Biznes bez czynszu. Biznesplan: Powierzchnia biurowa do wynajęcia

Witamy w geniuszu finansowym! Dzisiaj porozmawiamy o biznes wynajmu- działalność gospodarczą pod wynajem lokalu. Ta opcja zarabiania jest ciekawa, ponieważ nie wymaga dużo czasu, a w wielu przypadkach może być realizowana nawet przez osoby prywatne, bez rejestracji działalność przedsiębiorcza. Jaka jest specyfika biznes wynajmu jak kupić gotowy biznes na wynajem, na co trzeba zwrócić uwagę – to wszystko w dzisiejszym artykule.

Istota i metody prowadzenia działalności najmu.

Tak więc działalność wynajmu jest w istocie taka sama jak. Można powiedzieć, że jest to bardziej opcja dochodu pasywnego niż aktywny biznes. Najczęściej kojarzy się z wynajmem, bo kupno go w celu wynajmu ma krótszy okres zwrotu i wyższy wskaźnik kapitalizacji, ale niektórzy przedsiębiorcy i inwestorzy rozważają tę opcję dla nieruchomości mieszkalnych.

Działalność związana z wynajmem lokali wymaga aktywności jedynie na etapie zakupu nieruchomości i poszukiwania najemców. Okres ten może również wymagać dość dużych wydatków na Firma reklamowa. Potem możesz się zrelaksować i przez okres obowiązywania umowy najmu (lub do momentu jej wypowiedzenia z jakiegoś powodu) po prostu otrzymywać miesięczne dochody i stałe zyski. To sprawia, że biznes wynajmu jest bardzo atrakcyjny w oczach przedsiębiorców i prywatnych inwestorów. Jednak, jak we wszystkim, są tutaj plusy i minusy. Rozważmy je bardziej szczegółowo.

Wypożyczalnia, zalety:

– Pasywność prowadzenia biznesu;

– Regularne otrzymywanie dochodów;

– Możliwość wynajęcia nieruchomości jako osoba prywatna.

Wypożyczalnia, wady:

– Wysoki poziom początkowych kosztów zakupu nieruchomości lub gotowego biznesu na wynajem;

- Nieruchomość może stać bez najemców i wymagać kosztów utrzymania bez generowania dochodu;

– Niska rentowność, długi okres zwrotu.

Biznes wynajmu nieruchomości można zbudować na dwa sposoby:

1. Kupuj nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem (zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym);

2. Kup gotowy biznes na wynajem (czyli nieruchomość z obecnymi najemcami).

Druga opcja jest oczywiście droższa, ale ma swoje zalety, gdyż od razu zabezpiecza inwestora przed ryzykiem nieużywania zakupionego obiektu.

Dodatkowo sposoby prowadzenia działalności na wynajem można podzielić na 2 obszary, w zależności od rodzaju najczęściej kupowanej nieruchomości pod wynajem:

1. Uliczne nieruchomości komercyjne (sprzedaż uliczna)- lokale na pierwszych piętrach budynków z widokiem na ruchliwe ulice.

2. Lokale w centrach biurowych i handlowych– wydzielone pomieszczenia, pawilony zlokalizowane wewnątrz dużych obiektów nieruchomość komercyjna.

W większości przypadków do prowadzenia działalności na wynajem preferowane są uliczne lokale handlowe, w porównaniu z pawilonami dużych centrów.

Zastanów się, na jakie punkty powinieneś zwrócić uwagę w obu przypadkach przy wyborze nieruchomości na wynajem.

Wynajmowanie lokali handlowych na ulicy.

Nazwa handlu ulicznego (dosłownie - handel uliczny) jest bardzo warunkowy i bynajmniej nie jest to lokal handlowy. Mogą być również wykorzystywane jako biura, na oddziały dużych firm i korporacji, oddziały banków itp.

Takie lokale są najbardziej poszukiwane, a zatem są bardzo drogie. Jednocześnie łatwiej jest im znaleźć najemcę i chętniej wynajmują nieruchomość na bardzo długi okres (kilka lat). Aby otworzyć tego rodzaju firmę wynajmującą, będziesz potrzebować setek tysięcy, a nawet milionów dolarów kapitału. Jednocześnie inwestor biznesowy otrzyma w miarę płynne aktywo, które przynosi w miarę solidny i w miarę stabilny dochód.

Zaletą wyboru tego typu nieruchomości pod wynajem jest to, że wszystkie koszty utrzymania obiektu ( opłaty komunalne itp.) tutaj można łatwo przenieść na najemcę, najczęściej tak się właśnie dzieje.

Koszt wynajmu powierzchni handlowej przy ulicy może się znacznie różnić w zależności od rodzaju najemcy. Znajdź „najdroższego typu” najemcę (bank, sklep jubilerski, firma finansowa itp.) często nie jest łatwe, dlatego przedsiębiorca musi wybierać między tańszym wynajmem nieruchomości (a to przypominam, że jest to najem długoterminowy) lub dalszymi poszukiwaniami bez żadnych dochodów. Wybór ten jest często bardzo trudny do dokonania.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości do wynajęcia? Oczywiście głównym celem działalności wynajmu jest optymalne połączenie ceny nieruchomości i potencjalnej wartości najmu. Ponadto konieczne jest wybranie obiektów, które będą naprawdę poszukiwane. Aby to zrobić, zwróć uwagę na następujące punkty:

- pokój powinien znajdować się na pierwszym piętrze budynku, w skrajnych przypadkach - w piwnicy;

- Pokój musi mieć dostęp do ruchliwej ulicy;

– Najlepiej zlokalizowane po prawej stronie głównego ruchu;

– Wokół obiektu nie powinno być pustych lokali-konkurencji;

– Możliwość podziału lokalu na kilka części do wynajęcia różnym najemcom.

Działalność najmu w lokalach centrów handlowych i biurowych.

Ta opcja wyboru nieruchomości do wynajęcia biznes zrobi inwestorów, którzy nie dysponują wystarczającym kapitałem, aby wybrać pierwszą opcję. Takie aktywa oczywiście tracą na jakości, ale zyskują na wartości.

Tutaj mogą powstać różne nieporozumienia między współwłaścicielami nieruchomości co do sposobu korzystania z części wspólnych (parking, hale, łączność, pomieszczenia techniczne itp.). Nawet jeśli te nieporozumienia nie dotyczą konkretnie Ciebie, mogą wpłynąć na spadek wartości zakupionego przez Ciebie lokalu i kosztów jego wynajmu. Ponadto w każdej chwili może zmienić się sam właściciel centrum handlowego lub obecny właściciel może zmienić swoją politykę wobec współwłaścicieli nieruchomości. To także istotna wada prowadzenia działalności wynajmu w dużych ośrodkach.

Ale są też zalety: wybierając ten rodzaj lokalu, nie będziesz musiał zajmować się mediami, organizacjami usługowymi i płacić podatku gruntowego (zrobi to właściciel centrum)

Wybierając obiekt na wynajem w centrum handlowym lub biurowym, należy zwrócić uwagę na następujące punkty:

- centrum handlowe powinno charakteryzować się dogodną lokalizacją, dogodnym przesiadką i wysoką frekwencją;

– Specyfika centrum powinna odpowiadać Twoim wymaganiom i preferencjom w wyborze najemców;

– sąsiednie lokale muszą być zajmowane przez najemców (ryzyko polega na tym, że takie zamieszkiwanie może mieć charakter przerywany);

- Pomieszczenie powinno znajdować się w pobliżu wejścia do ośrodka.

Inną alternatywą dla prowadzenia działalności na wynajem, która jest odpowiednia dla przedsiębiorców, którzy nie dysponują dużym kapitałem, mogą być inwestycje w firmy zorientowane na wynajem.

Podsumujmy. Biznes na wynajem jest bardzo atrakcyjną opcją dla pasywnych inwestorów z dużym kapitałem. Nie zapewnia wysokiej rentowności i rentowności, ale można go uznać za stosunkowo niezawodny. Idealną opcją do prowadzenia działalności na wynajem jest zakup nieruchomości handlowej przy ulicy, istnieją również opcje zakupu gotowej firmy na wynajem w celu zmniejszenia ryzyka. Sukces firmy wynajmującej jest w 90% zależny od właściwy wybór przedmiot/przedmioty nieruchomości, zatem do ten przypadek warto podejść jak najbardziej odpowiedzialnie i rozważnie, nie podejmując pochopnych decyzji.

To wszystko. Masz już pewne pojęcie o tym, czym jest biznes wynajmu, jakie są jego cechy charakterystyczne i możesz wywnioskować, czy ta branża jest dla Ciebie odpowiednia. Do czasu, aż ponownie spotkamy się na stronie, gdzie można dowiedzieć się o różnych obiecujących sposobach zarabiania i inwestowania.

Jak oszczędzać i pomnażać oszczędności w warunkach, gdy kurs rubla jest nieprzewidywalny? Najbardziej zrozumiałym i niezawodnym sposobem jest nabycie nieruchomości. Z reguły ludzie kupują mieszkania. Jednak rentowność wynajmu mieszkań dzisiaj może być nawet niższa niż skromne oprocentowanie lokat bankowych. Nadszedł czas, aby zwrócić uwagę na nieruchomości komercyjne.

Początkowy kapitał

Jeśli myślisz, że inwestowanie jest zajęciem wyłącznie dla ludzi, których fortunę wyrażają liczby idące w nieskończoność, to się mylisz. W rzeczywistości inwestorem jest każda osoba, która inwestuje w określony projekt w celu osiągnięcia zysku. Jeśli wynajmujesz mieszkanie odziedziczone po babci, w gruncie rzeczy jesteś także inwestorem. Chociaż nie jest to szczególnie udane, ponieważ uzyskujesz niewielki dochód.

Kapitał początkowy na inwestycje w nieruchomości komercyjne jest porównywalny z funduszami na zakup mieszkania, mówi Denis Kolokolnikov, Przewodniczący Rady Dyrektorów RRG, Przewodniczący Rady Ekspertów ds. Przebudowy Rosyjskiego Departamentu Orientacji Państwowej. Na przykład za 7 milionów rubli można kupić jednopokojowe mieszkanie w Moskwie lub kilka biurowców w budynku administracyjnym, centrum biznesowym klasy B lub C. Jeśli na rynku mieszkaniowym znajdziesz mieszkanie, które kosztuje mniej niż 140-150 tys. rubli za mkw. m jest prawie niemożliwe, wtedy powierzchnia biurowa jest sprzedawana po cenie 90-100 tysięcy rubli za mkw. m, wyjaśnia ekspert.

Nawet mając kwotę 3 milionów rubli można kupić biurowiec o powierzchni 20-30 metrów kwadratowych. m

Kupując lokal użytkowy, inwestor otrzymuje dochód z wynajmu co najmniej półtora raza wyższy niż dochód z wynajmu mieszkania, poinformowali eksperci CIAN. Na przykład Denis Kolokolnikov wyjaśnia, że za 7 milionów rubli kupiłeś kawałek kopiejki w stolicy o powierzchni 50 mkw. Dziś można go wynająć za maksymalnie 45-50 tysięcy rubli miesięcznie. Lokal o tej samej powierzchni do celów komercyjnych może przynieść inwestorowi co najmniej 75 tysięcy rubli.

„Ta różnica w cenie wynika nie tylko z dużego popytu. Nieruchomość mieszkalna jest wynajmowana jako odrębny obiekt (mieszkanie), a koszt wynajmu nieruchomości komercyjnej jest obliczany na 1 mkw. m rocznie. Stawki za lokale komercyjne o korzystnej lokalizacji mogą sięgać nawet 300 tysięcy rubli za mkw. m”, wyjaśnia Gasan Arkhulaev, partner zarządzający GR ProJect Group.

Korzyści z inwestowania w nieruchomości komercyjne

Wysoka wydajność - od 8 do 12% rocznie, w zależności od warunków wejściowych i stawki czynszu. To dwa razy więcej niż oprocentowanie lokat bankowych.
Uzyskanie dochodu jest stabilne i nie wymaga od inwestora dużego wysiłku. Remontów dokonują sami najemcy, pośrednicy wynajmują powierzchnie, ubezpieczają lokale Firma ubezpieczeniowa na koszt najemcy.

Anton Bielych, CEO firma konsultingowa DNA Nieruchomości

Koszty i ryzyko

Tymczasem proces pozyskiwania i utrzymywania nieruchomości komercyjnych wymaga b o więcej wysiłku i kosztów materiałowych w porównaniu z zakupem domu. Właściciel nieruchomości komercyjnej nie będzie mógł uniknąć płacenia podatków (w przeciwieństwie do niektórych pozbawionych skrupułów właścicieli wynajmowanych mieszkań). Najczęściej problem rozwiązuje się tworząc indywidualnego przedsiębiorcę, a płaci właściciel lokalu użytkowego 6% od obrotu.

W przypadku usług maklerskich mogą być wymagane pewne koszty ( od 50% do 100% stawki czynszu miesięcznie), jeśli inwestor zdecyduje się powierzyć poszukiwanie najemcy agentom.

Do obsługi płatności potrzebna jest księgowa. Z reguły wykorzystuje się do tego freelancerów, ich usługi są niedrogie.

Irina Berbeneva, kierownik biura V Krylatskoye Sieci Biur Nieruchomości MIEL, wspomina: jeśli inwestor zdecyduje się na zakup budynku mieszkalnego (na przykład mieszkania na parterze), będzie musiał być niemieszkalny , koszty te należy również wziąć pod uwagę. Koszty będą od 500 000 tysięcy rubli i więcej.

Według Antona Konovalova, dyrektora działu nieruchomości handlowych w Penny Lane Realty, głównym ryzykiem dla właściciela lokalu komercyjnego jest kongres najemcy i długie poszukiwanie nowego. Jednak co do zasady umowa określa warunki, zgodnie z którymi najemca musi wcześniej powiadomić właściciela o wypowiedzeniu najmu. Termin jest negocjowany przez obie strony.

Właściwy wybór

Zazwyczaj poszukiwanie odpowiedniego pokoju trwa od dwóch do pół roku.

Poziom rentowności zależy bezpośrednio od lokalizacji. Gasan Arkhulaev, partner zarządzający GR ProJect Group, podkreśla, że lokalizacja obiektu w pierwszej linii w obszarach o dużym natężeniu ruchu i dobra dostępność wizualna to najważniejsze warunki dla większości formatów nieruchomości komercyjnych – od kawiarni i restauracji po sklepy spożywcze.

Wybierając pokój, należy sprawdzić jakość ścian, otaczających konstrukcji, drenaż, sprawdzić piwnicę (ważne jest, aby nie było śladów zalania). Im mniej narożników i kolumn w pomieszczeniu, tym lepiej.

Idealny układ to prostokąt. Jeśli najemca potrzebuje ścianek działowych, sam je zbuduje podczas remontu.

Poziom inwestycji i rentowność nieruchomości w Moskwie

Inwestycje	Nieruchomości mieszkalnych	Dochód	nieruchomość komercyjna	Dochód
3 miliony rubli	Kawalerka do 16 mkw. m		biurowiec w centrum biznesowym klasy B o powierzchni do 30 mkw. m
7-8 milionów rubli	Jedno-dwupokojowe mieszkanie		Biurowce o łącznej powierzchni 70-80 mkw. m; lokale użytkowe do 50 mkw. mw domu w budowie
10-15 milionów rubli	Dwu-, trzypokojowe mieszkanie		Lokale użytkowe na parterach z osobnym wejściem i dobrą lokalizacją.

Nieruchomości komercyjne to m.in lokale niemieszkalne które mogą być wykorzystywane do celów komercyjnych. Prawnicy wyróżniają kilka grup nieruchomości komercyjnych:

Jeśli początkujący przedsiębiorca decyduje się na prowadzenie działalności gospodarczej, to przede wszystkim konieczne jest jakościowe przygotowanie lokalu do funkcjonowania przez najemców. W razie potrzeby należy dokonać napraw nowoczesne standardy, podłącz niezbędną komunikację i wiele więcej.

Jak założyć sprawę?

Taki krok, jak rejestracja firmy wynajmującej (Federalna Służba Podatkowa), jest chyba najważniejszy. Dokładne rozwiązania dla forma organizacyjna zależą od linii biznesowej. Innymi słowy, jeśli obywatel wynajmuje lokal niemieszkalny, jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Zaleca się ubieganie się o status IP ( przedsiębiorca indywidualny) dzięki któremu osoba nabędzie prawo do prowadzenia działalności na ww podstawy prawne. W związku z tym, że zysk z dostawy nieruchomości komercyjnych będzie niewielki, zgodnie z prawem obywatel ma prawo do wydania uproszczonej formy opodatkowania. Przewiduje płacenie podatków w wysokości 6% całkowitego dochodu.

Do zarejestrowania działalności gospodarczej w celu wynajmu nieruchomości komercyjnych wymagane są następujące dokumenty:

Kopia paszportu założyciela.
NIP (indywidualny numer podatnika) założyciela.
Aplikacja kapitał autoryzowany od 10 000 rub. Przy składaniu odpowiedniego wniosku o rejestrację IP dostarczany jest wyciąg bankowy, jeżeli jest to niezbędne do założenia konta.
Powstanie statutu spółki. Zgodnie z tą dokumentacją zostanie przeprowadzona dystrybucja części między właścicielami (jeśli jest ich kilku), oficjalna nazwa firmy, jej adres prawny.
Protokół ze spotkania założyciela (w przypadku, gdy jest ich kilka).
Decyzja o utworzeniu LLC (społeczeństwa o ograniczonych możliwościach).

Termin wystawienia IP wynosi od 3 do 5 dni roboczych. Zajmie to nie więcej niż 14 dni od daty złożenia wniosku o rejestrację i rejestrację statusu LLC.

Powierzchnię wynajmu dzielimy na części

Nie wszyscy klienci są gotowi na przestrzeń biurową: większość potrzebuje jej określonej części. Tak więc w hotelowym lobby można umieścić np. bar-restaurację lub klub gier. Jednocześnie obie instytucje są własnością różnych osób.

Wielu najemcom musisz udostępnić lokal. Separacja - ustanie istnienia pojedynczego obiektu i jego podział na kilka odrębnych obiektów, z których każdy otrzyma niepowtarzalny numer katastralny i odrębne dokumenty uprawniające do posiadania. Zgodnie z prawem Federacja Rosyjska, takie obiekty stają się nowo utworzone, w wyniku czego zgodnie z art. 219 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej właściciel otrzymuje prawo do rozporządzania nimi dopiero po oficjalnej rejestracji.

Artykuł 219 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Pojawienie się własności nowo powstałych nieruchomości

Własność budynków, budowli i innych nowo powstałych nieruchomości podlega art rejestracja państwowa powstaje z chwilą takiej rejestracji.

Zgodnie z przepisami prawa Federacji Rosyjskiej podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli zachodzi jedna z przesłanek:

Zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości na jej podział i poświadczenie na piśmie przez notariusza.
Interwencja wymiaru sprawiedliwości.

Przed kompetentnym podziałem istniejącej nieruchomości komercyjnej na części i wynajmem, uprawniony jest zobowiązany do zorganizowania ewidencji techniczno-katastralnej lokalu, a także urzędowego zarejestrowania prawa do zarządzania nim. Po zarejestrowaniu dla siebie niezbędnej części obiektu i zarejestrowaniu umowy z Rosreestr będzie mógł go wydzierżawić.

Aby podzielić istniejącą nieruchomość komercyjną na części, właściciele będą potrzebować następujących dokumentów:

Właściciel będzie mógł zakupić dokumenty katastralne po złożeniu wniosku uprawnione organy i umieścić obiekt w księdze katastralnej. Od 2012 do zainstalowania lokalu do rejestracji katastralnej potrzebny będzie szczegółowy plan budynku, które może opracować wysoko wykwalifikowany inżynier.

Warto zaznaczyć, że przy podziale nieruchomości komercyjnej należy przedstawić kilka planów technicznych. Rejestracja dokumentu następuje w ciągu 18 dni od dnia ich złożenia. Po tym okresie klient musi skontaktować się z centrum katastralnym i otrzymać dokumenty (w tym paszport katastralny). W przypadku odmowy rejestracji urzędnicy służby cywilnej przedstawiają uzasadnione potwierdzenie na piśmie.

Po otrzymaniu dokumentów katastralnych należy również uzyskać świadectwo własności dla każdej części lokalu. Ważnym i jedynym dokumentem potwierdzającym prawa majątkowe jest paszport katastralny. Zawiera szczegółowe informacje o dziale nieruchomości oraz plan techniczny sporządzony zgodnie z aktualnymi danymi.

Możesz inwestować w nieruchomości różne sposoby i skaluj: kupuj i odsprzedawaj mieszkania, wynajmuj lokale lub otwórz agencję nieruchomości.

Należy zauważyć, że nie każda średnia obywatel Rosji taki sposób zarabiania jest dostępny - potrzebne są wielomilionowe inwestycje. Dlatego mają i inwestują tak duże środki finansowe spółki handlowe. Ich przywilejem jest otrzymanie kredytu na projekt. Indywidualny mogą również rozpocząć działalność w branży nieruchomości tylko wtedy, gdy posiadają niezbędny kapitał początkowy.

Ważny! Nabycie mieszkania w okresie wzrostu na nim gwarantuje inwestorowi wielokrotność zwrotu przy odsprzedaży - o 10-15%. W większości dotyczy to tych obywateli, którzy w latach 80-90 zainwestowali duże oszczędności materialne w tym obszarze. XX wiek.

Do 2020 roku nie należy spodziewać się efektu szumu - rynek rosyjski nieruchomości znajdowały się w fazie upadku.

Kalkulacja możliwego zysku, okresu zwrotu i poziomu rentowności

Schemat obliczania możliwego zysku z wynajmu nieruchomości:

Ocena atrakcyjności biznesu wynajmu nie jest super zadaniem. Do prawidłowej kalkulacji wystarczy porównać dochody z wynajmu z wartością nieruchomości – w efekcie otrzymasz okres zwrotu z działalności, który jest głównym kryterium prowadzenia działalności w tym obszarze. Standardowe okresy zwrotu dla nieruchomości komercyjnych wynoszą od 9 do 12 lat. Trudno jest znaleźć obiekty nieruchome, których okres zwrotu wynosi 7-8 lat.

Najlepszą opcją inwestycyjną jest zakup nieruchomości w nowych budynkach. Tańszą opcją byłby zakup lokalu na etapie wykopu. Oszczędności wyniosą więc co najmniej 30%.

Niemniej jednak istnieje wiele pewnych zagrożeń w systemie wspólnego budownictwa. Na wczesnym etapie ich prawdopodobieństwo jest ogromne. Zredukować możliwe zagrożenia, powinieneś wybrać programistów z doskonałym doświadczeniem i udokumentowaną historią.

Skąd wziąć kapitał na start?

Każdy obywatel może otrzymać kapitał początkowy na rozwój biznesu. Istnieje kilka sposobów pozyskiwania funduszy i znajdowania sponsorów.

Kapitał na rozpoczęcie działalności gospodarczej możesz otrzymać w banku. Metoda jest skuteczna i popularna. Istnieje jednak ogromna wada - ryzyko. Jeśli sprawy nie pójdą w dobrym kierunku, to oprócz znacznej straty początkujący biznesmen otrzyma również duży dług gotówkowy. Warto zauważyć, że Sberbank i Tinkoff udzielają pożyczki na rozpoczęcie działalności gospodarczej.

Odniesienie! Struktury rządowe wspierające małe przedsiębiorstwa mogą stać się źródłem kapitału początkowego. Zgodnie z federalnym systemem samozatrudnienia bezrobotni obywatele mogą ubiegać się o dotację w wysokości 60 000 rubli.

Zalety i wady

Wynajem to jedyny rodzaj działalności, który przynosi legalny dochód pasywny.

Wady:

Ważne jest, aby zrozumieć, że dochody zależą bezpośrednio od działań najemców. Konieczna jest kontrola ich działań, aby lokal pozostawał w dobrym stanie.
Zgodnie z przepisami Ministerstwa Finansów wynajmujący jest zobowiązany do zapłaty podatków w wysokości od 15 do 17% kwoty otrzymanej z czynszu.
Niestałość najemców. Zerwanie umowy może nastąpić nawet w przypadku zawarcia umowy oficjalnej, w wyniku której ruch dochodowy zostanie czasowo wstrzymany, a wynajmujący będzie musiał to zrobić.

Obecność odpowiedzialnych najemców w biznesie staje się wysokiej klasy i poszukiwanym produktem, który można sprzedać w dowolnym momencie i uzyskać korzystną sytuację finansową.
Coroczny wzrost czynszu przyczynia się do pomyślnego rozwoju i pomyślnego rozwoju firmy.

W przypadku braku doświadczenia w przedsiębiorczym biznesie zaleca się zdobycie pracy gotowy biznes . Główną zaletą tej sprawy jest zawarcie umowy z najemcami zainteresowanymi przedłużeniem umowy z nowym partnerem.

Wniosek

Tym samym biznes wynajmu nieruchomości jest doskonałym źródłem dochodu pasywnego. Niemniej jednak ten obszar ma swoje własne pułapki: ocena wszelkiego rodzaju ryzyka, papierkowa robota, kapitał początkowy itp. Właściwa organizacja przedsiębiorstwa przyczynia się do jego aktywnego i pomyślnego rozwoju.

Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.

Biznes na wynajem był i pozostaje popularny od wielu lat, ponieważ wiele osób nie jest w stanie kupić mieszkania, a firmy dążą do obniżenia poziomu jednorazowych inwestycji w działalność deweloperską. Wachlarz obiektów, które można wynająć, stale się powiększa: ten moment można nawet wypożyczyć takie rzeczy, jak wrotki, narty itp. - wszystko to, co nie jest stale poszukiwane, ale jest przedmiotem sezonowego użytku.

Jednak najczęstszą opcją jest nadal wynajem nieruchomości. Aby uzyskać określony dochód z udostępniania konkretnego pokoju do wynajęcia, należy wziąć pod uwagę szereg niuansów, które zostaną omówione w tym artykule.

Należy zrozumieć, że nieruchomości są zwykle podzielone na 3 grupy − grunty, lokale mieszkalne i niemieszkalne. Najczęstszym rodzajem usług na tym rynku jest udostępnianie mieszkań na wynajem i lokali niemieszkalnych.

Wśród nieruchomości niemieszkalnych najczęściej wynajmowane są nieruchomości komercyjne. Jednocześnie wszystkie autorytatywne agencje analityczne wyróżniają następujące odmiany:

pomieszczenia biurowe;
handlowy;
magazyn;
przemysłowy.

Ponadto niektóre organizacje wynajmują osobny widok lokale – kategoria „do celów specjalnych”. Przeznaczone są tu budynki na przedszkola, szkoły, szpitale, kościoły itp.

Oprócz nieruchomości możesz wynajmować grunty, altany, sprzęt, samochody, sprzęt specjalny, zapasy i wiele więcej. Jest to jednak rzadsza i bardziej złożona forma działalności.

Co jest najkorzystniejsze?

Jeśli mówimy o nieruchomościach mieszkalnych, średni koszt jednopokojowego mieszkania 10-15 minut od metra w dzielnicy mieszkalnej w Moskwie będzie kosztował 5-6,5 miliona rubli. Jednocześnie średnia stawka wynajmu takich pokoi wynosi około 25-30 tysięcy rubli. W rezultacie przy obliczaniu można uzyskać minimalny okres zwrotu za mieszkanie jednopokojowe około 15 lat.

W związku z tym tej opcji nie można nazwać bardzo opłacalną pod względem inwestycji: jedynym przypadkiem, w którym może się naprawdę opłacić, jest odziedziczenie mieszkania.

Jeśli mówimy o lokalach biurowych, są one nieco droższe niż mieszkalne, ponieważ ich lokalizacja powinna być w bardziej przejezdnych miejscach, a ich powierzchnia jest większa. W Moskwie mała powierzchnia biurowa będzie kosztować 6,5-7,5 miliona rubli, pod warunkiem, że powierzchnia wynosi około 60-70 metrów kwadratowych. W takim przypadku stawka czynszu w tym przypadku będzie brana pod uwagę za 1 metr kwadratowy.

Według agencji Knight Frank na koniec 2015 roku czynsz za biura klasy A wynosił około 25 tys. rubli, a za powierzchnię biurową klasy B – około 15 tys. rubli rocznie. W związku z tym maksymalny okres zwrotu będzie około 8 lat.

Jeszcze bardziej opłaca się wynajmować lokale handlowe niż biurowe – okres ich zwrotu jest 5-6 lat. Jest tu jednak istotne ograniczenie: w przypadku takich nieruchomości jednym z kluczowych czynników jest lokalizacja. Lokal powinien znajdować się w strefie centralnej, w miejscu o dużym natężeniu ruchu. W końcu musi być wysokiej jakości.

Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości komercyjne przegrywają z mieszkaniowymi tylko w jednym parametrze: poziomie ryzyka, ponieważ jest on uzależniony od sytuacji gospodarczej w kraju iw danym mieście.

Aby uzyskać informacje o tym, od czego zacząć i jak rozwinąć taką aktywność, zobacz poniższy film:

Jak zorganizować taki biznes od podstaw?

Przede wszystkim trzeba znaleźć odpowiednie miejsce do wynajęcia. W przypadku otrzymania w spadku lokalu mieszkalnego postępowanie rozpocznie się od wykonania dokumentów potwierdzających, że przedsiębiorca jest właścicielem lokalu mieszkalnego.
W sytuacji poszukiwania gotowego lokalu najlepiej skontaktować się z obsługą profesjonalne agencje, co pomoże oszacować realną wartość nieruchomości mieszkaniowej lub komercyjnej: niedoświadczony biznesmen łatwo może się pomylić.
Następnie musisz skompletować niezbędną dokumentację dotyczącą nieruchomości. Jeśli jest to nieruchomość komercyjna i planuje się ją wydzierżawić specjalnym organizacjom (na przykład działającym w dziedzinie Żywnościowy), trzeba zadbać o uzyskanie dodatkowych zezwoleń i konkluzji niektórych usług.
Po skompletowaniu podstawowej dokumentacji konieczne jest przeprowadzenie przebudowy i remontu: w przypadku nieruchomości mieszkalnej ważny jest zakup określonego zestawu mebli i sprzęt AGD, ponieważ mieszkania, w których można zamieszkać od razu po zasiedleniu, mogą być oferowane za wyższą cenę. W przypadku nieruchomości komercyjnych ważne jest skupienie się na zwiększeniu wolnej powierzchni i możliwości późniejszej przebudowy zgodnie z potrzebami klienta.

W Praktyka rosyjska wiele osób wynajmuje nieruchomości mieszkalne bez zawierania umowy – pozwala to pozbyć się podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% i skrócić okres zwrotu. Wiąże się to jednak z pewnymi zagrożeniami – w szczególności związanymi z nierzetelnością klientów. Dlatego zarówno w przypadku nieruchomości niemieszkalnych, jak i mieszkaniowych konieczne jest sformalizowanie relacji z najemcą.

Gdzie szukać klientów?

Szukaj klientów poprzez standardowe opcje reklamowe (zamieszczanie ogłoszeń w miejscach publicznych lub publikacje drukowane) nie ma zastosowania w przypadku wynajmu. Reklamę można zrobić przez portale społecznościowe(dotyczy to zwłaszcza sytuacji wynajmu nieruchomości mieszkalnej) – tutaj zadziała efekt „poczty pantoflowej”.

Ponadto odpowiednie jest umieszczanie na stronach tematycznych i forach. Do lokale użytkowe, zwłaszcza zlokalizowanych w centrach handlowych istnieje możliwość wystawienia ogłoszenia "wynajmę" z numerem telefonu właściciela. To poszerzy krąg potencjalni klienci wszystkim odwiedzającym centrum handlowe.

Wreszcie, istnieją 2 skuteczniejsze sposoby na znalezienie klientów - prowadzenie witryny tematycznej lub bloga z dyskretną reklamą usług jako wynajmujący, a także dystrybucja broszur i wizytówek.

Niezbędne koszty

Jeśli przedsiębiorca zamierza zaangażować się w taką działalność, musi zrozumieć, że wśród głównych pozycji kosztowych należy uwzględnić koszty przebudowy: w tym przypadku klienci są gotowi zawrzeć umowy najmu po znacznie wyższych stawkach (różnica może sięgać nawet półtora raza). Dzieje się tak dlatego, że po przebudowie procent powierzchni użytkowej najczęściej rośnie, dodatkowo pomieszczenie można zmienić na własne potrzeby.

Wśród kosztów należy również podkreślić:

Koszt budowy lub nabycia lokalu.
Koszt usług specjalisty, który potrafi oszacować cenę rynkową nieruchomości.
Wydatki na utrzymanie i ochronę lokalu.
Opłaty za prąd, wodę itp.

Podwodne skały

Jedną z pułapek jest ustalenie optymalnej inwestycji pieniędzy. Często niedoświadczeni przedsiębiorcy błędnie oceniają wartość konkretnego lokalu, inwestując tym samym w niepłynne przedmioty, tracąc dużą sumę pieniędzy.

Ponadto należy zwrócić uwagę na legalność prowadzonej działalności, zmiany w przepisach prawa oraz proces formalności (przede wszystkim w przypadku nieruchomości komercyjnych).

Należy pamiętać, że przepisy podatkowe w zakresie działalności związanej z wynajmem podlegają ciągłym zmianom.

Przy kalkulacji kosztów i poziomu zwrotu konieczne jest określenie kilku wariantów rozwoju – optymistycznego, najbardziej realistycznego i pesymistycznego w celu określenia przybliżonego okresu zwrotu obiektu, a także sposobu dywersyfikacji ryzyka. Konieczne jest posiadanie innych źródeł dochodu, aby zabezpieczyć się na wypadek braku pieniędzy.

Plusy i minusy tego obszaru

Taki biznes, podobnie jak inne, ma szereg zalet i wad, które wynikają z jego cech. Wśród minusów można wyróżnić główny - poszukiwanie najemcy może ciągnąć się przez wiele miesięcy (dotyczy to przede wszystkim obiekty przemysłowe i nieruchomości komercyjnych w nieprzejezdnych miejscach). W rezultacie nawet wysoka cena najmu nie będzie w stanie zrekompensować kosztów finansowych, które leasingodawca będzie musiał ponieść przez cały okres przestoju.

Również wśród niedociągnięć należy podkreślić:

wystarczająco długi okres zwrotu;
nie całkiem wysoki poziom rentowność;
wysokie koszty uruchomienia.

W tej sytuacji jedynym racjonalnym wyjściem jest nabycie płynnej własności (takiej, na którą zawsze istnieje określony poziom popytu). Aby to zrobić, ważne jest, aby być dobrze zorientowanym w tej dziedzinie lub skontaktować się z usługami specjalisty.

Korzyści biznesowe obejmują:

umowy długoterminowe na okres jednego roku lub dłużej;
stabilny poziom zysku;
dochód będzie stale otrzymywany przez właściciela;
bierny charakter zarobkowania (wynajmujący nie musi wkładać żadnego wysiłku po podpisaniu umowy z najemcą);
możliwość zorganizowania działalności gospodarczej bez rejestracji jako osoba prawna.

Tym samym biznes wynajmu jest dość atrakcyjnym obszarem do zarabiania pieniędzy. Najlepiej jednak połączyć to z innymi źródłami dochodu, aby zabezpieczyć się przed ewentualnym ryzykiem.

Leasing nieruchomości komercyjnych jest jednym z najbardziej dochodowych rodzajów działalności i prawie zawsze jest poszukiwany. Wiele małe firmy i początkujący przedsiębiorcy poszukują powierzchni biurowej do samodzielnego ulokowania i zorganizowania swojego biznesu.Chęć zakupu dachu nad głową i to za relatywnie niewielkie pieniądze pozwala im na uzyskiwanie stałych dochodów z wynajmu powierzchni. Poza drobnymi przedsiębiorcami często lokale z łatwością można wynająć na małe sklepy, z których coraz częściej zmuszeni są wyjeżdżać dawni właściciele małych kiosków i punktów handlowych na rynkach przemysłowych.

Uderzającym przykładem sukcesu branży wynajmu nieruchomości komercyjnych mogą być liczne biurowce, wypełnione po brzegi małymi firmami.

Atrakcyjność tego kierunku polega również na tym, że jego organizacja zazwyczaj wymaga jedynie początkowych inwestycji, a wszystkie bieżące koszty można przerzucić na klientów. Naturalnie, aby stworzyć taki biznes, trzeba mieć odpowiednią nieruchomość.

Dla wiarygodności przedsiębiorstwa pożądane jest nabycie takiego obiektu na własność, aby nie polegać na zachciankach jego właściciela.

Jednak w przypadku braku środków istnieje możliwość wynajęcia budynku z zastrzeżeniem prawa do podnajmu jego pomieszczeń. Właścicielom budynku często bardziej opłaca się wynająć go w całości niż mozolnie szukać wielu drobnych najemców i sformalizować z nimi relacje. To wszystko prawda, ale nadal spadek udziału w zyskach znacząco wpływa na ogólną rentowność projektu, dlatego nabycie budynku jako nieruchomości jest zawsze priorytetem w porównaniu z wynajmem i niesie ze sobą mniejsze ryzyko dla przedsiębiorcy.

Absolutnie nie jest konieczne wybieranie obiektów nieruchomości w centrum miasta, gdzie ich koszt przekracza wszelkie możliwe granice.

Często znacznie bardziej opłaca się kupić budynek lub lokal na obrzeżach miasta lub gdzieś w dzielnicy mieszkalnej, co będzie wymagało znacznie mniejszego poziomu inwestycji.

Jedynym istotnym warunkiem przy wyborze nieruchomości jest dostępność przystanków komunikacji miejskiej w pobliżu.

Dobrą opcją na zdobycie takiego obiektu są stare opuszczone budynki zrujnowane przedsiębiorstwa przemysłowe, biura centra handlowe. Im gorszy stan techniczny budynku, tym taniej można go kupić, z czego korzysta wielu przedsiębiorców, którzy zarabiają na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Z drugiej strony, jeśli są wystarczające środki, czasami łatwiej jest wybudować nowy budynek, planując wcześniej jego powierzchnię pod wynajem.

Podczas naprawy starego lokalu lub wyposażania nowego należy wziąć pod uwagę specyfikę dostawy nieruchomości komercyjnej.

Ponieważ lokale biurowca będą wynajmowane różnym najemcom, konieczne jest zapewnienie oddzielnego doprowadzenia łączności oraz możliwości odłączenia dowolnego lokalu od ogrzewania i prądu, aby uniknąć zbędnych wydatków na puste powierzchnie. Ponadto pożądane jest wstępne zaprojektowanie części wspólnych, toalet, jadalni, miejsc na wspólne wyposażenie biura. Stworzy to komfortowe warunki pracy małych firm i zwiększy atrakcyjność nieruchomości. Z reguły najemcy nie mają specjalnych wymagań dotyczących dekoracji wnętrz, więc naprawy i dekoracje można wykonać tanio materiały budowlane. Zmniejsza to ilość potrzebnych inwestycji.

Szczególną uwagę należy zwrócić na połączenie nowoczesnej komunikacji, zwłaszcza szybkiego Internetu, a także organizację Wi-Fi.

Ponadto wśród najemców korzystne jest posiadanie biura rachunkowego, a także firmy oferującej usługi biurowe: kserokopiarki, drukowanie tekstów itp. Dzięki temu możliwe jest zapewnienie najemcom niezbędnych usług biurowych oraz pełne zapełnienie wszystkich wynajmowanych lokali. Możesz także użyć obszary wspólne, lobby budynku biurowego, umożliwiając najemcom umieszczanie w nich produktów reklamowych, instalując w tym celu specjalne konstrukcje reklamowe.

Doskonałym uzupełnieniem pod względem wyposażenia technicznego jest również podłączenie mini-automatycznej centrali telefonicznej oraz udostępnienie najemcom miejskich numerów telefonów, co pomoże zabezpieczyć stałych najemców w przydzielonych miejscach.

Organizując biznes na dostawę nieruchomości biurowych, należy zwrócić szczególną uwagę na prawnie poprawne wykonanie umów, możliwość odzyskania strat od pozbawionych skrupułów najemców. Skuteczność wynajmu nieruchomości biurowych potwierdzają eksperci szacujący wzrost stawek najmu o około 10% rocznie. Doświadczenie pokazuje, że inwestycja w stworzenie centrum nieruchomości biurowych może się zwrócić w ciągu 2-3 lat.

Oczywiście do prawidłowego zorganizowania biznesu niezbędne jest zamówienie, którego można dokonać na naszej stronie internetowej.