți-mi să vă reamintesc, este o închiriere pe termen lung) sau să continue căutarea fără a primi niciun venit. Această alegere este adesea foarte dificil de făcut.
Ce să căutați atunci când alegeți o proprietate de închiriat? Desigur, punctul principal pentru afacerea de închiriere este combinația optimă dintre prețul imobiliar și valoarea potențială a închirierii. În plus, este necesar să alegeți obiecte care vor fi cu adevărat solicitate. Pentru a face acest lucru, acordați atenție următoarelor puncte:
- Camera ar trebui să fie situată la primul etaj al clădirii, în cazuri extreme - la subsol;
- Camera trebuie să aibă acces la o stradă aglomerată;
– De preferat amplasat pe partea dreaptă a traficului principal;
– În jurul obiectului nu trebuie să existe spații goale-concurenți;
– Posibilitatea de împărțire a incintei în mai multe părți pentru închiriere către diferiți chiriași.
Afaceri de închiriere în spațiile centrelor comerciale și de birouri.
Această variantă de a alege o proprietate de închiriat afacerile vor merge investitori care nu au capital suficient pentru a alege prima variantă. Astfel de active, desigur, pierd din calitate, dar câștigă din valoare.
Aici pot apărea diverse neînțelegeri între coproprietarii imobilelor privind utilizarea spațiilor comune (parcări, holuri, comunicații, spații tehnice etc.). Chiar dacă aceste neînțelegeri nu vă afectează în mod specific, ele pot afecta scăderea valorii spațiului pe care l-ați achiziționat și costul închirierii acestuia. În plus, proprietarul centrului comercial însuși se poate schimba oricând, sau actualul proprietar își poate schimba politica față de coproprietari de imobile. Acesta este, de asemenea, un dezavantaj semnificativ al conducerii unei afaceri de închiriere în centre mari.
Dar există și avantaje: atunci când alegeți acest tip de spații, nu va trebui să aveți de-a face cu utilități, organizații de servicii și să plătiți impozit pe teren (acest lucru va fi făcut de proprietarul centrului)
Atunci când alegeți un obiect pentru o afacere de închiriere într-un centru comercial sau de birouri, ar trebui să acordați atenție următoarelor puncte:
- Centrul comercial ar trebui să aibă o locație convenabilă, un schimb de transport convenabil și o frecvență ridicată;
– Specificul centrului ar trebui să corespundă cerințelor și preferințelor dumneavoastră în alegerea chiriașilor;
– Spațiile adiacente trebuie să fie ocupate de chiriași (riscul este ca o astfel de ocupare să fie intermitentă);
- Camera ar trebui să fie situată lângă intrarea în centru.
O altă alternativă la conducerea unei afaceri de închiriere, care este potrivită pentru antreprenorii care nu au capital mare, pot fi investițiile în afaceri orientate spre afaceri de închiriere.
Să rezumam. Afacerea de închiriere este o opțiune foarte atractivă pentru investitorii pasivi cu capital mare. Nu oferă profitabilitate și profitabilitate ridicate, dar poate fi considerat relativ fiabil. Opțiunea ideală pentru derularea unei afaceri de închiriere este cumpărarea unei proprietăți stradale de vânzare cu amănuntul, există și opțiuni pentru cumpărarea unei afaceri de închiriere gata făcută pentru a reduce riscurile. Succesul afacerii de închiriere depinde în proporție de 90%. alegerea potrivita obiect/obiecte imobiliare, prin urmare, să această problemă merita abordat cat mai responsabil si chibzuit, fara a lua decizii pripite.
Asta e tot. V-ați făcut o idee despre ce este afacerea de închiriere, care sunt caracteristicile acesteia și puteți concluziona dacă această linie de afaceri este potrivită pentru dvs. Până ne întâlnim din nou pe site, unde puteți afla despre diverse moduri promițătoare de a câștiga și de a investi.
Cum să economisești și să crești economiile în condițiile în care cursul rublei este imprevizibil? Cea mai de înțeles și de încredere modalitate este achiziția de bunuri imobiliare. De regulă, oamenii cumpără apartamente. Cu toate acestea, randamentul locuințelor închiriate astăzi poate fi chiar mai mic decât ratele modeste la depozitele bancare. Este timpul să vă îndreptați atenția către imobile comerciale.
Capital de pornire
Dacă crezi că investiția este o ocupație exclusivă pentru oameni a căror avere se exprimă în numere care merg la infinit, atunci te înșeli. De fapt, un investitor este orice persoană care investește într-un anumit proiect pentru a obține profit. Dacă închiriezi un apartament moștenit de la bunica ta, în esență ești și investitor. Deși nu are un succes deosebit, din moment ce obții un venit mic.
Capitalul de pornire pentru investițiile în imobile comerciale este comparabil cu fondurile pentru achiziționarea de locuințe, spune Denis Kolokolnikov, președintele Consiliului de administrație al RRG, președintele Consiliului de experți pentru reamenajarea Departamentului de îndrumare de stat rus. De exemplu, pentru 7 milioane de ruble puteți cumpăra un apartament cu o cameră la Moscova sau mai multe blocuri de birouri într-o clădire administrativă, centru de afaceri clasa B sau C. Dacă găsiți un apartament pe piața imobiliară care costă mai puțin de 140-150 mii ruble pe mp. m este aproape imposibil, apoi spațiul de birou este vândut la un preț de 90-100 de mii de ruble pe mp. m, explică expertul.
Chiar și având o sumă de 3 milioane de ruble, puteți cumpăra un bloc de birouri cu o suprafață de 20-30 de metri pătrați. m
Prin achiziționarea de spații comerciale, investitorul primește venituri din închiriere de cel puțin o dată și jumătate mai mari decât veniturile din închirierea unui apartament, au declarat experții pentru CIAN. De exemplu, explică Denis Kolokolnikov, pentru 7 milioane de ruble ați cumpărat o bucată de copeck în capitală cu o suprafață de 50 mp. Astăzi poate fi închiriat pentru maximum 45-50 de mii de ruble pe lună. Spațiile din aceeași zonă în scopuri comerciale pot aduce investitorului cel puțin 75 de mii de ruble.
„Această diferență de preț nu se datorează doar cererii mari. Imobilul rezidențial este închiriat ca obiect separat (apartament), iar costul închirierii imobilului comercial este calculat pentru 1 mp. m pe an. Tarifele pentru spațiile comerciale cu o locație favorabilă pot ajunge până la 300 de mii de ruble pe mp. m”, explică Gasan Arkhulaev, managing partner al GR ProJect Group.
Beneficiile investiției în imobiliare comerciale
- Randament ridicat - de la 8 la 12% pe an, în funcție de condițiile de intrare și de tariful de închiriere. Aceasta este de două ori mai mare decât ratele la depozitele bancare.
- Obținerea de venituri este stabilă și nu necesită mult efort din partea investitorului. Reparațiile se fac chiar de chiriași, brokerii închiriază spațiu, asigură spațiile Companie de asigurari pe cheltuiala chiriașului.
Anton Belykh, CEO firma de consultanta DNA Realty
Costuri și riscuri
Între timp, procesul de achiziție și întreținere a imobilelor comerciale necesită b despre mai mult efort și costuri materiale în comparație cu cumpărarea unei locuințe. Proprietarul de imobile comerciale nu va putea evita plata impozitelor (spre deosebire de unii proprietari fără scrupule de locuințe închiriate). Cel mai adesea, problema este rezolvată prin crearea unui antreprenor individual, iar proprietarul spațiilor comerciale plătește 6% din cifra de afaceri.
Anumite costuri pot fi necesare pentru serviciile de brokeraj ( de la 50% la 100% din tariful de închiriere pe lună) dacă investitorul decide să încredințeze agenților căutarea unui chiriaș.
Este necesar un contabil pentru efectuarea plăților. De regulă, freelanceri sunt folosiți pentru aceasta, serviciile lor sunt ieftine.
Irina Berbeneva, șeful biroului V Krylatskoye al MIEL-Rețeaua de birouri imobiliare, își amintește: dacă un investitor decide să cumpere o clădire rezidențială (de exemplu, un apartament la parter), aceasta va trebui să fie nerezidențială. , trebuie luate în considerare și aceste costuri. Costurile vor fi de la 500.000 de mii de ruble și mai mult.
Potrivit lui Anton Konovalov, directorul departamentului imobiliar de retail la Penny Lane Realty, principalul risc pentru proprietarul spațiilor comerciale este congresul chiriașului și căutarea îndelungată a unuia nou. Cu toate acestea, de regulă, acordul prevede condiții conform cărora chiriașul trebuie să notifice în prealabil proprietarul încetarea contractului de închiriere. Termenul este negociat de ambele părți.
Alegerea potrivita
De obicei, căutarea unei camere potrivite durează de la două luni la șase luni.
Nivelul de profitabilitate depinde direct de locație. Gasan Arkhulaev, managing partner al GR ProJect Group, subliniază că amplasarea unității pe prima linie în zone cu trafic intens și accesibilitatea vizuală bună sunt cele mai importante condiții pentru majoritatea formatelor imobiliare comerciale - de la cafenele și restaurante până la magazine alimentare.
Atunci când alegeți o cameră, este necesar să verificați calitatea pereților, a structurilor de închidere, a drenajului, inspectați subsolul (este important să nu existe semne de inundație). Cu cât sunt mai puține colțuri și coloane în cameră, cu atât mai bine.
Aspectul ideal este un dreptunghi. În cazul în care chiriașul are nevoie de pereți despărțitori, le va construi singur în timpul renovării.
Nivelul investițiilor și profitabilitatea imobiliarelor din Moscova
Investiții | Proprietăți rezidențiale | Sursa de venit | proprietate comerciala | Sursa de venit |
3 milioane de ruble | Studio până la 16 mp. m | bloc de birouri din centrul de afaceri clasa B cu o suprafață de până la 30 mp. m | ||
7-8 milioane de ruble | Apartament cu doua camere | Blocuri de birouri cu o suprafață totală de 70-80 mp. m; spatiu comercial pana la 50 mp. m intr-o casa in constructie | ||
10-15 milioane de ruble | Apartament cu doua, trei camere | Spatiu comercial la parter cu intrare separata si amplasare buna. |
Imobilul comercial include spații nerezidențiale care pot fi folosite în scopuri comerciale. Avocații disting mai multe grupuri de bunuri imobiliare comerciale:
Dacă un antreprenor începător decide să facă afaceri, în primul rând, este necesar să se pregătească calitativ spațiile pentru funcționarea de către chiriași. Dacă este necesar, trebuie făcute reparații standarde moderne, conectați comunicațiile necesare și multe altele.
Cum depun un dosar?
Un astfel de pas precum înregistrarea unei afaceri de închiriere (Serviciul fiscal federal) este poate cel mai important. Solutii exacte pt forma organizatorica depind de domeniul de activitate. Cu alte cuvinte, dacă un cetățean închiriază spații nerezidențiale, el este obligat să plătească impozit pe venit.
Se recomandă să solicitați statutul IP ( antreprenor individual) datorită căruia o persoană va dobândi dreptul de a desfășura activități în mod complet temeiuri legale. Datorită faptului că profitul din livrarea imobilelor comerciale va fi mic, conform legii, un cetățean are dreptul să emită o formă simplificată de impozitare. Acesta prevede plata impozitelor în valoare de 6% din venitul total.
- Copie a pașaportului fondatorului.
- TIN (numărul individual de contribuabil) al fondatorului.
- Aplicație capitalul autorizat de la 10 000 de ruble. La depunerea unei cereri adecvate de înregistrare a IP, este furnizat un extras de cont bancar, în cazul în care este necesară deschiderea unui cont.
- Formarea statutului companiei. Conform acestei documentații, se va efectua distribuirea pieselor între proprietari (dacă sunt mai mulți), denumirea oficială a companiei, adresa legală a acesteia.
- Procesul verbal al ședinței fondatorului (în cazul în care sunt mai multe).
- Decizia de a forma un SRL (o societate cu oportunități limitate).
Termenul de emitere a unui IP este de la 3 la 5 zile lucrătoare. Nu va dura mai mult de 14 zile de la data cererii de înregistrare și înregistrare a statutului SRL.
Împărțim zona de închiriere în părți
Nu toți clienții sunt pregătiți pentru un spațiu de birou: majoritatea au nevoie de o anumită parte a acestuia. Deci, de exemplu, un bar-restaurant sau un club de jocuri pot fi amplasate în holul unui hotel. În același timp, ambele instituții sunt deținute de persoane diferite.
Pentru mai mulți chiriași, trebuie să împărțiți sediul. Separarea - încetarea existenței unui singur obiect și împărțirea acestuia în mai multe obiecte separate, fiecare dintre ele va primi un număr cadastral unic și documente separate pentru dreptul de a deține. Conform legii Federația Rusă, astfel de obiecte devin nou create, drept urmare, conform articolului 219 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul primește dreptul de a dispune de ele numai după înregistrarea oficială.
Articolul 219 din Codul civil al Federației Ruse. Apariția dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare nou create
Proprietatea asupra clădirilor, structurilor și a altor bunuri imobile nou create supuse înregistrare de stat ia naștere din momentul unei astfel de înregistrări.
Conform reglementărilor legislative ale Federației Ruse, împărțirea unui obiect imobil este permisă dacă există unul dintre motive:
- Consimțământul tuturor proprietarilor de bunuri imobiliare la împărțirea acestuia și certificarea în scris de către un notar.
- Intervenția justiției.
Înainte de a împărți în mod competent imobilul comercial existent în părți și a le închiria, titularul dreptului este obligat să organizeze înregistrarea tehnică și cadastrală a localului, precum și să înregistreze oficial dreptul de administrare a acestuia. După înregistrarea pentru el însuși partea necesară a obiectului și înregistrarea contractului la Rosreestr, acesta îl va putea închiria.
Pentru a împărți imobilul comercial existent în părți, proprietarii vor avea nevoie de următoarele documente:
Proprietarul va putea achiziționa documente cadastrale după ce va aplica la organisme autorizate si pune obiectul in registrul cadastral. Din 2012 pentru a instala spațiile pentru înregistrarea cadastrală, veți avea nevoie de o schemă-plan detaliat al clădirii, care poate fi compilat de un inginer cu înaltă calificare.
Este de remarcat faptul că la împărțirea imobilelor comerciale trebuie furnizate mai multe planuri tehnice. Înregistrarea documentului are loc în termen de 18 zile de la data depunerii acestora. După această perioadă, clientul trebuie să contacteze centrul cadastral și să primească documente (inclusiv un pașaport cadastral). În cazul refuzului înregistrării, funcționarii publici oferă o confirmare rezonabilă în scris.
După primirea documentelor cadastrale, trebuie să obțineți și un certificat de proprietate pentru fiecare parte a localului. Un document important și singurul care confirmă drepturile de proprietate este pașaportul cadastral. Contine informatii detaliate despre sectiunea imobiliara si un plan tehnic intocmit in conformitate cu datele actualizate.
Puteți investi în imobiliare căi diferiteși scară: cumpărați și revindeți apartamente, închiriați spații sau deschideți o agenție imobiliară.
Trebuie remarcat faptul că nu toate mediile cetățean rus un astfel de mod de a câștiga este disponibil - sunt necesare investiții de mai multe milioane de dolari. Prin urmare, au și investesc atât de mari resurse financiare societăţi comerciale. Privilegiul lor este să primească un împrumut pentru un proiect. Individual pot incepe si o afacere imobiliara doar daca au capitalul de pornire necesar.
Important! Achiziția de locuințe în perioada de creștere a acesteia garantează investitorului o rambursare multiplă la revânzarea acesteia - cu 10-15%. În cea mai mare parte, acest lucru se aplică acelor cetățeni care au investit mari economii materiale în acest domeniu în anii 80-90. secolul XX.
Până în 2020, efectul de hype nu trebuie așteptat - piata ruseasca imobiliare a stagnat într-o fază de declin.
Calculul posibilului profit, perioada de rambursare și nivelul de profitabilitate
Schema de calcul al profitului posibil din închirierea bunurilor imobiliare:
Evaluarea atractivității afacerii de închiriere nu este o sarcină super. Pentru un calcul corect, este suficient să comparați veniturile din chirie cu valoarea imobiliară - în final, veți obține perioada de rambursare a afacerii, care este principalul criteriu pentru afaceri în acest domeniu. Perioadele standard de rambursare pentru bunurile imobiliare comerciale variază de la 9 la 12 ani. Este dificil să găsești obiecte imobile cu o perioadă de rambursare de 7-8 ani.
Cea mai bună opțiune de investiție este cumpărarea de imobile în clădiri noi. O opțiune mai puțin costisitoare ar fi achiziționarea de spații în etapa de excavare. Astfel, economiile vor fi de cel puțin 30%.
Cu toate acestea, există o mulțime de anumite riscuri în sistemul de construcție comună. Într-un stadiu incipient, probabilitatea lor este uriașă. A reduce riscuri posibile, ar trebui să alegeți dezvoltatori cu experiență excelentă și un istoric dovedit.
De unde să obțineți capital de pornire?
Fiecare cetățean poate primi capital de pornire pentru dezvoltarea afacerii. Există mai multe modalități de a finanța și de a găsi sponsori.
Puteți obține capital de pornire pentru a începe o afacere într-o bancă. Metoda este eficientă și populară. Cu toate acestea, există un dezavantaj imens - riscul. Dacă lucrurile nu merg în direcția corectă, atunci, pe lângă o pierdere semnificativă, omul de afaceri începător va primi și o datorie mare în numerar. Este demn de remarcat faptul că Sberbank și Tinkoff oferă un împrumut pentru a începe o afacere.
Referinţă! Structurile guvernamentale care susțin întreprinderile mici pot deveni o sursă de capital de pornire. Conform sistemului federal de muncă independentă, cetățenii șomeri pot solicita o subvenție în valoare de 60.000 de ruble.
Avantaje și dezavantaje
Închirierea este singurul tip de afacere care generează venituri pasive legale.
Minusuri:
- Este important să înțelegeți că veniturile depind direct de activitățile chiriașilor. Este necesar să le controlăm activitățile, să se asigure că spațiile rămân în stare bună.
- În conformitate cu prevederile Ministerului de Finanțe, proprietarul este obligat să plătească impozite în valoare de 15 până la 17% din suma primită din chirie.
- Inconstanța chiriașilor. O întrerupere a contractului poate interveni chiar și atunci când se încheie una oficială, în urma căreia traficul de venituri se va opri temporar, iar proprietarul va trebui să o facă.
- Prezența chiriașilor responsabili în afaceri devine un produs de înaltă clasă și căutat, care poate fi vândut în orice moment și poate obține o situație financiară profitabilă.
- Creșterea anuală a chiriei contribuie la prosperitatea și dezvoltarea de succes a afacerii.
În absența experienței în afaceri antreprenoriale, se recomandă dobândirea unui lucru afacere gata . Principalul avantaj al acestui caz este încheierea unui contract cu chiriașii interesați de prelungirea contractului cu un nou partener.
Concluzie
Astfel, afacerea de închiriere imobiliară este o sursă excelentă de venit pasiv. Cu toate acestea, acest domeniu are propriile capcane: evaluarea tuturor tipurilor de riscuri, documente, capital de pornire etc. Organizarea corectă a afacerii contribuie la dezvoltarea activă și favorabilă a acesteia.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
Afacerea de închiriere a fost și rămâne populară de mulți ani, deoarece mulți oameni nu pot achiziționa o locuință, iar companiile caută să reducă nivelul investițiilor unice în activități de dezvoltare. Gama de obiecte care pot fi închiriate este în continuă creștere: acest moment poti chiar inchiria lucruri precum patine cu rotile, schiuri etc. - tot ceea ce nu este la cerere constanta, dar este un obiect de uz sezonier.
Cu toate acestea, cea mai comună opțiune este totuși să închiriați o proprietate. Pentru a obține un anumit venit din furnizarea unei anumite camere de închiriat, este necesar să se țină cont de o serie de nuanțe care vor fi discutate în acest articol.
Trebuie înțeles că imobilele sunt de obicei clasificate în 3 grupe − terenuri, locuințe și spații nerezidențiale. Cele mai comune tipuri de servicii de pe această piață sunt furnizarea de locuințe închiriate și spații nerezidențiale.
Dintre nerezidențiale, imobilele comerciale sunt de obicei închiriate. În același timp, toate agențiile de analiză autorizate disting următoarele soiuri ale acesteia:
- camere de birou;
- comercial;
- depozit;
- industrial.
În plus, unele organizații închiriază vedere separată local – categoria „în scopuri speciale”. Aici sunt alocate clădiri pentru grădinițe, școli, spitale, biserici etc.
Pe lângă proprietăți imobiliare, puteți închiria terenuri, foișoare, echipamente, mașini, echipamente speciale, inventar și multe altele. Cu toate acestea, aceasta este o formă de afaceri mai rară și mai complexă.
Care este cel mai benefic?
Dacă vorbim despre imobiliare rezidențială, costul mediu al unui apartament cu o cameră la 10-15 minute de metrou într-o zonă rezidențială din Moscova va costa 5-6,5 milioane de ruble. În același timp, prețul mediu de închiriere pentru astfel de camere este de aproximativ 25-30 de mii de ruble. Ca urmare, la calcul, se poate obține că perioada minimă de rambursare pentru un apartament cu o cameră va fi aproximativ 15 ani.
În consecință, această opțiune nu poate fi numită foarte profitabilă din punct de vedere al investițiilor: singurul caz în care poate plăti cu adevărat este atunci când locuința este moștenită.
Dacă vorbim de spații de birouri, acestea sunt ceva mai scumpe decât cele rezidențiale, deoarece amplasarea lor ar trebui să fie în locuri mai circulabile, iar suprafața lor este mai mare. La Moscova, un mic spațiu de birouri va costa 6,5-7,5 milioane de ruble, cu condiția ca suprafața să fie de aproximativ 60-70 de metri pătrați. În acest caz, tariful de închiriere în acest caz va fi luat în considerare pentru 1 metru pătrat.
Potrivit agenției Knight Frank, la sfârșitul anului 2015, tariful de închiriere pentru birourile de clasa A era de aproximativ 25 de mii de ruble, iar pentru spații de birouri de clasa B - aproximativ 15 mii de ruble pe an. În consecință, perioada maximă de rambursare va fi aproximativ 8 ani.
Este chiar mai profitabil să închiriezi spații comerciale cu amănuntul decât spații de birouri - perioada lor de rambursare este 5-6 ani. Dar există o limitare importantă aici: pentru astfel de imobile, unul dintre factorii cheie este locația. Localul ar trebui să fie amplasat în zona centrală, într-un loc cu trafic ridicat. În sfârșit, trebuie să fie de înaltă calitate.
În general, imobilul comercial pierde în fața rezidențiale doar într-un singur parametru: nivelul de risc, deoarece depinde de situația economică din țară și dintr-un anumit oraș.
Pentru informații despre unde să începeți și cum să desfășurați o astfel de activitate, vedeți următorul videoclip:
Cum să organizezi o astfel de afacere de la zero?
- În primul rând, trebuie să găsești un loc potrivit pentru închiriere. In cazul primirii spatiului de locuit ca mostenire, procedura va incepe cu incheierea documentelor care sa confirme ca intreprinzatorul este proprietarul locuintei.
- În situația de căutare a unui sediu gata făcut, cel mai bine este să contactați serviciile agentii profesionale, care va ajuta la evaluarea valorii reale a locuințelor sau a bunurilor imobiliare comerciale: un om de afaceri fără experiență poate calcula greșit cu ușurință.
- În continuare, trebuie să completați documentația necesară pentru proprietate. Dacă acesta este un imobil comercial și se plănuiește să îl închirieze unor organizații speciale (de exemplu, cei care lucrează în domeniul Catering), trebuie să vă ocupați de obținerea avizelor suplimentare și a concluziilor unor servicii.
- După completarea documentației primare, este necesar să se efectueze reamenajări și reparații: în cazul imobilelor rezidențiale, este important să achiziționați un anumit set de mobilier și aparate electrocasnice, deoarece apartamentele care pot fi locuite imediat după decontare pot fi oferite la un cost mai mare. În cazul imobilelor comerciale, este important să se concentreze pe creșterea spațiului liber și pe posibilitatea de reamenajare ulterioară în funcție de nevoile clientului.
LA practica rusă multe persoane închiriază imobile rezidențiale fără a încheia un contract - acest lucru vă permite să scăpați de impozitul pe venitul personal în valoare de 13% și să reduceți perioada de rambursare. Cu toate acestea, acest lucru vine cu anumite riscuri - în special, cele asociate cu lipsa de încredere a clienților. Prin urmare, atât în cazul imobilelor nerezidenţiale, cât şi în cazul imobilelor rezidenţiale, este necesară oficializarea relaţiei cu chiriaşul.
Unde să cauți clienți?
Căutați clienți prin opțiunile de publicitate standard (postarea de anunțuri în locuri publice sau publicații tipărite) nu este eficient în cadrul afacerii de închiriere. Publicitatea se poate face prin intermediul retele sociale(acest lucru este valabil mai ales pentru situația închirierii imobilelor rezidențiale) - aici efectul „gura în gură” va funcționa.
În plus, plasarea pe site-uri și forumuri tematice este potrivită. Pentru spatii comerciale, mai ales cele situate in centre comerciale, se poate pune un anunt "de inchiriere" cu numarul de telefon al proprietarului. Acest lucru va lărgi cercul potențiali clienți tuturor vizitatorilor mall-ului.
În cele din urmă, există 2 modalități mai eficiente de a găsi clienți - menținerea unui site tematic sau blog cu publicitate discretă a serviciilor în calitate de proprietar, precum și distribuirea de broșuri și cărți de vizită.
Costuri necesare
Dacă un antreprenor se va angaja într-o astfel de afacere, el trebuie să înțeleagă că printre principalele elemente de cost este necesar să se includă costuri de remodelare: în acest caz, clienții sunt gata să încheie contracte de închiriere la tarife mult mai mari (diferența poate fi de până la o dată și jumătate). Acest lucru se datorează faptului că după reamenajare, procentul de suprafață utilă crește cel mai adesea, în plus, camera poate fi schimbată pentru a se potrivi propriilor nevoi.
Dintre costuri, este de asemenea necesar să evidențiem:
- Costul construirii sau achiziționării spațiilor.
- Costul serviciilor unui specialist care poate evalua prețul de piață al bunurilor imobiliare.
- Cheltuieli pentru întreținerea și securitatea spațiilor.
- Costuri pentru energie electrică, alimentare cu apă etc.
Stânci subacvatice
Unul dintre capcane este determinarea investiției optime de bani. Adesea, antreprenorii fără experiență evaluează incorect valoarea unei anumite locații, investind astfel în obiecte nelichide, pierzând o sumă mare de fonduri.
În plus, este important să acordați atenție legalității afacerii, modificărilor legislației și procesului de documentare (în primul rând pentru imobile comerciale).
Vă rugăm să rețineți că legislația fiscală în domeniul afacerilor de închiriere este în continuă schimbare.
La calcularea costurilor și a nivelului de rambursare, este necesar să se determine mai multe opțiuni de dezvoltare - optimiste, cele mai realiste și pesimiste pentru a determina perioada aproximativă de rambursare a obiectului, precum și a modului de diversificare a riscurilor. Este imperativ sa ai si alte surse de venit pentru a te asigura de o situatie de lipsa de bani.
Avantaje și dezavantaje ale acestei zone
O astfel de afacere, ca și altele, are o serie de avantaje și dezavantaje care decurg din caracteristicile sale. Printre minusuri, se poate distinge cel principal - căutarea unui chiriaș se poate întinde pe mai multe luni (acest lucru se referă în primul rând instalații industrialeși imobile comerciale în locuri impracticabile). Drept urmare, nici măcar un preț ridicat de închiriere nu va putea compensa costurile financiare pe care locatorul va trebui să le suporte pe toată perioada de nefuncționare.
De asemenea, printre deficiențe trebuie evidențiate:
- perioadă de rambursare suficient de lungă;
- nu chiar nivel inalt rentabilitatea;
- costuri mari de pornire.
În această situație, singura cale de ieșire rațională este achiziția de proprietate lichidă (una pentru care există întotdeauna un anumit nivel de cerere). Pentru a face acest lucru, este important să cunoașteți bine acest domeniu sau să contactați serviciile unui specialist.
Beneficiile de afaceri includ:
- contracte pe termen lung pe o perioadă de un an sau mai mult;
- nivel stabil al profitului;
- veniturile vor fi primite de proprietar în mod constant;
- natura pasivă a obținerii unui profit (proprietarul nu trebuie să depună niciun efort după semnarea unui acord cu chiriașul);
- posibilitatea de a organiza o afacere fără înregistrarea ca persoană juridică.
Astfel, afacerea de închiriere este o zonă destul de atractivă pentru a câștiga bani. Cu toate acestea, cel mai bine este să-l combinați cu alte surse de venit pentru a vă asigura de posibile riscuri.
Leasingul imobiliar comercial este unul dintre cele mai profitabile tipuri de afaceri și este aproape întotdeauna solicitat. Multe firme mici iar antreprenorii începători caută spații de birouri pentru plasarea proprie și organizarea afacerii lor.Dorința lor de a achiziționa un acoperiș deasupra capului, și pentru bani relativ puțini, le permite să primească un venit constant din închirierea spațiului. Pe lângă micii antreprenori, de multe ori spațiile pot fi închiriate cu ușurință pentru magazine mici, de unde foștii proprietari de chioșcuri mici și locuri de comerț din piețele industriale sunt din ce în ce mai forțați să plece.
Un exemplu izbitor al succesului afacerii de închiriere imobiliară comercială poate fi numeroase clădiri de birouri, pline până la plină de firme mici.
Atractivitatea acestei direcții constă și în faptul că organizarea sa necesită de obicei doar investiții inițiale, iar toate costurile curente pot fi transferate clienților. Desigur, pentru a crea o astfel de afacere, trebuie să ai o proprietate potrivită.
Pentru fiabilitatea întreprinderii, este de dorit să achiziționați un astfel de obiect în proprietate, pentru a nu depinde de capriciul proprietarului său.
Cu toate acestea, în caz de lipsă de fonduri, este posibilă închirierea unei clădiri, sub rezerva dreptului de a-și subînchiria spațiile. Este adesea mai profitabil pentru proprietarii unei clădiri să o închirieze în ansamblu decât să caute cu minuțiozitate mulți chiriași mici și să oficializeze relațiile cu aceștia. Toate acestea sunt adevărate, dar totuși, o scădere a ponderii profitului afectează semnificativ profitabilitatea globală a proiectului, astfel încât achiziția unei clădiri ca proprietate este întotdeauna o prioritate față de închiriere și prezintă mai puține riscuri pentru antreprenor.
Nu este absolut necesar să alegeți obiecte imobiliare în centrul orașului, unde costul acestora depășește toate limitele imaginabile.
De multe ori este mult mai profitabil să cumpărați o clădire sau un local la marginea orașului sau undeva într-o zonă rezidențială, ceea ce va necesita un nivel mult mai scăzut de investiții.
Singura condiție importantă în selecția obiectelor imobiliare este disponibilitatea stațiilor de transport public în apropiere.
O opțiune bună pentru achiziționarea unui astfel de obiect sunt clădirile vechi abandonate ale ruinelor întreprinderile industriale, birouri centre de cumparaturi. Cu cât starea tehnică a clădirii este mai proastă, cu atât poate fi achiziționată mai ieftin, ceea ce folosesc mulți antreprenori care câștigă bani prin închirierea imobilelor comerciale. Pe de altă parte, dacă există fonduri suficiente, uneori este mai ușor să construiești o clădire nouă, planificându-i în avans spațiul pentru închiriere.
Când reparați o clădire veche sau echipați unul nou, este necesar să se țină seama de particularitățile livrării de bunuri imobiliare comerciale.
Deoarece spațiile clădirii de birouri vor fi închiriate diferiților chiriași, este necesar să se prevadă o furnizare separată de comunicații și posibilitatea deconectarii oricăror spații de la încălzire și electricitate pentru a evita cheltuielile inutile pentru zonele goale. În plus, este de dorit să se pre-proiecteze zonele comune, toaletele, zonele de luat masa, locațiile pentru echipamente de birou comune. Acest lucru va crea condiții confortabile pentru munca întreprinderilor mici și va crește atractivitatea imobiliară. De regulă, chiriașii nu au cerințe speciale pentru decorarea interioară, astfel încât reparațiile și decorarea se pot face folosind ieftin materiale de construcții. Acest lucru reduce cantitatea de investiție necesară.
O atenție deosebită trebuie acordată conexiunii comunicațiilor moderne, în special internetului de mare viteză, precum și organizării wi-fi.
Mai mult, printre chiriași este avantajos să existe o firmă de contabilitate, precum și o firmă care oferă servicii de birou: fotocopiere, tipărire texte etc. Acest lucru face posibilă asigurarea chiriașilor cu serviciile de birou necesare și umplerea integrală a tuturor spațiilor închiriate. De asemenea, puteți utiliza zonele comune, holul unei clădiri de birouri, permițând chiriașilor să plaseze în ele produse publicitare, instalând structuri speciale de publicitate pentru aceasta.
O completare excelentă, în ceea ce privește dotarea tehnică, este și conectarea unei minicentrale telefonice automate și furnizarea unor numere de telefon orașului chiriașilor, ceea ce va ajuta la asigurarea chiriașilor permanenți în locurile alocate.
Atunci când se organizează o afacere pentru livrarea de imobile de birou, este necesar să se acorde o atenție deosebită executării corecte din punct de vedere juridic a contractelor, posibilității de recuperare a pierderilor de la chiriașii fără scrupule. Eficiența închirierii imobilelor de birouri este confirmată de experți care estimează creșterea ratelor de închiriere cu aproximativ 10% pe an. Experiența arată că este posibil să se recupereze investițiile în crearea unui centru imobiliar de birouri în 2-3 ani.
Desigur, pentru organizarea corectă a unei afaceri, este necesar, a cărei ordine poate fi făcută pe site-ul nostru.
