Jak organizacja zarządzająca zarządza MKD. Jak zorganizować i przeprowadzić spotkanie właścicieli apartamentowca? Zorganizowanie walnego zgromadzenia

W przypadku jednego budynku mieszkalnego stowarzyszenie właścicieli domów tworzone jest tylko w jednym egzemplarzu. Ta decyzja jest podejmowana na osobnym posiedzeniu. Przyjmowana jest tylko wtedy, gdy głosy oddało ponad 50 proc. osób, które wzięły udział w głosowaniu.

Cele tworzenia HOA. Co to jest?

Mówiąc najprościej, jest to stowarzyszenie właścicieli domów w budynku mieszkalnym. Kodeks Mieszkaniowy definiuje to jako: organizacja non-profit . Jest tworzony zgodnie z ramami ustanowionymi w obowiązującym prawodawstwie.

Ostatnio często pojawia się pytanie o negatywne konsekwencje dla mieszkańców wybierających ten sposób gospodarowania swoim majątkiem. Ale tak się nie dzieje z powodu samego istnienia organizacji. Problem tkwi w niewłaściwej procedurze tworzenia. Czasami tworzone są nie po to, by ułatwić życie mieszkańcom, ale po to, by otworzyć dostęp do środki finansowe, dodatkowe uprawnienia dla niektórych osób.

Negatywne konsekwencje nie wszędzie manifestują się. Najważniejsze jest wcześniejsze uwzględnienie wszystkich możliwych cech tego procesu.

Możliwe sposoby zarządzania domem są opisane w artykule 161 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. A art. 44 zobowiązuje właścicieli do organizowania walnych zgromadzeń, jeśli trzeba podjąć naprawdę ważną decyzję.

Artykuł 135 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej poświęcony jest również działalności HOA. Ogólnie jest wiele artykułów składających się na Ramy prawne dla tego obszaru pracy:

1. Paragraf 9 artykułu 148.
2. Część 2 artykułu 147.
3. Część 5 w artykule 147
4. Część 6 w artykule 146.
5. Część 8 artykułu 156
6. Artykuł 152, część 3.
7. Część 3 artykułu 151.
8. Część 1 w artykule 149.
9. Część 2 artykułu 137.

Pierwsze kroki

Stowarzyszenia właścicieli domów są organizowane zarówno w jednym budynku, jak iw kilku na raz. Lub na, które łączy jedno, wspólne terytorium.

Istnieje kilka trudności związanych z pewnymi czynnikami:

• Jak regulować kwestie prawne i finansowe?
• Kto i jak składa deklaracje podatkowe?
• Zarządzanie rekordami.
• Jak organizować walne zgromadzenia?
• Przeprowadzenie głosowania.
• Procedura tworzenia HOA wymaga ścisłego przestrzegania obowiązujących przepisów.
• Jak zbierać informacje od właścicieli lokali mieszkalnych?

Działalność HOA opiera się wyłącznie na aspektach prawnych wymienionych w Kodeksie Mieszkaniowym. Aby organizacja była legalna, musi mieć właścicieli. co najmniej 50 procent całkowitej powierzchni domu. Każdy najemca ma prawo odmówić przystąpienia do HOA. Ale nawet w tym przypadku istnieje obowiązek stosowania się do poleceń po walnych zgromadzeniach. Ale tacy lokatorzy nie mają prawa brać udziału w głosowaniu.

Obowiązkowe jest stworzenie grupy inicjatywnej spośród mieszkańców mieszkań, minimum 5 osób. W celu przyjęcia statutu zwoływane jest pierwotne walne zgromadzenie. A w celu przygotowania dokumentacji przygotowawczej grupa inicjatywna wysyła wniosek do administracji miasta.

Odbycie walnego zgromadzenia

Grupy inicjatywne przejmują główną część obowiązków związanych ze sprawami Partnerstwa. Na etap przygotowawczy został już częściowo uformowany. To przedstawiciele grupy inicjatywnej przygotowują agendę i wysyłają zaproszenia, ci sami ludzie są odpowiedzialni za opracowanie przyszłej Karty. Oraz za sporządzenie wzorowych Protokołów z każdego ze spotkań. Wreszcie ta sama grupa jest odpowiedzialna za tworzenie formularzy do głosowania.

Spotkanie odbywa się w celu omówienia wszelkich ważnych kwestii. Na niej każdy lokator dowiaduje się o potrzebie stworzenia HOA, wyjaśnia jakie zalety ma ta forma partnerstwa.

Czasami głosowanie odbywa się korespondencyjnie. Każdy lokator ma czas na podjęcie decyzji. Najważniejsze jest wcześniejsze zapewnienie w karcie możliwości przeprowadzenia głosowania nieobecnych. Dla każdego członka społeczności przygotowywany jest oddzielny formularz głosowania. Lub za każdą kwestię, która jest na porządku dziennym. Każdy formularz powinien mieć trzy opcje: „wstrzymuję się”, „za” lub „przeciw”.

Liczenie głosów nie powinno opierać się na tym, ile osób wzięło udział. I według całkowitej powierzchni, która należy do mieszkańców. Na przykład właściciele 70-metrowych nieruchomości mają więcej głosów niż właściciele 30-metrowych lokali.

O zatwierdzeniu karty

Karta jest głównym dokumentem, na którym zbudowane są prawie wszystkie działania HOA. Prawidłowe funkcjonowanie samej organizacji zależy od tego, jak kompetentnie zostanie przygotowany tekst tego dokumentu.

Głównym wymogiem dla Karty jest jak najprostsza. Nie powinien zawierać pozycji, które nie są obsługiwane przez obowiązujące prawo. Logiczne jest skopiowanie sekcji 6 Kodeksu Mieszkaniowego, dokonując po drodze zmian.

Wtedy nie będzie podwójnej interpretacji zasad. Następujące elementy muszą być obecne w karcie HOA:

1. Ilu członków zasiada w komitecie audytu?
2. Ilu członków jest w zarządzie?
3. Procedura zwoływania członków HOA.
4. Lokalizacja HOA.
5. Nazwa HOA.

Istnieje tylko kilka koncepcji, które dopuszczają pewne rozbieżności. Na przykład możesz:

• Możesz, według własnego uznania, sformułować procedurę, według której odbywają się wspólne spotkania, w których biorą udział członkowie HOA i właściciele mieszkań.
• Przekaż uprawnienia do wyboru na walne zgromadzenie członków HOA. Wtedy sam przewodniczący będzie mniej zależny od członków zarządu. Ale więcej będzie zależało od wszystkich członków HOA.

W trakcie przygotowywania i sporządzania Karty HOA jest ona konieczna odbywają regularne spotkania we wszystkich ważnych sprawach:

1. Omawiana jest wysokość opłaty związanej z naprawą i konserwacją.
2. Przeprowadzanie głosowania osobistego i głosowania nieobecnego.
3. Ponowny wybór przewodniczących i członków zarządu.
4. Korzystanie ze wspólnej własności.
5. Użytkowanie ziemi.
6. Remont domu.

Nierozliczone kwestie podatkowe wymagają odrębnej księgowości. Pożądane jest umieszczenie w Karcie HOA wymogu, aby społeczność składała się w przybliżeniu z takiej samej liczby przedstawicieli z każdego wejścia.

Karta HOA jest dokumentem obowiązkowym dla wszystkich członków HOA. Ale to nie dotyczy właścicieli domów.

O procesie rejestracji

Każdy członek zarządu może złożyć pakiet dokumentów do odpowiedniego Agencja rządowa zarejestrować HOA. Za tę procedurę odpowiada Departament Federalnej Służby Podatkowej. Pakiet dokumentów składa się z:

• Paragon potwierdzający zapłatę cła państwowego.
• Wniosek o rejestrację osoby prawnej. Używany jest formularz 11001.
• Protokół zarządu HOA. Wszyscy członkowie zarządu muszą to poświadczyć swoimi podpisami.
• Karta Partnerstwa. W ostatecznej wersji, zatwierdzonej na walnym zgromadzeniu. Podawany w dwóch egzemplarzach.
• Protokół ze spotkania w oryginale lub w formie poświadczonej notarialnie kopii.

Federalna Służba Podatkowa przetwarza wnioski maksymalnie siedem dni.

Jakie inne procedury są potrzebne do wykonania?

Akt przyjęcia i przekazania jest głównym dokumentem, zgodnie z którym dom jest przekazywany do zarządu HOA. Podczas tego procesu musi być obecna specjalna komisja. W jej skład wchodzą zazwyczaj również członkowie zarządu HOA, przedstawiciele gminy. Tekst aktu zawsze towarzyszy dokumentacja techniczna odnoszące się do konkretnego budynku. Musi być zgodny z zasadami i przepisami działania. budynki mieszkalne.

Podczas przeprowadzki do inna forma rządu nie powinno być żadnych zmian w prawach właścicieli mieszkań. Kiedy dom zostaje przeniesiony do zarządu HOA, tworzone są specjalne powiadomienia. Przesyłane są do Komisji Gospodarki Mieniem, a także do Miejskiego Wydziału Administracji.

Konto bankowe dla HOA jest otwierane tylko w imieniu osoby prawnej.

Były posiadacz salda domu musi zostać poinformowany o tym, co się stało. Podane są wszystkie niezbędne dane.

Zawarcie umów

Głównym przedmiotem takich umów staje się majątek wspólny, warunki i zasady jego utrzymania. z właścicielami, którzy nie dołączyli do firmy.

Co określa umowa?

1. Opis nieruchomości do remontu, konserwacji.
2. Jakie prace naprawcze i konserwacyjne są wykonywane? W jaki sposób?
3. Jaka jest odpowiedzialność HOA w przypadku niewypełnienia zobowiązań?
4. Informacje o obowiązkach właściciela i innych wydatkach na naprawę i konserwację. Zamówienie, kwota i warunki płatności.

Umowa z HOA jest sporządzona w dwóch egzemplarzach. Właściciel i przewodniczący zarządu muszą złożyć na nim swój podpis. Zarząd partnerstwa musi również wyrazić zgodę na te działania. Idealną opcją jest, gdy wszyscy właściciele domów dołączą do HOA. Ale Ustawodawstwo nie daje prawa do zawarcia umowy siłą, jeśli ktoś jest temu przeciwny. Wszystkie straty ponosi HOA, jeśli właściciele odmówią płacenia rachunków za media.

Dom może być również przekazany organizacji zarządzającej, która jest wybierana na walnym zgromadzeniu. Decyzja walne zgromadzenie w tym przypadku zatwierdza się umowę o zarządzanie budynkiem mieszkalnym. Zadanie organizacji zarządzającej powierzają właściciele domów lub członkowie zarządu HOA. Co roku jedna ze stron informuje drugiej o spełnieniu warunków opisanych w umowie.

Organizacja zarządzająca może również wybrać metody obsługi tego lub innego domu. W tym celu można zaangażować Pracownicy HOA, czyli pracownicy zewnętrzni.

Czy w ogóle warto organizować HOA? Odpowiedź znajduje się w filmie

Poniższy film pokazuje nie tylko kwestie organizacyjne tworzenie HOA, ale także motywacyjne. Czy warto podjąć się tego biznesu, czy powierzyć dom firmie zarządzającej?

W kontekście szybkiej reformy użyteczności publicznej zaistniała pilna potrzeba właściwego zarządzania apartamentowcami. Jeśli wcześniej kwestie te podlegały jurysdykcji państwa i lokalne autorytety teraz ciężar opieki spoczywa bezpośrednio na obywatelach – właścicielach lokali mieszkalnych. W większości przypadków właściciele nie są gotowi do samodzielnego zarządzania domami, co powoduje wiele problemów, które trzeba rozwiązać. Spróbujmy zrozumieć ten problem.

Zarządzanie budynkiem mieszkalnym to zapewnienie warunków życia obywatelom, zapewnienie narzędzia, utrzymanie majątku wspólnego, ustalenie trybu korzystania z tego majątku.

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej określa następujące rodzaje zarządzania:

zarządzanie organizacją;

właściciele lokali mieszkalnych;

spółdzielnie mieszkaniowe lub specjalistyczne;

stowarzyszenie właścicieli domów.

Rodzaj zarządzania wybierany jest na walnych zgromadzeniach właścicieli i może w każdej chwili ulec zmianie. Jeśli w trakcie rok kalendarzowy właściciele nie zdecydowali o wyborze rodzaju zarządzania, władze samorząd spółka zarządzająca ustalana jest na podstawie konkursu.

Zarządzanie apartamentowcem przez organizacje zarządzające

Organizacja zarządzająca jest osobą prawną, która zarządza, prowadzi działalność sanitarną i Konserwacja w domu.

Ten rodzaj zarządzania odbywa się na podstawie umowy zawartej z właścicielami mieszkań. Umowa o zarządzanie przewiduje równe warunki dla najemców i ma określony okres obowiązywania.

Umowa musi określać:

adres domu i wykaz nieruchomości do zarządzania;

wykaz prac i ich częstotliwości w celu naprawy domu i jego konserwacji, dostarczonych mediów;

procedura obliczania wysokości kosztów konserwacji, naprawy, kosztów usług, procedura płatności;

sposób na kontrolę wypełniania zobowiązań przez właścicieli.

Spółka zarządzająca jest zobowiązana przystąpić do realizacji umowy w ciągu trzydziestu dni. Właściciele domów mają prawo odmówić wykonania umowy z powodu nienależytego wykonania umowy przez organizację zarządzającą. Przewiduje również wcześniejsze rozwiązanie umowy na podstawie zmiany rodzaju zarządzania.

Zarządzanie apartamentowcem przez właścicieli

Zarządzanie apartamentowcem przez samych właścicieli jest dozwolone, jeżeli liczba mieszkań w zarządzanym budynku nie przekracza dwunastu. Sprawy związane z tym rodzajem gospodarowania, w tym wybór rady domu, liczba jej członków, rozstrzyga się w drodze głosowania na zgromadzeniu właścicieli. Na przykład kwestia wysokości miesięcznych składek za . Zgromadzenie głosuje nad proponowaną wysokością wpłaty i podejmuje decyzję, na którą oddano ponad 50% głosów.

Rada Domowa musi:

zapewnić wykonanie decyzji zebrania;

zgłaszać propozycje na spotkanie prace naprawcze, świadczenie usług publicznych;

składać propozycje zarządzania;

opiniuje umowy projektowe;

monitorować wykonywanie pracy, jakość świadczonych usług.

Zarządzanie apartamentowcem przez spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa to dobrowolne stowarzyszenie obywateli zajmujące się zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych i zarządzaniem domami. Członkowie takiej spółdzielni z własnych środków uczestniczą w nabywaniu nieruchomości, remontach kapitalnych i utrzymaniu domów. Stowarzyszenie musi mieć co najmniej pięciu członków, ale nie więcej niż liczba mieszkań w budowanym lub kupowanym domu.

Członkiem spółdzielni może być osoba prawna lub obywatel, który ukończył szesnaście lat. Osoby chcące przystąpić do spółdzielni są uważane za jej członków po opłaceniu wpisowego.

Każdy członek takiej spółdzielni jest zobowiązany do wpłacania udziałów. Zasady i warunki dokonania udziału reguluje statut spółdzielni.

Uczestnikowi spółdzielni zapewnia się zakwaterowanie w domu spółdzielni zgodnie z wysokością wniesionej opłaty przy przystąpieniu. Własność mieszkania pochodzi od momentu pełnej wpłaty wkładu.

Podział majątku spółdzielni mieszkaniowej następuje między wspólników i jest dozwolony w przypadku istnienia wydzielonych lokali. Jeśli wiąże się z izolacją nieruchomości, taka nieruchomość również podlega podziałowi.

Zarządzanie apartamentowcem HOA

Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to stowarzyszenie właścicieli w celu ogólnego zarządzania, posiadania, używania, zbywania, w granicach prawa federalnego, wspólnego majątku, majątku właścicieli domów w celu tworzenia, zwiększania i zachowania takiej własności.

Liczba członków takiej spółki musi przekraczać 50% całkowitej liczby właścicieli. Decyzję o utworzeniu spółki podejmuje walne zgromadzenie na podstawie wyników głosowania.

Takie partnerstwa mogą być tworzone:

właściciele nieruchomości w domach, w których liczba mieszkań nie przekracza trzydziestu, jeżeli domy znajdują się na działkach o wspólnej granicy, wspólnej inżynierii, pomoc techniczna i infrastruktury.

właściciele kilku pobliskich domów, domów wiejskich z działkami gospodarczymi, jeśli takie domy znajdują się na działkach o wspólnej granicy, wspólnej pomocy inżynieryjno-technicznej oraz infrastruktury obsługującej te domy.

W celu realizacji powierzonych funkcji spółka zobowiązana jest:

zarządzać apartamentowcem

zapewnić stan sanitarno-techniczny nieruchomości

zapewnić, że uczestnicy wypełniają swoje obowiązki związane z utrzymaniem, naprawą mienia w domu

Organem zarządzającym takich spółek osobowych jest zarząd spółki. Najwyższym organem spółki jest zgromadzenie właścicieli.

HOA ma prawo się zaangażować działalność gospodarcza, a mianowicie:

konserwacja, naprawa nieruchomości;

budowa;

wynajem nieruchomości w domu.

Środki z działalności gospodarczej są wykorzystywane na pokrycie kosztów ogólnych.

Niezależnie od wybranego rodzaju zarządzania, osoba zarządzająca domem odpowiada za zobowiązania ciążące na niej wobec właścicieli.

Ochrona praw mieszkaniowych właścicieli naruszonych w wyniku zarządzania domem jest powierzona osobie sprawującej zarządzanie oraz wymiarowi sprawiedliwości Federacji Rosyjskiej.

Wielu właścicieli mieszkań w Federacji Rosyjskiej woli zarządzać majątkiem domu wraz z innymi mieszkańcami w formie HOA. Stworzenie takiej struktury jest dość ściśle regulowane prawem, jednak realizacja tej inicjatywy implikuje całkowicie logiczny scenariusz. Jak zorganizować HOA w domu? Na jakie niuanse prawne należy zwrócić szczególną uwagę?

Opcje sterowania domem

Właściciele mieszkań w budynkach mieszkalnych muszą w jakiś sposób zorganizować wspólne zarządzanie majątkiem wspólnym, zapewnić zaopatrzenie budynku w media i utrzymać jego stan techniczny. Można to zrobić w ramach trzech schematów.

Po pierwsze, istnieje możliwość zorganizowania bezpośredniego zarządzania domem przez właścicieli domów. Jest to możliwe, jeśli ma nie więcej niż 16 mieszkań.

Po drugie, możesz stworzyć stowarzyszenie lub spółdzielnię właścicieli domów.

Po trzecie, możesz przenieść dom do firmy zarządzającej.

Która z tych opcji jest lepsza? Dlaczego wielu obywateli zastanawia się, jak stworzyć HOA w swoim domu?

Faktem jest, że stowarzyszenie właścicieli domów jest z reguły bardziej opłacalne ekonomicznie. Nie ma nieprzezroczystych znaczników dla podstawowych narzędzi. A także komunikacja właścicieli mieszkań przyczynia się do budowania konstruktywnych relacji między sąsiadami, wspólna decyzja możliwe trudności w zarządzaniu domem, którego kodeks karny nie zawsze może kompetentnie rozwiązać.

Rozważ bardziej szczegółowo niektóre wyróżniające cechy HOA.

Osobliwości

Jeśli mieszkańcy domu zdecydują się na utworzenie HOA, będą mogli skorzystać z szeregu korzyści związanych z organizacją zarządzania wspólną własnością i zaopatrzeniem mieszkania w niezbędne media.

Na przykład HOA może rozwiązać część zadań samodzielnie lub zaangażować zewnętrznych wykonawców. Jeśli HOA zawarła umowę z organizacją usługową, ma prawo kontrolować jakość świadczenia odpowiednich usług. Wykonawca HOA musi zapewnić wykonywanie swoich funkcji tak, aby wynik spełniał kryteria ustalone przez Rząd Federacji Rosyjskiej w odniesieniu do usług publicznych.

HOA odpowiada za utrzymanie nieruchomości znajdującej się w ogólne kierownictwo, zgodnie z kryteriami określonymi w przepisach technicznych, a także aktach prawnych zatwierdzonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej.

Tym samym HOA to nie tylko możliwości, ale także dodatkowe obowiązki właścicieli wobec własnych sąsiadów, to odpowiedzialność i chęć studiowania różnych niuansów związanych z zarządzaniem majątkiem wspólnym i organizacją użytkowania odpowiednich mediów przez mieszkańców.

Kto może stworzyć HOA?

Stowarzyszenie właścicieli domów może zostać utworzone, aby wspólne zarządzanie mieszkańcy gospodarki komunalnej jednego lub więcej budynków mieszkalnych położonych na jednej lub przygranicznej działce gruntu. Ponadto kilka budynków zbudowanych obok siebie można połączyć w HOA, nawet jeśli każdy ma jednego właściciela. Stowarzyszenia właścicieli domów mogą być tworzone przez mieszkańców letnich, w strukturze partnerstwa mogą znajdować się działki gospodarstwa domowego, garaże i inne obiekty związane z infrastrukturą mieszkaniową.

Jak zorganizować HOA? Rozważmy kilka etapów realizacji tej inicjatywy.

Informowanie najemców

Pierwszy etap polega na zorganizowaniu walnego zgromadzenia właścicieli. Jednak jego realizacja poprzedzona jest zebraniem niezbędnych informacji o mieszkańcach domu lub zespołu budynków. Odpowiednie informacje można uzyskać w biurze terytorialnym Federalnej Służby Rejestracyjnej. Możesz również potrzebować informacji o lokalach, które są prezentowane w strukturze domu. Należy o to poprosić w WIT.

Następnie należy stworzyć grupę inicjatywną właścicieli odpowiedzialnych za przeprowadzenie walnego zgromadzenia mieszkańców. Z reguły te same osoby odpowiadają za organizację HOA i na wszystkich kolejnych etapach tworzenia partnerstwa. Dlatego należy stworzyć odpowiedni zespół z obywateli, którzy mają wystarczająco dużo czasu, aby zaangażować się w ten społecznie użyteczny biznes.

Najlepszy sposób przekazywania informacji

Grupa inicjatywna właścicieli musi następnie wysłać pisemne zawiadomienia do innych najemców o odbyciu walnego zgromadzenia. W ten dokument konieczne jest wskazanie, gdzie wydarzenie się odbędzie, kto jest odpowiedzialny za jego organizację, z kim można się skontaktować w celu zadawania pytań. W ogłoszeniu należy również umieścić treść porządku obrad. Ważny niuans: jeśli w domu jest np. sklep, to dokument należy tam również wysłać.

Wskazane powiadomienia najlepiej przesyłać listem poleconym. Możesz oczywiście przekazać je osobiście mieszkańcom - ale jednocześnie powinieneś odebrać od nich pokwitowanie odbioru dokumentu. Zawiadomienia należy rozesłać na 10 dni przed Walnym Zgromadzeniem. Uczestnicy grupy inicjatywnej muszą przechowywać dokumenty potwierdzające zapoznanie się mieszkańców z informacjami.

Kolejnym ważnym krokiem w rozwiązaniu problemu szybkiego i efektywnego kosztowo zorganizowania HOA jest faktyczne odbycie walnego zgromadzenia. Rozważ odpowiednie niuanse.

Walne zgromadzenie

Głównym narzędziem decyzyjnym na walnym zgromadzeniu właścicieli jest głosowanie. Dlatego osoby odpowiedzialne za organizację HOA powinny przygotować specjalne formularze wyrażające wolę najemców. Struktura tych dokumentów jest bardzo prosta – powinny to być tabele z pełnymi nazwami, a także kolumny „Za”, „Przeciw” i „Wstrzymałem się”.

Na początku zgromadzenia należy wybrać jego przewodniczącego – większością głosów przybyłych właścicieli. Trzeba też wybrać sekretarza, który będzie protokołował spotkanie mieszkańców. Ważne jest, aby w wydarzeniu uczestniczyło ponad dwie trzecie mieszkańców budynku, którzy mają prawo do głosowania. Jest to warunek wstępny prawidłowego zorganizowania HOA. To, co zostanie przyjęte na spotkaniu, jest obowiązkowe dla wszystkich mieszkańców, nawet tych, którzy nie przybyli na wydarzenie. Jeśli nie uda się zebrać dwóch trzecich właścicieli, grupa inicjatywna będzie musiała powtórzyć pracę związaną z organizacją spotkania. Możliwe, że będą musieli włączyć do swoich działań element kampanii.

Najemcy na walnym zgromadzeniu decydują o powstaniu spółki, zatwierdzają statut HOA, wybierają członków jej zarządu, a także powołują komisję rewizyjną.

Sporządzanie protokołu ze spotkania

Po pomyślnym odbyciu posiedzenia HOA konieczne jest spisanie jego wyniku w protokole. Ten dokument jest najważniejszy z prawnego punktu widzenia przy podejmowaniu decyzji o zorganizowaniu HOA w domu. Protokół musi zostać przygotowany przez grupę inicjatywną i zgodny z przepisami Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.

Dokument, o którym mowa, powinien zawierać informacje o inicjatorze spotkania, o poruszanych kwestiach, o głosowaniu. Najważniejszym punktem protokołu jest informacja o tym, ile osób przyszło na spotkanie, a także korelacja powierzchni ich mieszkań z ogólnym wskaźnikiem całego domu.

W ciągu 10 dni od spotkania mieszkańcy muszą zostać zapoznani z protokołem. Można zrobić kilka kserokopii i powiesić na wejściach lub specjalnych stoiskach informacyjnych, umieścić w skrzynkach pocztowych, a jeśli to możliwe, przekazać mieszkańcom osobiście.

Karta jest kluczowym dokumentem HOA. Rozważ cechy jego kompilacji.

Zatwierdzenie czarteru

Zatwierdzenie statutu jest najważniejszym warunkiem rozstrzygnięcia kwestii legalnego zorganizowania HOA.

Struktura dokumentu powinna zawierać elementy wpływające na:

• Postanowienia ogólne;
• sformułowania odzwierciedlające cele i działania HOA;
• status prawny HOA;
• własność lokalu w domu;
• fundusze, własność HOA;
• działalność gospodarcza HOA;
• cechy członkostwa;
• prawa, obowiązki HOA i jej członków;
• organy zarządzające HOA;
• niuanse odbycia walnego zgromadzenia spółki;
• przepisy dotyczące reorganizacji i likwidacji HOA.

Regulamin może zostać zatwierdzony tylko wtedy, gdy zagłosuje za nim więcej niż dwie trzecie właścicieli domów.

Rejestracja HOA

Następnym krokiem w rozwiązaniu problemu organizacji stowarzyszenia właścicieli domów jest faktyczna rejestracja HOA. Organem odpowiedzialnym za tę procedurę jest Federalna Służba Podatkowa.

Aby zarejestrować HOA, musisz zapłacić cło państwowe, wypełnić wniosek (jego formularz zostanie wydany do Federalnej Służby Podatkowej), poświadczyć ten dokument u notariusza, wziąć 2 kopie karty, 3 poświadczone notarialnie kopie protokołu spotkanie i zanieś wszystko do urzędu terytorialnego Federalnej Służby Podatkowej w mieście. Po rejestracji wydziału w we właściwym czasie HOA, członkowie zarządu spółki muszą otworzyć konto bankowe. Potem możesz zabrać się do pracy.

Formalności po zakończeniu rejestracji

Rozważ niektóre niuanse charakterystyczne dla końcowych etapów tworzenia HOA. Jak zorganizować partnerstwo w aspekcie walnego zgromadzenia i zatwierdzenia statutu, przestudiowaliśmy. Zarząd musi jednak podjąć szereg innych czynności wymaganych przez prawo. Na przykład, jeśli przed utworzeniem HOA dom był własnością spółki zarządzającej, konieczne jest powiadomienie go w określony sposób, że właściciele postanowili sami zająć się utrzymaniem mieszkania i stworzyli spółkę osobową .

Przekazanie domu pod jurysdykcję HOA odbywa się przy udziale specjalnej komisji. W jego skład wchodzą przedstawiciele władz miejskich, a także organy zarządzające powołanego partnerstwa. Na tym etapie stosunków prawnych dom jest rejestrowany w bilansie HOA zgodnie z aktem przyjęcia i przekazania.

Zbadaliśmy, jak zorganizować HOA i jak dom jest przyjmowany od firmy zarządzającej. Jakie są inne ważne działania organów spółki po uzyskaniu wszystkich niezbędnych uprawnień? Na przykład, wkrótce po pomyślnej rejestracji HOA i związanych z tym procedur związanych z zabraniem do domu, konieczne będzie zawarcie umów z firmami usługowymi na dostawę mediów. Kolejnym ważnym elementem pracy jest organizacja systemu naliczania opłat za utrzymanie domu.

Nauczyliśmy się tworzyć HOA. Instrukcja krok po kroku, opracowany przez nas, dotyka kluczowych punktów tej procedury. Można zauważyć, że ustawodawstwo mieszkaniowe Federacji Rosyjskiej jest często korygowane. Dlatego inicjatorzy zbiorowego zarządzania domem powinni okresowo monitorować odpowiednie zmiany w aktach prawnych, aby praca HOA była w pełni legalna.

Organizacja HOA: niuanse legislacyjne

Rozważ kilka niuansów prawnych związanych z tworzeniem HOA. Jak zorganizować partnerstwo w pełnej zgodności z prawem to kwestia, która jest istotna na każdym etapie realizacji odpowiedniej inicjatywy właścicieli domów. Na co powinni zwrócić szczególną uwagę inicjatorzy tworzenia HOA, aby ich działania były zgodne z wymogami prawa?

Na przykład, jeśli pytanie brzmi, jak zorganizować HOA w nowym budynku, pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że dom powinien zostać oddany do użytku przed utworzeniem partnerstwa.

Innym ważnym aspektem jest to, że protokół sporządzony po wynikach walnego zgromadzenia musi być podpisany przez wszystkich, którzy na niego głosowali. Jeśli to kryterium nie zostanie spełnione, Federalna Służba Podatkowa odmówi zarejestrowania partnerstwa.

Jeśli HOA są tworzone przez właścicieli prywatnych domów lub daczy, każdy, kto jest właścicielem odpowiedniej nieruchomości, musi podjąć odpowiednią decyzję. Z kolei, jeśli mówimy o wyborze przewodniczącego zarządu HOA, to dopuszcza się głosowanie co najmniej 2/3 właścicieli.

Zarządzanie domem do HOA

Wśród dość nowych kategorii prawnych dla ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej związanych z organizacją zarządzania majątkiem wspólnym, rada budynku mieszkalnego. Ten struktura społeczna przeznaczone do zastąpienia HOA lub kodeksu karnego z powodu ich tymczasowej nieobecności. Rada mieszkaniowa musi zostać utworzona, jeśli w budynku znajdują się więcej niż 4 mieszkania. Podobnie jak w przypadku HOA, spodziewany jest wybór przewodniczącego tego organu. Musi być jednym z właścicieli mieszkań wchodzących w skład apartamentowca. Jeśli lokatorzy nie utworzą rady MKD, to same władze gminy będą musiały zwołać walne zgromadzenie właścicieli mieszkań.

Organizacja kierownictwa MKD to poważna sprawa. Oznacza to wiedzę o różne obszary ustawodawstwo. Przede wszystkim warunek ten dotyczy normy prawne, które są rozwijane w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych. Liczba akceptowanych dokumentów rośnie z roku na rok. Nawigacja po nich jest bardzo trudna. Życie ludzi w MKD znacznie różni się od życia w sektorze prywatnym. Przede wszystkim determinuje to wiele trudności, z których wyjścia musi wspólnie szukać większość właścicieli. Aby utrzymać budynek jak najbardziej produktywnie, warto najpierw zająć się organizacją zarządzania MKD, którego wariant jest odpowiedni dla każdego właściciela.

Jaka jest organizacja zarządzania MKD

Organizacja zarządu MKD zakłada, że ​​wszyscy właściciele nieruchomości (lub ich pełnomocnicy) będą działać w porozumieniu.

Praca ta skupia się na:

• konserwacja nieruchomości i jej celowe użytkowanie;
• dostarczanie różnych mediów osobom mieszkającym w domu;
• stworzenie komfortowych warunków do życia.

Właściciele w MKD muszą wybrać rodzaj organizacji zarządzania nieruchomościami.

Ten problem należy rozwiązać za wszelką cenę. W końcu prawo do posiadania nieruchomości zamienia się w odpowiedzialność za stan nieruchomości. Musisz również upewnić się, że nieruchomość nie wyrządzi żadnej szkody innym osobom ze względu na jej zły stan.

Organizacja zarządzania MKD obejmuje jego utrzymanie w należytym stanie. Innymi słowy, menedżerowie muszą:

• utrzymywać czystość w miejscach przeznaczonych do wspólnego użytku, a także w okolicy;
• monitorować obiekty użyteczności publicznej, podpisywać umowy z dostawcami zasobów;
• śledź stan wszystkich systemy techniczne budynki itp.

Dekret rządu Rosji „W sprawie zatwierdzenia standardów i zasad zarządzania MKD” przeszedł szereg zmian. Niemniej jednak główna idea tego dokumentu pozostała niezmieniona.

Normy mówią o zasadach organizacji zarządzania MKD. Ponadto określają obszar kompetencji urzędników i regulują ich decyzje. Zgodnie z warunkami Norm, w zarządzaniu uczestniczą sami najemcy (i ich stowarzyszenia), a także dostawcy usług komunalnych i organizacje zarządzające, władze podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej oraz władze lokalne.

Zgodnie z warunkami Standardów organizacje zarządzające muszą zapewnić właścicielom możliwość zapoznania się z informacjami dotyczącymi ich spraw. A to oznacza, że ​​każda zainteresowana osoba może zobaczyć listę usług świadczonych przez firmę zarządzającą, zapoznać się z ich opisem, dowiedzieć się o wysokości opłat za każdą usługę.

Każdej z form organizacji zarządzania MKD towarzyszą odrębne trudności.

Na przykład czasami trudno jest wymyślić ogólne rozwiązanie. Im więcej osób mieszka w domu, tym trudniej będzie im dojść do konsensusu.

Jeśli MKD jest zarządzana przez organizację zewnętrzną, w tej sytuacji ogromne znaczenie ma uczciwość Kodeksu Karnego.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że zarządzanie organizacją zgodnie z prawem wysyła fundusze właścicieli w niewłaściwe miejsce. W efekcie wszystko to zamienia się w długie próby i nadchodzącą przedłużającą się reelekcję zarządu.

Pamiętaj między innymi: organizacja autonomiczna niezbyt zainteresowany utrzymaniem domu w należytym stanie. Bez nadzoru wiele spraw może po prostu pozostać nierozwiązanych.

W jaki sposób można zorganizować zarządzanie MKD?

Teraz, zgodnie z prawem, istnieją trzy opcje organizacji zarządzania MKD.

Każda z tych ścieżek ma zarówno negatywną, jak i pozytywną stronę. W zależności od okoliczności, dla obywateli odpowiednie są różne metody organizowania rządów. Jednak nie ma znaczącej różnicy między opcjami. JK oraz przepisy dotyczące zarządzania w tym obszarze wyraźnie określają odpowiedzialność kierownika organizacji zarządzającej. Cokolwiek to jest, mieszkańcy muszą korzystać z usług publicznych terminowo iw pełni. Dotyczy to również usług związanych ze sprzątaniem części wspólnej domu. Właściciele nieruchomości powinni cieszyć Darmowy dostęp informacje o organizacji i jej działalności.

Metoda 1. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym przez stowarzyszenie właścicieli domów (HOA)

ZhSK i HOA to dwa stowarzyszenia o niemal identycznym znaczeniu w zakresie zarządzania MKD. W przypadku wyboru takiej organizacji zarządzającej, lokatorzy co najmniej raz na dwa lata odbywają walne zgromadzenie, na którym w drodze głosowania (większością głosów) wybierany jest prezes zarządu. Mianowanie członków tego zarządu przebiega według tego samego schematu. Osoba, która zostaje przewodniczącym zarządu, bierze odpowiedzialność za całą pracę, która zostanie wykonana w domu. Jeśli nagle nie wykaże chęci do pracy nad twoimi skargami i wnioskami, które dotyczą złej jakości świadczenia usług publicznych, możesz bezpiecznie udać się do organizacji kontrolujących. Prezes otrzymuje pensję z kieszeni obywateli. Jego obowiązkiem jest wyeliminowanie wszelkich wad.

Takie organizacje zarządzające mają znaczące różnice. Spółdzielnia mieszkaniowa może powstać wyłącznie w MKD, które kiedyś było budowane przy pomocy składek członków tej spółdzielni. Warto również pamiętać, że przy takich początkowych warunkach będzie można w przyszłości, w razie potrzeby, zmienić kierownictwo na HOA lub kierownictwo organizacji. Ale nie ma odwrotu.

HOA może pojawić się w każdym MKD. Może powstawać w kilku budynkach mieszkalnych. Warunek jest jednak jeden: domy muszą mieć wspólną komunikację. W HOA większością głosów dopuszcza się zmianę organizacji kierownictwa na kierownictwo Kodeksu Karnego.

Jeśli w domu nie ma wykształconej osoby, która chce zajmować się MKD, ale mieszkańcy nie dążą do zmiany zarządu, spółdzielnia mieszkaniowa lub HOA ma prawo do podpisania standardowa umowa zarządzanie MKD z organizacją zarządzającą. W takim przypadku nie jest konieczna zmiana samego zarządzania. A od momentu podpisania tego dokumentu wszystkie problemy związane z mediami staną się udziałem organizacji zarządzającej.

Metoda 2. Zarządzanie apartamentowcem przez organizację zarządzającą (MC)

Najczęstszą opcją jest zarządzanie MKD przy pomocy firmy zarządzającej. W Wielkiej Brytanii można łączyć dowolną liczbę budynków znajdujących się na dowolnym terytorium. Organizacja zarządzająca jest przede wszystkim podmiotem komercyjnym nastawionym na zysk. W związku z tym decyzja o wysokości wynagrodzenia pracowników należy do dyrektora organizacji, a nie do mieszkańców. Kodeks karny ma prawo do podpisywania dokumentów zarówno z właścicielami mieszkań, jak iz HOA lub spółdzielniami mieszkaniowymi (w przypadku, gdy mieszkańcy głosują za takimi warunkami). Czasami nie chodzi o usługi zarządzania, a jedynie o utrzymanie. Ta opcja jest dobra dla tych, którzy wybrali bezpośrednią organizację zarządzania (no lub w tych domach, w których pieniądze są wypłacane natychmiast dostawcom).

Nowością w organizacji zarządzania MKD jest ustawa o licencjonowaniu Kodeksu Karnego. Od teraz firmy zarządzające muszą uzyskać licencję. Jest to konieczne, aby organy nadzorcze może usunąć z rynku pozbawionych skrupułów graczy. Jednocześnie takie firmy nie mają możliwości powrotu do zdrowia. Ponadto ta innowacja nie pozwala na tworzenie sytuacji, w których kilka organizacji jest powiązanych z jednym MKD jednocześnie.

Firmie dopiero wchodzącej na rynek nie jest trudno uzyskać licencję na prowadzenie MKD. Będzie musiała napisać wniosek do Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa. Następnie dyrektor kodeksu karnego będzie musiał zdać egzamin. Ostatnim krokiem jest uiszczenie opłaty państwowej. Zdarza się, że organizacja nie radzi sobie z przydzielonymi jej obowiązkami. Staje się to jasne, jeśli organy kontrolne są zasypywane apelami mieszkańców. W takim przypadku Państwowa Inspekcja Mieszkaniowa może po pierwsze usunąć ten dom z listy domów znajdujących się pod kontrolą organizacji, a po drugie organy kontrolne mogą całkowicie cofnąć licencję. Te nowe warunki miały na celu zwiększenie przejrzystości i jasności działania kodeksu karnego.

Metoda 3. Bezpośrednie zarządzanie budynkiem mieszkalnym

Organizacja zarządzania w zarządzaniu bezpośrednim MKD jest dość prosta, jeśli weźmiemy pod uwagę jego strukturę. Ale w odniesieniu do samego zarządzania ta opcja jest dość pracochłonna.

W MKD możesz zorganizować bezpośrednie zarządzanie, jeśli jest maksymalnie 30 mieszkań. Ta metoda kontroli dotyczy tylko małych domów. Taka organizacja kierownictwa MKD zakłada, że ​​sami mieszkańcy zajmą się wszystkim: mediami, naprawą i utrzymaniem domu, i wszystkim innym. A kiedy odpowiedzialność spoczywa jednocześnie na wszystkich, oznacza to, że nikt jej nie ponosi. Jeśli dojdzie do naruszenia, nie będzie kwestii odpowiedzialności karnej ani administracyjnej. Jedyne, czego można oczekiwać od organizacji sprawujących kontrolę w tym zakresie, to to, że będą starały się zobowiązać gminę do wystawienia domu do przetargu na zawarcie umowy o zarządzanie z Kodeksem Karnym.

Stanie się tak, jeśli lokatorzy będą niezadowoleni z warunków życia. Jeśli obywatele są zadowoleni z bezpośredniego zarządzania, w którym wszystkie usługi pochodzą bezpośrednio od firm dostarczających surowce (a płatność w tym przypadku odbywa się bez pośredników), jeśli ludzie sami rozwiązują problem sprzątania i wyrzucania śmieci, to ta metoda organizowania zarządzania jest Najlepsza. Tu jest jeden ważny punkt: konieczne jest prawidłowe sporządzenie protokołu z walnego zgromadzenia, na którym wybiera się radę MKD. Jeśli właściciele nieruchomości nie są w stanie zapewnić zakwaterowania przy minimum usług, istnieje możliwość zawarcia umowy o zarządzanie ze specjalistyczną organizacją pracy w domu.

Jak prawnie uregulowana jest organizacja zarządzania MKD?

Do momentu przyjęcia nowego Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej kierownictwo MKD zajmowało się mieszkalnictwem i usługami komunalnymi lub usługami specjalnymi. Struktury te zostały powołane przez gminę bez powiadamiania najemców. W związku z tym penetracja rynku mieszkalnictwa i usług komunalnych przez organizacje zewnętrzne była całkowicie niemożliwa. W efekcie konkurencja w tej dziedzinie była zerowa. I nie było zainteresowania podnoszeniem jakości świadczonych usług.

Po redakcji rosyjskiego LCD właściciele nieruchomości otrzymali prawo do zastanowienia się nad rodzajem organizacji do zarządzania MKD. Odtąd mieszkańcy MKD mieli odbyć walne zgromadzenie. A na nim w bezbłędnie wybrać sposób organizacji zarządzania, który wydaje im się najlepszy.

Jednak obecne prawodawstwo miało swoje wady. Z tego powodu wyświetlacz LCD został dostosowany latem 2011 roku. Teraz gmina i sami mieszkańcy mają uprawnienia do kontrolowania sposobu, w jaki organizacje zarządzające wykonują swoją pracę. Nowe inkluzje w przepisach wskazują, że HOA nie może zostać utworzona, gdy dom jest jeszcze w budowie. Ponadto sami programiści również nie mają prawa do bezpośredniego udziału w tworzeniu tej struktury zarządzania.

Nowe przepisy umożliwiają mieszkańcom m.in. ćwiczenie opłaty komunalne bezpośrednio przez dostawców zasobów, z pominięciem organizacji zarządzającej.

W jakiej kolejności następuje wybór metody organizacji zarządzania MKD

Rezydenci MKD na spotkaniu (art. 45-48 Kodeksu Mieszkaniowego) muszą wybrać dogodną metodę organizacji zarządzania.

Tak, powinni i nic więcej. Rzeczywiście, zgodnie z prawem, wraz z prawem do posiadania pewnego rodzaju nieruchomości, obywatele i osoby prawne nadal mają określone zobowiązania. To oni odpowiadają za właściwe utrzymanie tej właśnie nieruchomości. Nie może szkodzić mieniu ani zdrowiu właściciela lub osób trzecich.

Inicjatorem spotkania (zarówno w sprawie korekty sposobu zarządzania MKD, jak i kwestii jego wyboru) jest każdy właściciel (a także jego grupa, w tym przedstawiciele gminnego udziału własnościowego w MKD).

Walne zgromadzenie jest ważne, gdy uczestniczą w nim obywatele lub ich przedstawiciele z liczbą 50% głosów wszystkich (art. 42 kp). Decyzję o wyborze sposobu zorganizowania zarządu MKD uznaje się za prawomocną, jeżeli głosowało za nią ponad 25%.

Decyzja podjęta na spotkaniu jest wiążąca dla wszystkich właścicieli. Pod jej wpływem m.in. ci lokatorzy, którzy nie wzięli udziału w głosowaniu. Ci, którzy głosowali przeciw, również będą musieli zgodzić się z ogólną decyzją.

Jeśli właściciele chcą, to w każdej chwili, za pomocą decyzji walnego zgromadzenia, mogą zmienić organizację zarządzania MKD.

Decyzję spotkania, podjętą z pominięciem wymagań LCD, właściciel może zaskarżyć tylko w sądzie.

Pracownicy Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa mogą wystąpić do sądu o unieważnienie decyzji zebrania, podjętej z naruszeniem warunków Kodeksu Mieszkaniowego.

Tylko za pośrednictwem sądu i tylko właścicielowi przysługuje prawo do zaskarżenia decyzji zgromadzenia, jeżeli go tam nie było lub głosował przeciw, a decyzja narusza jego interesy i prawa.

Odwołanie wnosi się do sądu w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym obywatel dowiedział się lub powinien był wiedzieć o decyzji. Obywatele, którzy nie dotrzymali terminu proceduralnego z ważnych powodów, może on zostać przywrócony (zgodnie z art. 112 kpc).

Jeżeli sąd nie przywróci terminu, każdy najemca, który nie zgadza się z decyzją, może zainicjować kolejne posiedzenie, poddając pod głosowanie kwestię uchylenia poprzedniej decyzji.

Podpisanie których umów implikuje organizację zarządzania MKD

Zarządzając MKD przez stowarzyszenie właścicieli domów(ZhK, inne spółdzielnie konsumenckie) te osoby prawne podpisują różne dokumenty. Jest to zarówno umowa o zarządzanie MKD, jak i umowy o świadczenie usług komunalnych. Podpisy wymagają również umowy o utrzymanie i naprawę majątku wspólnego w MKD oraz innych umów.

Istnieją dwa schematy interakcji umownych, które rozwijają się między mieszkańcami MKD a organizacjami-dostawcami mieszkań i usług komunalnych podczas zarządzania rękami kompleksu mieszkalnego, HOA:

• Rezydenci MKD powierzają prawo do podpisywania dokumentów do HOA (PC, LCD), a HOA (PC, LCD) już sporządza i podpisuje umowę o zarządzanie z organizacją zarządzającą. Ona z kolei znajduje usługodawców i sama podpisuje z nimi umowy w imieniu HOA (PC, LCD).
• Rezydenci MKD mogą podpisywać dokumenty na świadczenie usług HOA (PC, LCD). Jest to zapisane w decyzji spotkania, w umowie o zarządzanie, w statucie HOA, PC, LCD.

Przy wyborze sposobu zarządzania apartamentowcem przez organizację zarządzającą najemcy podpisują umowy o zarządzanie zawierające informacje o:

• roboty i usługi związane z naprawą i utrzymaniem majątku wspólnego w MKD, algorytm korygowania listy tych samych usług, lista narzędzi, za które odpowiedzialna jest organizacja;
• skład wspólnej własności MKD, adres domu;
• zasada kontroli realizacji zobowiązań przez organizację;
• jak ustalany jest koszt umowy, jak obliczana jest kwota płatności za naprawę i konserwację, za media i jaka jest kolejność płatności.

Umowa o zarządzanie z organizacją zarządzającą w swojej treści odpowiada umowie o świadczenie odpłatnych usług przewidzianych przez prawo cywilne Rosji.

Zgodnie z art. 780 kc wykonawca (w tym przypadku podmiot zarządzający) musi świadczyć usługi samodzielnie (chyba że w umowie określono inne warunki płatne prowizje usług). W ten sposób organizacja samodzielnie zapewnia mieszkańcom część mediów na warunkach umowy o zarządzanie MKD lub (inna opcja) działa jako łącznik między usługodawcami a mieszkańcami tego domu.

Umowy z organizacjami świadczącymi usługi podpisuje spółka zarządzająca nie we własnym imieniu, ale w imieniu mieszkańców.

Z bezpośrednią kontrolą MKD może współpracować z organizacjami świadczącymi usługi publiczne na kilka sposobów:

• Umowy zawierane są ze wszystkimi możliwy wariant- z większością) obywateli. Wszyscy lub większość właścicieli jest po jednej stronie dokumentu.
• Decyzją zebrania, w sprawach związanych ze współpracą z organizacjami zewnętrznymi, jeden z lokatorów może stawić się przez pełnomocnika pozostałych.
• Dokumenty są podpisywane z każdym lokatorem w jego imieniu.

Obecne prawodawstwo w pełni odzwierciedla ustalone schematy organizacji zarządzania MKD. Dzięki normom określonym w ustawach ludzie mogą wybrać dla siebie najbardziej dogodny sposób zarządzania, aby w praktyce realizować swoje prawo do rozporządzania majątkiem.

Jak wygląda organizacja zarządzania MKD, jeśli nie wybrano metody zarządzania właścicielami?

Jeśli obywatele mieszkający w MKD, rok wcześniej konkurencja na walnym zgromadzeniu nie mogli wybrać konkretnej organizacji zarządzającej (lub decyzja nie została wykonana), Kodeks Mieszkaniowy nakazuje władzom lokalnym zorganizowanie otwartego konkursu dla spółki zarządzającej na zarządzanie MKD.

Jeżeli decyzja o organizacji zarządu nie została podjęta samodzielnie przez właścicieli, organy państwowe, nie później niż na miesiąc przed wygaśnięciem umowy o kierowanie MKD (na podstawie wyników konkursu), muszą odbyć posiedzenie właściciele do decydowania o opcji zarządzania MKD.

Jeżeli przed zakończeniem realizacji kontraktu właściciele nie zdecydowali się na określoną organizację zarządzającą (lub decyzja nie została wykonana), władze ponownie przeprowadzają otwarty konkurs.

Formularze dokumentacji zawarte są w Rozporządzeniu Rządu z dnia 6 lutego 2006 r. nr 75 „W sprawie trybu przeprowadzenia przez organ samorządu terytorialnego przetargu nieograniczonego na wybór podmiotu zarządzającego MKD”. Nie mogą być modyfikowane ani przez organizatora konkursu, ani przez władze państwowe podmiotu Federacji Rosyjskiej.

Otwarte konkursy organizowane są na podstawie m.in zasady:

• uczciwa konkurencja;
• tworzenie jednakowych warunków uczestnictwa dla osób prawnych o dowolnej formie organizacyjno-prawnej oraz przedsiębiorców indywidualnych;
• dostępność informacji o konkursie i zapewnienie jawności jego przebiegu;
• efektywne wykorzystanie pieniądze obywateli na bezpieczne i korzystne warunki korzystania z lokali w MKD;
• prawidłowe utrzymanie majątku wspólnego w MKD;
• świadczenie usług publicznych na rzecz obywateli korzystających z lokalu w domu.

Do otwarte konkursy i tworzone jest podsumowanie wyników przez organizatora komisja konkursowa. Nie może obejmować osób, które są osobiście zainteresowane wynikiem wydarzenia. W przypadku znalezienia takich osób organizator musi niezwłocznie wycofać je z komisji i powołać inne osoby.

Przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych i innych wyspecjalizowanych spółdzielnie konsumenckie, jak również stowarzyszenia publiczne konsumenci (ich związki, stowarzyszenia).

Ogłoszenie o konkursie umieszczone przez organizatora (lub w jego imieniu przez wyspecjalizowaną firmę) w oficjalnych mediach drukowanych i opublikowane na oficjalnej stronie internetowej co najmniej 30 dni przed upływem terminu składania zgłoszeń do udziału.

Zgodnie z warunkami Regulaminu, zwycięzcą zostaje organizacja, która zaoferowała wykonanie największego nakładu pracy przy naprawie i utrzymaniu majątku wspólnego w MKD za opłatą wskazaną przez organizatora.

Na podstawie części 5 art. 161 LCD władze lokalne, w ciągu 10 dni od daty konkursu, muszą powiadomić wszystkich właścicieli w MKD o wynikach i postanowieniach umowy o zarządzanie.

Zwycięzca konkursu, w terminie 20 dni od dnia zatwierdzenia protokołu konkursu, przesyła podpisane przez siebie projekty umów o kierownictwo MKD obywatelom do podpisu w trybie określonym w art. 445 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Najemcy muszą złożyć swój podpis na umowie o zarządzanie ze zwycięską organizacją.

Rada Budownictwa Mieszkaniowego jest stosunkowo nowym zjawiskiem prawa mieszkaniowego. Właściciele domów często nie rozumieją wagi stworzenia tak użytecznego organu doradczego. Brak inicjatywy i obojętność samych lokatorów rodzi wiele problemów, które można przezwyciężyć tworząc radę mieszkaniową w swoim domu. Statystyki pokazują, że w domach zarządzanych przez spółki zarządzające, problemy z remontem i utrzymaniem mieszkań występują znacznie częściej niż tam, gdzie właściciele utworzyli stowarzyszenie właścicieli domów. Jednak stworzenie HOA nie jest takie proste, a w niektórych przypadkach z przyczyn obiektywnych jest to niemożliwe. W takim przypadku, aby opinia mieszkańców została obiektywnie przekazana spółce zarządzającej, właściciele muszą stworzyćrada budynku mieszkalnego.W naszym prawodawstwie zapisano utworzenie rady budynku mieszkalnego prawo federalne RF z dnia 04.06.2011 Nr 123-FZ „O zmianach w kodeksie mieszkaniowym” Federacja Rosyjska oraz odrębne akty ustawodawcze Federacji Rosyjskiej”. Istotną zmianą w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej jest wprowadzenie obowiązkowej procedury wyboru rady budynku mieszkalnego. Kodeks mieszkaniowy w art. 161 ust. 1 sformalizował taki organ doradczy, nazywając go Radą budynku mieszkalnego. Teraz głównym zadaniem wszystkich uczestników procesu - od szefów firm zarządzających po każdego indywidualnego właściciela domu - jest utworzenie rady budynku mieszkalnego.

Zgodnie z tym samym Kodeksem Mieszkaniowym właściciele mogą tworzyć specjalne prowizje i angażować ich w bezpośrednie zarządzanie. Na przykład takie prowizje mogą reprezentować interesy właścicieli i negocjować umowy z firma zarządzająca. Wynika to również z tego, że czasami zgadzamy się na warunki, które oferuje nam Kodeks Karny i podpisujemy umowę bez patrzenia. A przecież zawarcie umowy - odpowiedzialny krok. Ten dokument powinien zawierać całą listę niezbędna praca, terminy i częstotliwość ich realizacji i wiele więcej. Tylko wtedy można tego zażądać.

Jednym z głównych zadań rady domu jest wybór spółki zarządzającej i gatunek jej praca. Jeśli więc firma zarządzająca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań wobec najemców, właściciele mają prawo odmówić jej usług. Zgodnie z prawem decyzja walnego zgromadzenia wydaje się wystarczać do zawarcia umowy z inną spółką. Jednak obecnie istnieją pewne problemy z realizacją tego prawa. A rada może je rozwiązać, reprezentując interesy wszystkich właścicieli.

Jak stworzyć radę mieszkaniową.

Wszystko jest bardzo proste! Zasadniczym punktem przy tworzeniu takiej rady jest to, że nie trzeba jej rejestrować w samorządach czy innych wyspecjalizowanych strukturach. Rada budynku mieszkalnego nie jest osoba prawna, a co za tym idzie nie jest zobowiązany do wnoszenia opłat państwowych za utworzenie i rejestrację, zlecenie druku, otwarcie rachunków bieżących, akta podatkowe, księgowość, sprawozdawczość statystyczna, obliczać i płacić podatki. Osobom, które wejdą na radę domową, nie przedstawia się żadnych wymagane kompetencje. Rada jest tylko ciałem doradczym, które może po prostu stanąć w obronie praw i interesów właścicieli.

Przewodniczący rady może zawierać umowy ze spółką zarządzającą (jeśli właściciele mają pełnomocnictwa), kontrolować wszelkiego rodzaju prace oraz jakość świadczonych usług mieszkaniowych i komunalnych, wpływać na politykę w zakresie ustalania opłat za utrzymanie i naprawę domu . Prawo daje radzie dość szeroki zakres uprawnień. Dlatego ważne jest, aby byli w nim naprawdę porządni i kompetentni właściciele.

Tworzymy radę.

Zorganizowanie rady budynku mieszkalnego nie jest takie trudne. Decyzję o jego utworzeniu należy podjąć na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w tym domu. Inicjatorami walnego zgromadzenia mogą być właściciele. Decyzję o utworzeniu rady domowej należy podjąć tylko na walnym zgromadzeniu. Ponadto grupa inicjatywna, na której barkach będzie spoczywać utworzenie rady, musi powiadomić innych właścicieli lokali w tym domu o odbyciu walnego zgromadzenia nie później niż na dziesięć dni przed terminem jego odbycia.

O walnym zgromadzeniu mieszkańcy mogą zostać powiadomieni pisemnie poprzez doręczenie każdemu zawiadomienia lub obwieszczenie.

Aby utworzyć radę, grupa inicjatywna musi wykonać następujące czynności:

Najpierw musisz skontaktować się z organizacją zarządzającą, aby uzyskać praktyczne porady w sprawie rejestracji pełnego pakietu dokumentów na walne zgromadzenie właścicieli. W końcu utworzenie rady jest przydatne dla samej firmy. Inicjatorzy walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym będą musieli przygotować szereg dokumentów;

Po drugie, spotkanie osobiste odbywa się poprzez wspólną obecność właścicieli w określonym miejscu i in określony czas;

Po trzecie, aby spotkanie zostało uznane za ważne, konieczne jest, aby w spotkaniu uczestniczyli właściciele posiadający ponad 50% głosów ogólnej liczby głosów. Licznikiem w głosowaniu będzie wielkość powierzchni lokalu każdego właściciela. W związku z tym im więcej metrów kwadratowych posiada właściciel, tym silniejszy będzie jego głos.

Mamy spotkanie.

Walne zgromadzenie właścicieli apartamentowca może odbyć się w dwóch formach. Pierwsza forma to wspólna obecność (spotkanie, na którym właściciele lokalu będą obecni w określonym miejscu i czasie w celu omówienia spraw objętych porządkiem obrad i podjęcia decyzji w sprawach poddawanych pod głosowanie).

Drugą formą organizacji spotkania jest głosowanie nieobecne. Odbywa się to poprzez wydanie każdemu właścicielowi ankiety lub karty do głosowania ze wskazaniem porządku obrad, podjęcie decyzji przez każdego właściciela lokalu w sprawach poddanych pod głosowanie, bez ich wspólnej obecności i przesłanie tych pisemnych decyzji na miejsce lub adres wskazany w ust. zawiadomienie o takim spotkaniu.

Zapewnienie właściwej obecności właścicieli lokali jest jednym z ważnych warunków odbycia walnego zgromadzenia w formie wspólnej obecności. Od tego zależy zasadność podejmowania decyzji, dlatego zaleca się organizowanie spotkań w weekendy. Należy w szczególności zauważyć, że głosowanie nieobecne jest możliwe tylko wtedy, gdy posiedzenie odbywa się z wyprzedzeniem w formie wspólnej obecności. Jeśli na takim spotkaniu nie było kworum, można przeprowadzić tylko głosowanie nieobecnych. Ponadto porządek obrad musi pozostać niezmieniony.

Zebranie uważa się za prawomocne (autorytatywne), jeżeli wzięli w nim udział właściciele posiadający więcej niż 50% głosów ogólnej liczby głosów. Decyzję w określonej sprawie uważa się za przyjętą, jeżeli zagłosowała za nią większość ogólnej liczby głosów uczestniczących w walnym zgromadzeniu, z wyjątkiem spraw związanych z przebudową domu, spraw użytkowania działki, spraw użytkowania majątek wspólny, kwestie prowadzenia wyremontować decyzje, co do których zapadają 2/3 głosów.

Tak więc dyskutowano o wszystkim, rozpatrywano kandydatury członków Rady, a tym bardziej przewodniczącego Rady, na posiedzeniu głosowano osobno każdą kwestię wskazaną w porządku obrad. Sekretariat walnego zgromadzenia liczy głosy i sporządza protokół końcowy. Zebranie się odbyło, obecne osoby wyraziły wolę, zatriumfowała demokracja, przewodniczący i sekretarz zgromadzenia sporządzają zawiadomienia o decyzjach walnego zgromadzenia i umieszczają je w miejscach dostępnych dla wszystkich właścicieli.

Dokumenty wymagane do utworzenia rady domowej w formie wspólnej obecności:

Protokół z posiedzenia grupy inicjatywnej;

Ogłoszenia z porządkiem obrad walnego zgromadzenia;

Rejestr wszystkich właścicieli lokali w MKD;

Rejestr właścicieli, którzy wzięli udział w głosowaniu;

Protokół z walnego zgromadzenia;

Powiadomienia informujące właścicieli o wynikach dotychczasowego głosowania.

Główną trudnością tego sposobu odbycia walnego zgromadzenia jest to, że prawie niemożliwe jest zebranie wymaganej liczby właścicieli w jednym miejscu i we właściwym czasie, a nawet z dokumentami potwierdzającymi własność, ponieważ istnieje forma głosowania nieobecnego.

Rada Budownictwa Mieszkaniowego pełni kilka istotnych funkcji:

1) zapewnia wykonanie decyzji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym;

2) zgłosić propozycje do ogólnej dyskusji zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym:

W sprawie procedury korzystania z nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, w tym działki, na której znajduje się ten dom,

W sprawie procedury planowania i organizacji prac związanych z utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym,

W sprawie trybu omawiania projektów umów zawieranych przez właścicieli lokali w tym domu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej w tym domu oraz świadczenia usług publicznych,

3) przedstawiania właścicielom lokali w budynku mieszkalnym wniosków w sprawach planowania zarządzania budynkiem mieszkalnym, organizacji takiego zarządzania, utrzymania i remontu majątku wspólnego w tym budynku;

4) przedstawia właścicielom lokali w budynku mieszkalnym przed rozpatrzeniem na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w tym budynku opinię o warunkach projektów umów proponowanych do rozpatrzenia na tym walnym zgromadzeniu. W przypadku wyboru w budynku mieszkalnym komisji do oceny projektów umów wniosek ten przedkłada rada tego budynku wraz z taką komisją;

5) sprawuje kontrolę nad świadczeniem usług i (lub) wykonywaniem prac związanych z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym, utrzymaniem i naprawą nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym oraz jakością usług publicznych świadczonych na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych i lokale niemieszkalne w budynku mieszkalnym oraz użytkowników takich lokali, w tym lokali wchodzących w skład majątku wspólnego w tym domu;

6) przedstawia do zatwierdzenia corocznemu walnemu zgromadzeniu właścicieli lokali w budynku mieszkalnym sprawozdanie z wykonanych prac.

Z listy wymienionych funkcji widać, że przy odpowiedniej organizacji pracy rady w domu można nie tylko poprawić jakość pracy kodeksu karnego, ale także wpłynąć na listę prac wykonywane na poprawie terytorium, na poprawie i przebudowie komunikacji inżynieryjnej w domu. A także dużo, dużo więcej. Dokładnie za coś, bez czego nie można sobie wyobrazić wysokiej jakości nowoczesnego apartamentowca! W rezultacie - i na możliwych oszczędnościach środków wydanych na utrzymanie domu i opłacenie mediów. A to w warunkach kryzysu gospodarczego staje się ważną pozycją w budżecie każdej rodziny.