Pentru un bloc de locuințe se creează o asociație de proprietari într-un singur exemplar. Această decizie este luată într-o ședință separată. Se acceptă numai dacă mai mult de 50 la sută dintre cei care au participat la vot și-au exprimat votul.
Scopurile creării unui HOA. Ce este?
Mai simplu spus, aceasta este o asociație de proprietari dintr-un bloc de locuințe. Codul Locuinței îl definește ca organizație non profit . Este creat în conformitate cu cadrul stabilit în legislația în vigoare.
Recent, s-a pus deseori întrebarea cu privire la consecințele negative pentru locuitorii care aleg acest mod de a-și administra proprietatea. Dar acest lucru nu se întâmplă din cauza însăși existenței organizației. Problema este în procedura de creare greșită. Uneori, acestea sunt create nu pentru a ușura viața rezidenților, ci pentru a deschide accesul la resurse financiare, puteri suplimentare pentru anumite persoane.
Consecințele negative nu se manifestă peste tot. Principalul lucru este să luați în considerare în prealabil toate caracteristicile posibile ale acestui proces.
Modalități posibile de a gestiona o casă sunt scrise în articolul 161 din Codul Locuinței al Federației Ruse. Și articolul 44 îi obligă pe proprietari să țină adunări generale dacă trebuie luată o decizie cu adevărat importantă.
Articolul 135 din Codul locuinței al Federației Ruse este, de asemenea, dedicat activităților HOA. În general, sunt multe articole care compun cadrul de reglementare pentru acest domeniu de activitate:
- Alineatul 9 al articolului 148.
- Partea 2 a articolului 147.
- Partea 5 la articolul 147
- Partea 6 la articolul 146.
- Partea 8 a articolului 156
- Articolul 152, partea 3.
- Partea 3 a articolului 151.
- Partea 1 la articolul 149.
- Partea 2 a articolului 137.
Etapele inițiale
Asociațiile de proprietari sunt organizate atât într-un bloc de locuințe, cât și în mai multe deodată. Sau pe, care sunt unite printr-un singur teritoriu comun.
Există mai multe dificultăți care sunt asociate cu anumiți factori:
- Cum să reglementăm problemele juridice și financiare?
- Cine depune declarațiile fiscale și cum?
- Gestionarea inregistrarilor.
- Cum se organizează adunările generale?
- Efectuarea votului.
- Procedura de formare a unei HOA necesită respectarea strictă a legislației în vigoare.
- Cum se colectează informații de la proprietarii spațiilor rezidențiale?
Activitățile HOA se bazează doar pe aspectele legale menționate în Codul Locuinței. Pentru ca o organizație să fie legală, trebuie să aibă proprietari. cel puțin 50 la sută din suprafața totală a casei. Fiecare chiriaș are dreptul de a refuza aderarea la HOA. Dar și în acest caz, există obligația de a respecta instrucțiunile după adunările generale. Dar astfel de chiriași nu au dreptul de a lua parte la vot.
Este obligatorie crearea unui grup de inițiativă dintre locuitorii apartamentelor, minim 5 persoane. Pentru adoptarea statutului, se formează o adunare generală primară. Iar pentru întocmirea documentației pregătitoare, grupul de inițiativă trimite o cerere la administrația orașului.
Ținerea unei adunări generale
Grupurile de inițiativă preiau cea mai mare parte a responsabilităților legate de afacerile Parteneriatului. Pe etapa pregătitoare s-a format deja parțial. Reprezentanții grupului de inițiativă sunt cei care pregătesc agenda și trimit invitațiile, acești oameni sunt responsabili pentru dezvoltarea viitoarei Carte. Și pentru formarea de Protocoale exemplare pentru fiecare dintre întâlniri. În cele din urmă, același grup este responsabil de crearea formularelor de vot.
Întâlnirea are loc pentru a discuta orice problemă importantă. Pe ea, fiecărui chiriaș i se spune despre necesitatea creării unui HOA, ei explică ce avantaje are această formă de parteneriat.
Uneori votul se face prin corespondență. Fiecare chiriaș are timp să ia o decizie. Principalul lucru este să prevadă în prealabil în cartă posibilitatea de a efectua votul absent. Pentru fiecare membru al comunității este pregătit un formular de vot separat. Sau pentru fiecare problemă care este pe ordinea de zi. Fiecare formular ar trebui să aibă trei opțiuni: „abținere”, „pentru” sau „împotrivă”.
Numărarea voturilor nu ar trebui să se bazeze pe câte persoane au participat. Și în funcție de suprafața totală, care aparține locuitorilor. De exemplu, proprietarii de proprietăți de 70 de metri pătrați au mai multe voturi decât proprietarii de spații de 30 de metri.
La aprobarea cartei
Carta este principalul document pe care sunt construite aproape toate activitățile HOA. Funcționarea corespunzătoare a organizației în sine depinde de cât de competent este pregătit textul acestui document.
Principala cerință pentru Cartă este să fie cât mai simplă posibil. Nu ar trebui să includă elemente care nu sunt acceptate de legislația aplicabilă. Este logic să copiați secțiunea 6 din Codul Locuinței, făcând modificări pe parcurs.
Atunci nu va exista o dublă interpretare a regulilor. Următoarele elemente trebuie să fie prezente în Carta HOA:
- Câți membri sunt în comitetul de audit?
- Câți membri sunt în consiliu?
- Procedura de convocare a membrilor HOA.
- Locația HOA.
- Numele HOA.
Există doar câteva concepte care permit unele discrepanțe. De exemplu, puteți:
- Puteți, la discreția dvs., să formulați o procedură conform căreia au loc ședințe comune, la care participă membrii HOA și proprietarii de apartamente.
- Transferați puterile de alegere adunării generale a membrilor HOA. Atunci președintele însuși va fi mai puțin dependent de membrii consiliului. Dar mai mult va depinde de toți membrii HOA.
În timp ce Carta HOA este în curs de pregătire și întocmire, aceasta este necesară ține întâlniri regulate pe toate chestiunile importante:
- Se discută mărimea plății legate de reparații și întreținere.
- Efectuarea votului față în față și în absent.
- Realegerea președinților și a membrilor consiliului de administrație.
- Utilizarea proprietății comune.
- Utilizarea terenului.
- Renovarea casei.
Problemele fiscale nesoluționate necesită contabilitate separată. Este de dorit să se includă în Carta HOA o cerință ca comunitatea să includă aproximativ același număr de reprezentanți de la fiecare intrare.
Carta HOA este un document care este obligatoriu pentru toți membrii HOA. Dar acest lucru nu se aplică proprietarilor de case.
Despre procesul de înregistrare
Orice membru al consiliului de administrație poate depune un pachet de documente către persoanele relevante agenție guvernamentală pentru a înregistra un HOA. Departamentul Serviciului Fiscal Federal este responsabil pentru această procedură. Pachetul de documente este format din:
- Chitanță care confirmă plata taxei de stat.
- Cerere de înregistrare a unei persoane juridice. Se utilizează formularul 11001.
- Protocolul consiliului de administrație al HOA. Toți membrii consiliului trebuie să o certifice cu semnăturile lor.
- Carta parteneriatului. În varianta finală, aprobată în adunarea generală. Servit în două exemplare.
- Procesul-verbal al ședinței, în original sau sub forma unei copii legalizate.
Serviciul Fiscal Federal procesează cererile maxim șapte zile.
Ce alte proceduri sunt necesare pentru a finaliza?
Actul de acceptare și transfer este documentul principal conform căruia casa este transferată conducerii HOA. Pe parcursul acestui proces trebuie să fie prezentă o comisie specială. De obicei, include și membri ai conducerii HOA, reprezentanți ai municipalității. Textul actului este întotdeauna însoțit documentatie tehnica referitoare la o anumită clădire. Trebuie să respecte regulile și regulamentele de funcționare. clădire de apartamente.
La mutarea la o altă formă de guvernare nu ar trebui să existe nicio modificare a drepturilor proprietarilor de apartamente. Când o casă este transferată către conducerea HOA, se creează notificări speciale. Acestea sunt transmise Comitetului de Administrare a Proprietății, precum și Direcției Municipale a Administrației.
Un cont bancar pentru un HOA este deschis numai pe numele unei persoane juridice.
Fostul deținător de sold al casei trebuie să fie informat despre cele întâmplate. Sunt furnizate toate datele necesare.
Încheierea contractelor
Proprietatea comună, condițiile și regulile de întreținere a acesteia devin subiectele principale pentru astfel de contracte. cu proprietari care nu s-au alăturat companiei.
Ce este stipulat în contract?
- Descrierea imobilului de reparat, întreținut.
- Ce fel de lucrări de reparații și întreținere se efectuează? In ce fel?
- Care este responsabilitatea HOA în cazul neîndeplinirii obligațiilor?
- Informații despre obligația proprietarului și alte cheltuieli pentru reparații și întreținere. Comanda, suma și condițiile de plată.
Acordul cu HOA este întocmit în două exemplare. Proprietarul și președintele consiliului trebuie să-și pună semnătura pe acesta. Consiliul de administrație al parteneriatului trebuie, de asemenea, să fie de acord cu aceste acțiuni. Opțiunea ideală este atunci când toți proprietarii de case se alătură HOA. Dar Legislația nu dă dreptul de a încheia un acord prin forță, dacă cineva este împotrivă. Toate pierderile sunt suportate de HOA dacă proprietarii refuză să plătească facturile la utilități.
Casa poate fi transferată și către organizația de conducere, care este selectată în adunarea generală. Decizie intalnire generala contractul de administrare a unui bloc de locuințe se aprobă în acest caz. Sarcina organizației de conducere este dată de proprietarii de case sau membrii consiliului de administrație al HOA. O parte raportează celeilalte în fiecare an cum sunt îndeplinite condițiile descrise în contract.
Organizația de conducere poate alege și metodele prin care va fi deservită cutare sau cutare casă. Pentru aceasta, este posibil să se implice membrii personalului HOA sau lucrători terți.
Merită deloc să organizezi un HOA? Răspunsul este în videoclip
Videoclipul de mai jos dezvăluie nu numai probleme organizatorice crearea unui HOA, dar și motivațional. Merită să vă asumați această afacere, sau să încredințați casa unei firme de management?
În contextul reformei rapide a utilităților publice, a existat o nevoie urgentă de management adecvat al blocurilor de locuințe. Dacă mai devreme aceste probleme erau de competenţa statului şi autoritățile locale autorităților, acum sarcina îngrijirii este plasată direct asupra cetățenilor - proprietarii spațiilor rezidențiale. În cele mai multe cazuri, proprietarii nu sunt pregătiți să gestioneze singuri casele, ceea ce provoacă o mulțime de probleme care trebuie rezolvate. Să încercăm să înțelegem această problemă.
Conducerea unui bloc de locuințe este asigurarea condițiilor de viață pentru cetățeni, asigurarea de utilitati, întreținerea proprietății comune, stabilirea procedurii de folosință a unui astfel de bun.
Codul Locuinței al Federației Ruse definește următoarele tipuri de management:
organizație de conducere;
proprietarii de spații rezidențiale;
cooperative locative sau specializate;
asociația de proprietari.
Tipul de management este ales la adunările generale ale proprietarilor și poate fi schimbat în orice moment. Dacă în timpul an calendaristic proprietarii nu s-au hotarat asupra alegerii tipului de management, autoritatile administrația locală o societate de administrare se determină pe bază de concurs.
Gestionarea unui bloc de locuințe prin conducerea organizațiilor
Organizația de conducere este o entitate juridică care administrează, operează, sanitare și întreținere acasa.
Acest tip de management se realizează în baza unui acord încheiat cu proprietarii de locuințe. Contractul de administrare prevede condiții egale pentru chiriași și are o perioadă determinată de valabilitate.
Contractul trebuie să precizeze:
adresa casei și lista proprietăților ce urmează a fi administrate;
o listă cu lucrările și frecvența acestora pentru repararea casei și întreținerea acesteia, cu utilitățile prevăzute;
procedura de calcul a sumei costurilor pentru întreținere, reparație, costul serviciilor, procedura de plată;
o modalitate de a controla îndeplinirea obligaţiilor de către proprietari.
Societatea de administrare este obligată să procedeze la executarea contractului în termen de treizeci de zile. Proprietarii au dreptul de a refuza îndeplinirea contractului pe baza executării necorespunzătoare a contractului de către organizația de management. De asemenea, prevede rezilierea anticipată a contractului pe baza unei modificări a tipului de management.
Administrarea unui bloc de locuințe de către proprietari
Administrarea unui bloc de locuințe de către proprietarii înșiși este permisă dacă numărul de apartamente din imobilul administrat nu depășește douăsprezece. Problemele legate de acest tip de management, inclusiv alegerea consiliului casei, numărul membrilor acesteia, se decid prin vot în adunarea proprietarilor. De exemplu, problema cuantumului contribuțiilor lunare pt . Adunarea votează cuantumul propus pentru plată și ia o decizie care a primit mai mult de 50% din voturi.
Consiliul Camerei trebuie:
asigura punerea în aplicare a hotărârilor ședinței;
să prezinte propuneri la ședință lucrări de reparații, prestarea serviciilor publice;
transmite propuneri de management;
să-și prezinte opinia cu privire la contractele de proiecte;
monitorizează performanța muncii, calitatea serviciilor oferite.
Administrarea unui bloc de locuințe de către cooperative de locuințe
O cooperativă de locuințe este o asociație voluntară de cetățeni dedicată satisfacerii nevoilor de locuințe și gestionării locuințelor. Membrii unei astfel de cooperative participă la achiziționarea de proprietăți, reparații majore și întreținerea caselor cu fonduri proprii. Asociația trebuie să aibă cel puțin cinci membri, dar nu mai mult decât numărul de apartamente din casa construită sau cumpărată.
Un membru al unei cooperative poate fi o persoană juridică sau un cetățean care a împlinit vârsta de șaisprezece ani. Persoanele care doresc să se alăture unei cooperative sunt considerate membri ai acesteia după plata taxei de înscriere.
Fiecare membru al unei astfel de cooperative este obligat să efectueze plăți de acțiuni. Termenii și condițiile de constituire a unei acțiuni sunt reglementate de statutul cooperativei.
Participantului cooperativei i se asigură cazare în casa cooperativei în conformitate cu cuantumul cotizației plătite la aderare. Proprietatea unei locuințe vine din momentul plății integrale a contribuției.
Împărțirea proprietății unei cooperative rezidențiale are loc între acționari și este permisă dacă există spații izolate. În cazul în care un implică izolarea bunurilor imobiliare, astfel de proprietate este, de asemenea, supusă divizării.
Administrarea unui bloc de locuințe HOA
O asociație de proprietari (HOA) este o asociație de proprietari în scopul administrării generale, deținerii, utilizării, eliminării, în limitele legii federale, a proprietății comune, a proprietăților proprietarilor de case, pentru crearea, creșterea și conservarea unei astfel de proprietăți.
Numărul membrilor unui astfel de parteneriat trebuie să fie mai mare de 50% din numărul total de proprietari. Decizia de constituire a unui parteneriat se ia de adunarea generala pe baza rezultatelor votului.
Se pot constitui astfel de parteneriate:
proprietarii de proprietăți imobiliare în case, numărul de apartamente în care nu este mai mare de treizeci, dacă casele sunt situate pe parcele cu o limită comună, o inginerie comună, suport tehnicși infrastructură.
proprietarii mai multor case din apropiere, case de țară cu terenuri gospodărești, dacă astfel de case sunt situate pe parcele cu graniță comună, suport tehnic și tehnic comun și infrastructură care deservește aceste case.
Pentru îndeplinirea funcțiilor atribuite, parteneriatul este obligat:
administra un bloc de apartamente
asigura starea sanitara si tehnica a proprietatii
asigurați-vă că participanții își îndeplinesc obligațiile pentru întreținerea, repararea proprietății din casă
Organul de conducere al unor astfel de parteneriate este consiliul de conducere al parteneriatului. Organul suprem de conducere al parteneriatului este adunarea proprietarilor.
HOA are dreptul de a se angaja activitate economică, și anume:
întreținere, reparații de bunuri imobiliare;
constructie;
inchirierea proprietatii in casa.
Fondurile din activitățile de afaceri sunt folosite pentru plata cheltuielilor generale.
Indiferent de tipul de gestiune ales, persoana care administrează casa este responsabilă de obligațiile care îi revin proprietarilor.
Protecția drepturilor de locuință ale proprietarilor încălcate ca urmare a administrării unei case este încredințată persoanei care exercită conducerea și sistemului judiciar al Federației Ruse.
Mulți proprietari de apartamente din Federația Rusă preferă să gestioneze proprietatea casei împreună cu alți rezidenți sub forma unui HOA. Crearea unei astfel de structuri este reglementată destul de strict de lege, însă, implementarea acestei inițiative presupune un scenariu complet logic. Cum să organizezi un HOA în casă? Ce nuanțe juridice ar trebui să li se acorde o atenție deosebită?
Opțiuni de control acasă
Proprietarii de locuințe din blocuri de locuințe trebuie să organizeze cumva gestionarea comună a proprietății comune, să asigure alimentarea imobilului cu utilități și să-și mențină starea tehnică. Acest lucru se poate face în cadrul a trei scheme.
În primul rând, există o opțiune cu organizarea managementului direct al casei de către proprietari. Acest lucru este posibil dacă nu are mai mult de 16 apartamente.
În al doilea rând, puteți crea o asociație sau o cooperativă de proprietari.
În al treilea rând, puteți transfera casa către societatea de administrare.
Care dintre aceste opțiuni este mai bună? De ce mulți cetățeni se întreabă cum să creeze un HOA în casa lor?
Faptul este că o asociație de proprietari, de regulă, este mai fezabilă din punct de vedere economic. Nu există markupuri opace pentru utilitățile de bază. Și, de asemenea, comunicarea proprietarilor de apartamente contribuie la construirea unor relații constructive între vecini, o decizie comună posibile dificultățiîn conducerea casei, pe care Codul penal nu o poate rezolva întotdeauna cu competență.
Luați în considerare câteva dintre caracteristicile distinctive ale HOA mai detaliat.
Particularități
În cazul în care chiriașii casei decid să creeze un HOA, aceștia vor putea profita de o serie de avantaje asociate organizării gestionării proprietății comune și aprovizionării locuințelor cu tipurile de utilități necesare.
Deci, de exemplu, HOA poate rezolva o parte din sarcini pe cont propriu sau poate implica contractori externi. Dacă HOA a încheiat un acord cu o organizație de servicii, atunci are dreptul de a controla calitatea furnizării serviciilor relevante. Contractorul HOA trebuie să asigure îndeplinirea funcțiilor sale, astfel încât rezultatul să îndeplinească criteriile stabilite de Guvernul Federației Ruse în legătură cu serviciile publice.
HOA este responsabil pentru întreținerea proprietății situate în management general, în conformitate cu criteriile stabilite în reglementările tehnice, precum și cu actele juridice aprobate de Guvernul Federației Ruse.
Astfel, HOA nu este doar oportunități, ci și obligații suplimentare ale proprietarilor față de propriii vecini, este responsabilitatea și dorința de a studia diverse nuanțe legate de gestionarea proprietății comune și organizarea utilizării utilităților relevante de către rezidenți.
Cine poate crea un HOA?
Se poate constitui o asociație de proprietari management comun locuitorii economiei comunitare ai unuia sau mai multor blocuri de locuit situate pe unul sau terenuri de frontieră. De asemenea, mai multe clădiri construite una lângă alta pot fi combinate într-un HOA, chiar dacă fiecare are un proprietar. Asociațiile de proprietari pot fi formate din rezidenți de vară, în structura parteneriatului putând fi terenuri gospodărești, garaje și alte obiecte legate de infrastructura rezidențială.
Cum se organizează un HOA? Să luăm în considerare câteva etape ale implementării acestei inițiative.
Informarea chiriașilor
Prima etapă presupune organizarea unei adunări generale a proprietarilor. Cu toate acestea, implementarea sa este precedată de colectarea informațiilor necesare despre locuitorii casei sau grupului de clădiri. Informațiile relevante pot fi solicitate de la oficiul teritorial al Serviciului Federal de Înregistrare. De asemenea, este posibil să aveți nevoie de informații despre spațiile care sunt prezentate în structura casei. Ar trebui solicitat de la ITO.
În continuare, ar trebui să creați un grup de inițiativă de proprietari responsabil de organizarea unei adunări generale a rezidenților. De regulă, acești oameni sunt responsabili pentru modul de organizare a unui HOA și în toate etapele ulterioare ale creării unui parteneriat. Prin urmare, ar trebui formată o echipă adecvată din cetățeni care au suficient timp pentru a se angaja în această afacere utilă social.
Cel mai bun mod de a transmite informații
Grupul de inițiativă al proprietarilor trebuie să trimită ulterior înștiințări scrise celorlalți chiriași că urmează să aibă loc o adunare generală. LA acest document este necesar să se indice unde se va desfășura evenimentul, cine este responsabil de organizarea lui, cine poate fi contactat pentru a pune întrebări. Conținutul ordinii de zi a ședinței trebuie inclus și în anunț. Nuanță importantă: daca casa are, de exemplu, un magazin, atunci documentul trebuie trimis si acolo.
Este de preferat să trimiteți notificările în cauză prin scrisoare recomandată. Le puteți, desigur, să le predați personal rezidenților - dar, în același timp, ar trebui să luați de la aceștia o chitanță pentru primirea documentului. Comunicările trebuie trimise cu 10 zile înainte de Adunarea Generală. Participanții grupului de inițiativă trebuie să păstreze documentele care confirmă cunoașterea rezidenților cu informațiile.
Următorul pas important în rezolvarea problemei modului de organizare rapidă și eficientă din punct de vedere al costurilor a unei HOA implică organizarea efectivă a unei adunări generale. Luați în considerare nuanțele relevante.
Intalnire generala
Principalul instrument decizional la adunarea generală a proprietarilor este votul. Prin urmare, persoanele care sunt responsabile pentru modul de organizare a unui HOA ar trebui să pregătească formulare speciale pentru a exprima voința chiriașilor. Structura acestor documente este foarte simplă - acestea ar trebui să fie tabele cu nume complete, precum și coloane „Pentru”, „Împotriva” și „Abținut”. 
La începutul ședinței, președintele acesteia trebuie să fie ales - cu votul majorității proprietarilor care au venit. De asemenea, trebuie să alegeți un secretar care va întocmi procesele verbale ale ședinței rezidenților. Este important ca la eveniment să participe mai mult de două treimi dintre locuitorii clădirii care au drept de vot. Aceasta este o condiție prealabilă pentru a organiza corect un HOA. Ceea ce va fi adoptat la ședință este obligatoriu pentru toți locuitorii, chiar și pentru cei care nu au venit la eveniment. Dacă două treimi din proprietari nu au putut fi strânși, grupul de inițiativă va trebui să repete munca de organizare a întâlnirii. Este posibil ca aceștia să fie nevoiți să includă o componentă de campanie în activitățile lor.
În timpul adunării generale, chiriașii decid că se formează un parteneriat, aprobă statutul HOA, aleg membrii consiliului său și, de asemenea, numesc o comisie de audit.
Întocmirea procesului-verbal al ședinței
După ce ședința HOA a avut loc cu succes, este necesar să se stabilească rezultatul acesteia în procesul-verbal. Acest document este cel mai important din punct de vedere legal atunci când decideți cum să organizați un HOA într-o casă. Protocolul trebuie să fie pregătit de grupul de inițiativă și să respecte prevederile Codului Locuinței al Federației Ruse.
Documentul în cauză ar trebui să conțină informații despre inițiatorul ședinței, despre problemele care au fost discutate, despre vot. Cel mai important punct al protocolului este informațiile despre câți oameni au venit la întâlnire, precum și corelarea suprafeței de biți din apartamentele lor cu indicatorul general al întregii case.
În termen de 10 zile de la întâlnire, rezidenții trebuie să fie familiarizați cu protocolul. Puteți să faceți mai multe fotocopii ale acestuia și să-l agățați pe intrările sau standurile speciale de informare, să îl puneți în cutii poștale și, dacă este posibil, să predați copiile personal rezidenților.
Carta este documentul cheie al HOA. Luați în considerare caracteristicile compilației sale.
Aprobare carte
Aprobarea statutului este cea mai importantă condiție pentru rezolvarea problemei modului de organizare legală a unui HOA.
Structura documentului trebuie să conțină elemente care afectează:
- Dispoziții generale;
- formularea care reflectă obiectivele și activitățile HOA;
- statutul juridic al HOA;
- proprietatea asupra spațiilor din casă;
- fonduri, proprietatea HOA;
- activitatea economică a HOA;
- caracteristici de membru;
- drepturile, obligațiile HOA și ale membrilor săi;
- organele de conducere ale HOA;
- nuanțele ținerii unei adunări generale a parteneriatului;
- prevederi privind reorganizarea și lichidarea HOA.
Statutul poate fi aprobat numai dacă mai mult de două treimi dintre proprietarii de locuințe votează în favoarea acestuia.
Înregistrarea HOA
Următorul pas în rezolvarea problemei modului de organizare a unei asociații de proprietari este înregistrarea efectivă a unei HOA. Agenția responsabilă pentru această procedură este Serviciul Fiscal Federal.
Pentru a înregistra un HOA, trebuie să plătiți o taxă de stat, să completați o cerere (formularul acesteia va fi eliberat Serviciului Federal de Taxe), să certificați acest document la un notar, să luați 2 copii ale documentului, 3 copii legalizate ale procesului-verbal al întâlnirea și duce totul la oficiul teritorial al Serviciului Fiscal Federal din oraș. După ce departamentul se înregistrează la momentul potrivit HOA, membrii consiliului de administrație al parteneriatului trebuie să deschidă un cont bancar. După aceea, poți să te apuci de treabă.
Formalitati la finalizarea inregistrarii
Luați în considerare câteva dintre nuanțele caracteristice etapelor finale ale creării unui HOA. Am studiat cum se organizează un parteneriat sub aspectul adunării generale și al aprobării statutului. Dar consiliul trebuie să ia o serie de alte acțiuni cerute de lege. Deci, de exemplu, dacă înainte de crearea HOA casa era deținută de societatea de administrare, atunci este necesar să se notifice în modul prescris că proprietarii au decis să se ocupe ei înșiși de întreținerea locuinței și au creat un parteneriat. .
Transferul casei în jurisdicția HOA se realizează cu participarea unei comisii speciale. Este format din reprezentanți ai autorităților municipale, precum și din organele de conducere ale parteneriatului înființat. În această etapă a raporturilor juridice, casa este înregistrată în bilanțul HOA în conformitate cu actul de acceptare și transfer.
Am examinat cum se organizează un HOA și cum se acceptă o casă de la societatea de administrare. Care sunt alte acțiuni importante ale organelor de conducere ale parteneriatului după obținerea tuturor competențelor necesare? De exemplu, la scurt timp după înregistrarea cu succes a HOA și a procedurilor aferente legate de luarea acasă, va fi necesară încheierea de contracte cu firme de servicii pentru furnizarea de utilități. O altă componentă importantă a lucrării este organizarea unui sistem de acumulare a plăților pentru întreținerea casei.
Am învățat cum să creăm un HOA. Instrucțiuni pas cu pas, întocmit de noi, atinge punctele cheie ale acestei proceduri. Se poate observa că legislația locuințelor din Federația Rusă este adesea corectată. Prin urmare, inițiatorii managementului colectiv al casei ar trebui să monitorizeze periodic modificările relevante ale actelor juridice, astfel încât activitatea HOA să fie complet legală.
Organizarea HOA: nuanțe legislative
Luați în considerare câteva dintre nuanțele legale ale creării unui HOA. Cum se organizează un parteneriat în deplină conformitate cu legea este o problemă care este relevantă în fiecare etapă a implementării inițiativei relevante a proprietarilor de case. La ce ar trebui să acorde o atenție deosebită inițiatorii creării unei HOA în ceea ce privește asigurarea faptului că activitățile lor sunt conforme cu cerințele legii?
De exemplu, dacă întrebarea este cum să organizați un HOA într-o clădire nouă, atunci primul lucru la care ar trebui să acordați atenție este ca casa să fie pusă în funcțiune până la crearea parteneriatului.
Un alt aspect important este că protocolul întocmit în urma rezultatelor adunării generale trebuie să fie semnat de toți cei care l-au votat. Dacă acest criteriu nu este îndeplinit, Serviciul Fiscal Federal va refuza înregistrarea parteneriatului.
Dacă un HOA este creat de către proprietarii caselor private sau caselor, atunci toți cei care dețin imobilul relevant trebuie să ia decizia corespunzătoare. La rândul său, dacă vorbim despre alegerea președintelui consiliului de administrație al HOA, atunci este permis ca cel puțin două treimi dintre proprietari să voteze.
Managementul casei către HOA
Printre categoriile legale destul de noi pentru legislația Federației Ruse legate de organizarea gestionării proprietății comune, consiliul unui bloc de apartamente. Acest structura sociala menite să înlocuiască HOA sau Codul Penal din cauza absenței temporare a acestora. Trebuie creat un consiliu de bloc de apartamente dacă în clădire sunt mai mult de 4 apartamente. La fel ca și în cazul HOA, este așteptată alegerea președintelui acestui organism. El trebuie să fie unul dintre proprietarii apartamentelor incluse în structura unui bloc de locuințe. Dacă chiriașii nu creează un consiliu MKD, atunci autoritățile municipale vor trebui să inițieze o adunare generală a proprietarilor de apartamente.
Organizarea conducerii MKD este o problemă serioasă. Implica cunoasterea zone diferite legislație. În primul rând, această condiție este relevantă pentru normele legislative, care sunt dezvoltate în domeniul locuințelor și serviciilor comunale. Numărul documentelor acceptate crește în fiecare an. Este foarte greu să le navighezi. Viața oamenilor din MKD diferă semnificativ de cea a celor din sectorul privat. În primul rând, acest lucru este determinat de multe dificultăți, a căror cale de ieșire trebuie căutată împreună, de majoritatea proprietarilor. Pentru a menține clădirea cât mai productiv, merită mai întâi să se ocupe de organizarea managementului MKD, a cărei variantă este potrivită pentru fiecare proprietar.
Care este organizarea managementului MKD
Organizarea managementului MKD implică faptul că toți proprietarii de proprietăți (sau împuterniciții acestora) vor acționa în mod concertat.
Această lucrare se concentrează pe:
- conservarea bunurilor imobile și utilizarea oportună a acestora;
- asigurarea diverselor utilități celor care locuiesc în casă;
- crearea unor condiții confortabile pentru viață.
Proprietarii din MKD trebuie să aleagă tipul de organizare a managementului imobiliar.
Această problemă trebuie rezolvată prin toate mijloacele. La urma urmei, dreptul de a deține proprietate se transformă într-o responsabilitate pentru starea proprietății. De asemenea, trebuie să vă asigurați că proprietatea nu dăunează altora din cauza stării sale proaste.
Organizarea managementului MKD include menținerea acestuia în stare corespunzătoare. Cu alte cuvinte, managerii trebuie:
- menține curățenia în locurile destinate uzului comun, precum și în zona înconjurătoare;
- monitorizează utilitățile publice, semnează acorduri cu furnizorii de resurse;
- urmăriți starea tuturor sisteme tehnice clădiri, etc.
Decretul Guvernului Rusiei „Cu privire la aprobarea standardelor și regulilor de gestionare a MKD” a suferit o serie de modificări. Cu toate acestea, ideea principală a acestui document a rămas neschimbată.
Standardele vorbesc despre regulile de organizare a managementului MKD. În plus, ele determină aria de competență a funcționarilor și reglementează deciziile acestora. În conformitate cu termenii standardelor, la management participă chiriașii înșiși (și asociațiile acestora), precum și furnizorii de servicii de utilități și organizațiile de management, autoritățile entității constitutive a Federației Ruse și autoritățile locale.
În conformitate cu termenii Standardelor, organizațiile de management trebuie să ofere proprietarilor posibilitatea de a se familiariza cu informațiile despre afacerile lor. Și asta înseamnă că orice persoană interesată poate vedea lista serviciilor oferite de societatea de administrare, poate citi descrierea acestora, poate afla despre valoarea taxelor pentru fiecare serviciu.
Fiecare dintre formele de organizare a managementului MKD este însoțită de dificultăți separate.
De exemplu, uneori este dificil să veniți cu o soluție generală. Cu cât locuiesc mai mulți oameni în casă, cu atât le va fi mai dificil să ajungă la un consens.
Dacă MKD este administrat de o organizație terță, în această situație, integritatea Codului penal este de mare importanță.
Există o mare probabilitate ca conducerea organizatiei trimite fondurile proprietarilor în locul nepotrivit prin lege. Drept urmare, toate acestea se transformă în procese lungi și în viitoarea realegere prelungită a consiliului de administrație.
Printre altele, rețineți: organizare autonomă nu prea interesat să păstreze casa în stare corespunzătoare. Fără supraveghere, un număr mare de probleme pot rămâne pur și simplu neabordate.
În ce moduri este posibil să se organizeze managementul MKD
Acum, conform legii, există trei opțiuni pentru organizarea managementului MKD.
Fiecare dintre aceste căi are atât laturi negative, cât și pozitive. În funcție de circumstanțe, diferite metode de organizare a guvernării sunt potrivite pentru cetățeni. Cu toate acestea, nu există nicio diferență semnificativă între opțiuni. JK și legile referitoare la management în acest domeniu stabilesc în mod clar responsabilitatea șefului organizației de management. Oricare ar fi, locuitorii trebuie să utilizeze serviciile publice în timp util și în totalitate. Acest lucru este valabil și pentru serviciile legate de curățarea zonei comune a casei. Proprietarii de proprietăți ar trebui să se bucure acces liber informații despre organizație și activitățile acesteia.
Metoda 1. Gestionarea unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari (HOA)
ZhSK și HOA sunt două asociații care au sens aproape identic în ceea ce privește gestionarea MKD. Dacă se alege o astfel de organizație de conducere, atunci chiriașii țin o adunare generală cel puțin o dată la doi ani, la care președintele consiliului este ales prin vot (cu majoritate de voturi). Numirea membrilor acestui consiliu urmează același model. Persoana care devine președintele consiliului își asumă responsabilitatea pentru toată munca care se va face în casă. Dacă brusc nu își arată dorința de a lucra la reclamațiile și aplicațiile dvs. care se referă la furnizarea de servicii publice de proastă calitate, puteți merge în siguranță la organizațiile de control. Președintele primește un salariu din buzunarul cetățenilor. Datoria lui este să elimine toate defectele.
Astfel de organizații de management au diferențe semnificative. O cooperativă de locuințe poate fi creată exclusiv într-un MKD, care la un moment dat a fost construit cu ajutorul contribuțiilor de la membrii acestei cooperative. De asemenea, merită să ne amintim că, cu astfel de condiții inițiale, va fi posibil în viitor, dacă se dorește, să se schimbe managementul într-un HOA sau managementul unei organizații. Dar nu există cale de întoarcere.
HOA poate apărea în orice MKD. Poate fi format în mai multe blocuri. Cu toate acestea, există o condiție: casele trebuie să aibă comunicații comune. În HOA, cu majoritate de voturi, este permisă schimbarea organizării conducerii la conducerea Codului penal.
Dacă în casă nu există o persoană cu cunoștințe care să dorească să se ocupe de MKD, dar rezidenții nu încearcă să schimbe conducerea, cooperativa de locuințe sau HOA are dreptul de a semna contract standard managementul MKD cu organizația de management. În acest caz, nu este necesară schimbarea managementului în sine. Și din momentul semnării acestui document, toate problemele legate de utilități vor deveni lotul organizației de conducere.
Metoda 2. Managementul unui bloc de locuințe de către o organizație de management (MC)
Gestionarea unui MKD cu ajutorul unei companii de management este cea mai comună opțiune. În Marea Britanie, puteți combina un număr arbitrar de clădiri situate pe orice teritoriu. Organizația de conducere este în primul rând o entitate comercială pentru profit. În acest sens, decizia privind cuantumul salariilor angajaților aparține directorului organizației, și nu rezidenților. Codul Penal are dreptul de a semna acte atât cu proprietarii de apartamente, cât și cu HOA sau cooperative de locuințe (în cazul în care locuitorii votează astfel de condiții). Uneori nu este vorba de servicii de management, ci doar de întreținere. Această variantă este bună pentru cei care au ales organizarea directă a managementului (bine, sau în acele case în care banii sunt plătiți imediat furnizorilor).
O inovație în organizarea managementului MKD este legea privind autorizarea Codului penal. De acum înainte, firmele de management trebuie să obțină o licență. Acest lucru este necesar pentru a autoritatile de supraveghere ar putea elimina jucătorii fără scrupule de pe piață. În același timp, unor astfel de firme nu li se oferă posibilitatea de a se recupera. În plus, această inovație nu permite crearea de situații în care mai multe organizații sunt asociate cu un MKD deodată.
Nu este prea dificil pentru o companie care tocmai intră pe piață să obțină o licență pentru a opera un MKD. Va trebui să scrie o cerere la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe. Atunci directorul Codului Penal va trebui să treacă un examen. Ultimul pas este plata taxei de stat. Se întâmplă ca organizația să nu facă față responsabilităților care îi sunt atribuite. Acest lucru devine clar dacă autoritățile de control sunt inundate de apeluri din partea rezidenților. În acest caz, Inspecția de Stat pentru Locuințe poate, în primul rând, să elimine această casă de pe lista caselor aflate sub controlul organizației, iar în al doilea rând, autoritățile de control pot revoca complet licența. Aceste noi condiții au avut ca scop sporirea transparenței și clarității activității Codului penal.
Metoda 3. Administrarea directă a unui bloc de locuințe
Organizarea managementului în managementul direct al MKD este destul de simplă, dacă luăm în considerare structura acestuia. Dar în ceea ce privește managementul în sine, această opțiune este destul de laborioasă.
În MKD, puteți aranja management direct dacă există maximum 30 de apartamente. Această metodă de control este doar pentru case mici. O astfel de organizare a managementului MKD presupune că rezidenții înșiși se vor ocupa de tot: utilități, reparații și întreținere a casei lor și orice altceva. Și când responsabilitatea revine tuturor în același timp, înseamnă că nimeni nu o are. Dacă există vreo încălcare, nu se va pune problema răspunderii penale sau administrative. Singurul lucru de care se poate aștepta de la organizațiile care exercită controlul în acest domeniu este că vor încerca să oblige municipalitatea să scoată casa la licitație pentru a încheia un contract de administrare cu Codul Penal.
Acest lucru se va întâmpla dacă locatarii sunt nemulțumiți de condițiile de viață. Dacă cetățenii sunt mulțumiți de gestionarea directă, în care toate serviciile vin direct de la companiile furnizoare de resurse (și plata în acest caz se face fără intermediari), dacă oamenii rezolvă singuri problema curățării și aruncării gunoiului, atunci această metodă de organizare a managementului este Cel mai bun. Există unul aici punct important: este necesar să se întocmească corect procesul-verbal al adunării generale, la care să se aleagă consiliul MKD. În cazul în care proprietarii imobilului nu sunt în măsură să ofere cazare cu un minim de servicii, este posibil să se încheie un contract de management cu o organizare specializată a muncii în casă.
Cum este reglementată prin lege organizarea managementului MKD
Până în momentul în care a fost adoptat noul Cod al Locuinței al Federației Ruse, conducerea MKD era în domeniul locuințelor și serviciilor comunale sau serviciilor speciale. Aceste structuri au fost numite de primărie fără a anunța locatarii. Astfel, a fost complet imposibil ca organizațiile externe să pătrundă pe piața locuințelor și a serviciilor comunale. Ca urmare, nu a existat concurență în acest domeniu de activitate. Și nu a existat niciun interes în îmbunătățirea calității serviciilor oferite.
După consiliul editorial al LCD-ului Rusiei, proprietarilor imobiliare li s-a dat dreptul să se gândească la tipul de organizație pentru gestionarea MKD. De acum înainte, locuitorii MKD-ului urmau să țină o adunare generală. Și pe ea în fara esec alege metoda de organizare a managementului care li se pare cea mai bună.
Cu toate acestea, legislația actuală a fost cu deficiențele ei. Din acest motiv, ecranul LCD a fost ajustat în vara anului 2011. Acum, municipalitatea și locuitorii înșiși au autoritatea de a controla modul în care organizațiile de management își desfășoară activitatea. Noile includeri în legi indică faptul că HOA nu poate fi format atunci când casa este încă în construcție. În plus, dezvoltatorii înșiși nu au dreptul de a participa direct la crearea acestei structuri de management.
Printre altele, noile reglementări permit locuitorilor să facă mișcare plăți comunale direct prin furnizorii de resurse, evitând organizația de gestionare.
În ce ordine este alegerea metodei de organizare a managementului MKD
Locuitorii MKD la întâlnire (articolele 45-48 din Codul Locuinței) trebuie să aleagă o metodă convenabilă de organizare a managementului.
Da, ar trebui, și nimic altceva. Într-adevăr, potrivit legii, alături de dreptul de a deține un fel de proprietate, cetățenii și persoanele juridice mai poartă obligații de un anumit fel. Ei sunt responsabili pentru întreținerea corectă a acestei proprietăți. Nu trebuie să dăuneze proprietății sau sănătății proprietarului sau a terților.
Inițiatorul întâlnirii (atât cu privire la corectarea metodei de gestionare a MKD, cât și la problema alegerii acestuia) este orice proprietar (precum și grupul acestora, inclusiv reprezentanți ai cotei municipale de proprietate în MKD).
Adunarea generală este valabilă atunci când în ea sunt implicați cetățeni sau reprezentanții acestora cu un număr de 50% din voturi din total (art. 42 din LC). Decizia privind alegerea metodei de organizare a conducerii MKD este recunoscută ca fiind valabilă dacă mai mult de 25% au votat pentru aceasta.
Decizia luată de ședință este obligatorie pentru toți proprietarii. Sub influența sa, inclusiv acei chiriași care nu au luat parte la vot. Cei care au votat împotrivă vor trebui, de asemenea, să fie de acord cu decizia generală.
Dacă proprietarii doresc, atunci în orice moment, cu ajutorul unei hotărâri a adunării generale, pot schimba organizarea conducerii MKD.
Decizia ședinței, luată cu nerespectarea cerințelor LCD-ului, proprietarul are voie să conteste numai în instanță.
Angajații Inspectoratului de Stat pentru Locuințe se pot adresa instanței de judecată pentru invalidarea deciziei de ședință, adoptată cu încălcarea prevederilor Codului Locuinței.
Numai prin instanță și numai proprietarul are dreptul de a contesta hotărârea ședinței dacă nu a fost acolo sau a votat împotrivă, iar decizia îi afectează interesele și drepturile.
Contestația se depune la instanță în termen de șase luni de la ziua în care cetățeanul a aflat sau ar fi trebuit să cunoască decizia. Cetăţenii care au depăşit din motive temeinice termenul de procedură, acesta poate fi restabilit (conform art. 112 din Codul de procedură civilă).
În cazul în care instanța nu reia termenul, orice chiriaș care nu este de acord cu decizia poate iniția o altă ședință, supunând la vot problema revocării hotărârii anterioare.
Semnarea cărora de acorduri implică organizarea conducerii MKD
Când gestionați un MKD de către o asociație de proprietari(ZhK, alte cooperative de consumatori) aceste persoane juridice semnează diverse documente. Acesta este atât un acord de management MKD, cât și contracte pentru furnizarea de servicii de utilități. Semnăturile necesită, de asemenea, un acord privind întreținerea și repararea proprietății comune din MKD și alte acorduri.
Există două scheme de interacțiuni contractuale care se dezvoltă între rezidenții din MKD și organizațiile-furnizori de locuințe și servicii comunale atunci când gestionează mâinile complexului rezidențial, HOA:
- Rezidenții MKD încredințează dreptul de a semna documente HOA (PC, LCD), iar HOA (PC, LCD) întocmește și semnează deja un acord de management cu organizația de gestionare. Ea, la rândul său, găsește furnizori de servicii și ea însăși semnează contracte cu aceștia în numele HOA (PC, LCD).
- Rezidenții din MKD au voie să semneze acte pentru furnizarea de servicii HOA (PC, LCD). Acest lucru este consemnat în hotărârea ședinței, în acordul de management, în statutul HOA, PC, LCD.
Atunci când alegeți o metodă de administrare a unui bloc de locuințe de către o organizație de management chiriașii semnează contracte de management care conțin informații despre:
- lucrări și servicii pentru repararea și întreținerea proprietății comune din MKD, algoritmul de corectare a listei acestor servicii, lista utilităților de care este responsabilă organizația;
- componența proprietății comune a MKD, adresa casei;
- principiul controlului asupra îndeplinirii obligațiilor de către organizație;
- cum se determină costul contractului, cum se calculează suma plăților pentru reparații și întreținere, pentru utilități și care este succesiunea plății.
Acordul de management cu organizația de gestionare în conținutul său corespunde contractului de furnizare de servicii plătite prevăzut de legislația civilă a Rusiei.
În condițiile articolului 780 din Codul civil, contractantul (în acest caz, organizația de gestionare) trebuie să presteze servicii în mod independent (cu excepția cazului în care sunt specificate alte condiții în contract). provizion plătit Servicii). Astfel, organizația fie pe cont propriu oferă rezidenților o parte din utilități în condițiile acordului de management MKD, fie (o altă opțiune) acționează ca o legătură între furnizorii de servicii și rezidenții acestei case.
Contractele cu organizațiile prestatoare de servicii sunt semnate de societatea de administrare nu în nume propriu, ci în numele rezidenților.
Cu control direct Există mai multe modalități prin care MKD poate coopera cu organizațiile care furnizează servicii publice:
- Se fac contracte cu toti varianta posibila- cu majoritatea) cetăţenilor. Toți sau majoritatea proprietarilor sunt o parte a documentului.
- Prin hotărâre a ședinței, în cazurile care se referă la lucrul cu organizații terțe, unul dintre chiriași poate apărea prin împuternicire de la ceilalți.
- Documentele sunt semnate cu fiecare chiriaș în numele său.
Legislația actuală reflectă destul de pe deplin schemele stabilite în organizarea managementului MKD. Gratie normelor prevazute in legi, oamenii isi pot alege cel mai confortabil management pentru a-si pune in practica dreptul de a dispune de proprietate.
Cum este organizarea managementului MKD, dacă nu se alege metoda de gestionare a proprietarilor
Dacă cetățenii care locuiesc în MKD, cu un an înainte competiție la adunarea generală nu au putut alege o anumită organizație de management (sau decizia nu a fost pusă în aplicare), Codul Locuinței dă instrucțiuni autorităților locale să organizeze un concurs deschis pentru societatea de administrare pentru a gestiona MKD.
Dacă decizia privind organizarea managementului nu a fost luată în mod independent de către proprietari, autoritățile statului, cu cel puțin o lună înainte de expirarea contractului de gestionare a MKD (pe baza rezultatelor competiției), trebuie să țină o ședință de proprietarii să decidă cu privire la opțiunea de a gestiona MKD.
Dacă, înainte de finalizarea contractului, proprietarii nu s-au stabilit pe o anumită organizație de management (sau decizia nu a fost pusă în aplicare), autoritățile organizează din nou un concurs deschis.
Formularele de documentație sunt cuprinse în Hotărârea Guvernului din 6 februarie 2006 nr. 75 „Cu privire la procedura de desfășurare a unei licitații deschise de către un organism administrativ local pentru selectarea unei organizații de conducere care să gestioneze un MKD”. Ele nu pot fi modificate nici de către organizatorul competiției, nici de către autoritățile de stat ale entității constitutive a Federației Ruse.
Pe baza acestora se organizează concursuri deschise principii:
- competitie corecta;
- formarea acelorași condiții de participare pentru persoanele juridice de orice formă organizatorică și juridică și antreprenorii individuali;
- disponibilitatea informațiilor despre competiție și asigurarea deschiderii conduitei acesteia;
- utilizare eficientă banii cetățenilor pentru condiții sigure și favorabile de utilizare a spațiilor din MKD;
- întreținerea corespunzătoare a proprietății comune în MKD;
- furnizarea de servicii publice cetățenilor care utilizează spațiile din locuință.
Pentru concursuri deschiseși se formează însumarea rezultatelor de către organizator comisia de concurs. Nu poate include persoane care sunt interesate personal de rezultatul evenimentului. Dacă astfel de persoane sunt găsite, organizatorul trebuie să le retragă imediat din comisie și să numească alte persoane.
Reprezentanții cooperativelor de locuințe, cooperativelor de locuințe, asociațiilor de proprietari și ai altor persoane specializate cooperative de consum, precum și asociaţiile obşteşti consumatorii (uniunile acestora, asociațiile).
Anuntul de concurs plasat de organizator (sau în numele acestuia de către o companie specializată) în presa oficială scrisă și publicat pe site-ul oficial cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul limită de depunere a cererilor de participare.
În condițiile Regulamentului, câștigătorul este organizația care s-a oferit să efectueze cea mai mare cantitate de muncă la repararea și întreținerea proprietății comune din MKD pentru taxa indicată de organizator.
În baza părții 5 a articolului 161 din LCD, autoritățile locale, în termen de 10 zile de la data competiției, trebuie să notifice tuturor proprietarilor din MKD rezultatele și prevederile contractului de management.
Cel care a câștigat concursul, în termen de 20 de zile de la data aprobării protocolului de desfășurare a concursului, transmite cetățenilor proiectele de acorduri de administrare a MKD semnate de acesta pentru semnare în modul prevăzut de art. 445 din Codul civil al Federației Ruse.
Chiriașii trebuie să își pună semnătura pe contractul de management cu organizația câștigătoare.
Consiliul de construcții este un fenomen relativ recent legat de legea locuinței. Proprietarii de case deseori nu înțeleg importanța creării unui astfel de organism consultativ util. Lipsa de inițiativă și indiferența chiriașilor înșiși dă naștere la multe probleme care ar putea fi depășite prin crearea unui consiliu de bloc în casa ta. Statisticile arată că în casele care sunt administrate de companii de administrare, problemele cu repararea și întreținerea locuințelor apar mult mai des decât acolo unde proprietarii au creat o asociație de proprietari. Cu toate acestea, nu este atât de ușor să creezi un HOA și, în unele cazuri, din motive obiective, este imposibil. În acest caz, pentru ca opinia rezidenților să fie transmisă în mod obiectiv societății de administrare, proprietarii trebuie să creezeconsiliu bloc de locuințe.În legislația noastră este consacrată crearea unui consiliu al unui bloc de locuințe lege federala RF din 04.06.2011 Nr. 123-FZ „Cu privire la modificările la Codul Locuinței Federația Rusăși acte legislative separate ale Federației Ruse”. O modificare semnificativă a Codului Locuinței al Federației Ruse este introducerea unei proceduri obligatorii pentru alegerea consiliului unui bloc de locuințe. Codul Locuinței, la articolul 161.1, a oficializat un astfel de organism consultativ, numindu-l Consiliul unui bloc de locuințe. Acum, sarcina principală a tuturor participanților la proces - de la șefii companiilor de administrare până la fiecare proprietar individual de locuință - este crearea unui consiliu al unui bloc de apartamente.
Potrivit aceluiași Cod al Locuinței, proprietarii pot crea comisioane speciale și îi pot implica în gestiunea directă. De exemplu, astfel de comisioane pot reprezenta interesele proprietarilor și pot negocia contracte cu companie de management. Acest lucru se datorează și faptului că uneori suntem de acord cu condițiile pe care ni le oferă Codul Penal, și semnăm contractul fără să ne uităm. Și după toate încheierea contractului - un pas responsabil. Acest document ar trebui să includă întreaga listă munca necesara, momentul și frecvența implementării lor și multe altele. Abia atunci se poate cere.
Una dintre sarcinile principale ale consiliului casei este alegerea unei companii de management și nota munca ei. Deci, dacă societatea de administrare nu își îndeplinește obligațiile față de chiriași, proprietarii au dreptul să-i refuze serviciile. Potrivit legii, decizia adunării generale pare a fi suficientă pentru a încheia un acord cu o altă societate. Cu toate acestea, există anumite probleme în implementarea acestui drept în prezent. Iar consiliul le poate rezolva, reprezentând interesele tuturor proprietarilor.
Cum se creează un consiliu pentru blocuri.
Totul este foarte simplu! Punctul fundamental în crearea unui astfel de consiliu este că nu este necesară înregistrarea acestuia la administrațiile locale sau la alte structuri specializate. Consiliul blocului nu este entitate legală, și, prin urmare, nu este obligat să plătească taxe de stat pentru crearea și înregistrarea, tipărirea comenzilor, deschiderea contului curent, dosar fiscal, contabilitate, raportare statistică, calculează și plătește impozite. Persoanele care vor intra în consiliul casei nu sunt prezentate cu niciuna cerințe de calificare. Consiliul este doar un organism consultativ care poate apărea pur și simplu pentru protecția drepturilor și intereselor proprietarilor.
Președintele consiliului poate încheia acorduri cu societatea de administrare (dacă proprietarii au împuterniciri), controlează toate tipurile de lucrări și calitatea locuințelor și serviciilor comunale furnizate, influențează politica în ceea ce privește stabilirea taxelor pentru întreținerea și repararea casei. . Legea conferă consiliului o gamă destul de largă de competențe. Prin urmare, este important ca acesta să includă proprietari cu adevărat decenți și competenți.
Cream un consiliu.
Organizarea unui consiliu de blocuri nu este atât de dificilă. Decizia privind crearea sa ar trebui luată la adunarea generală a proprietarilor spațiilor din această casă. Inițiatorii adunării generale pot fi proprietarii. Decizia de a înființa un consiliu ar trebui luată numai în cadrul unei adunări generale. În plus, grupul de inițiativă, pe umerii căruia se va afla înființarea consiliului, trebuie să notifice pe ceilalți proprietari ai spațiilor din această casă particulară desfășurarea unei adunări generale cu cel puțin zece zile înainte de data ținerii acesteia.
Rezidenții pot fi anunțați despre adunarea generală în scris prin înmânarea fiecăreia a anunțului sau printr-un anunț.
Pentru a crea un consiliu, grupul de inițiativă trebuie să facă următoarele:
În primul rând, trebuie să contactați organizația de gestionare pentru a obține sfaturi practice la înregistrarea unui pachet complet de documente pentru desfășurarea adunării generale a proprietarilor. Până la urmă, crearea consiliului este utilă companiei în sine. Inițiatorii organizării unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente vor trebui să pregătească o serie de documente;
În al doilea rând, întâlnirea personală se ține prin prezența comună a proprietarilor într-un anumit loc și în anumit timp;
În al treilea rând, pentru ca ședința să fie recunoscută ca valabilă, este necesar ca la ședință să fie prezenți proprietari cu mai mult de 50% din voturile din numărul total de voturi. Dimensiunea suprafeței sediului fiecărui proprietar va fi considerată ca metru la vot. În consecință, cu cât proprietarul deține mai mulți metri pătrați, cu atât votul său va fi mai ponderat.
Ținem o întâlnire.
Adunarea generală a proprietarilor unui bloc de locuințe poate fi organizată în una din două forme. Prima formă este prezența comună (întâlnire la care proprietarii spațiilor vor fi prezenți într-un anumit loc și la o anumită oră pentru a discuta probleme incluse pe ordinea de zi și a lua decizii cu privire la problemele supuse votului).
A doua formă de organizare a ședinței este votul absent. Se realizează prin emiterea unui chestionar sau buletin de vot către fiecare proprietar cu indicarea ordinii de zi, luând o decizie de către fiecare proprietar al localului asupra problemelor supuse votului, fără prezența lor comună și transmiterea acestor hotărâri scrise la locul sau adresa indicată în anunțul unei astfel de întâlniri...
Asigurarea prezenței corespunzătoare a proprietarilor spațiilor este una dintre condițiile importante pentru desfășurarea unei adunări generale sub formă de prezență comună. Legitimitatea luării deciziilor depinde de asta, de aceea se recomandă ca ședința să fie organizată în weekend. De remarcat mai ales că votul absent este posibil numai dacă ședința se ține în prealabil sub formă de prezență comună. Dacă nu a fost cvorum la o astfel de ședință, atunci poate fi organizat doar votul absent. Mai mult, agenda trebuie să rămână neschimbată.
Ședința este considerată legitimă (autoritară) dacă la ea au participat proprietari cu mai mult de 50% din voturi din numărul total de voturi. O hotărâre cu privire la o anumită problemă se consideră adoptată dacă majoritatea voturilor care au participat la adunarea generală au votat în favoarea acesteia, cu excepția problemelor legate de reconstrucția casei, problemele de utilizare a unui teren, problemele de utilizare. proprietate comună, probleme de conducere revizuire decizii asupra cărora se iau cu 2/3 de voturi.
Așadar, s-a discutat totul, s-au luat în considerare candidaturile membrilor Consiliului, și cu atât mai mult președintele Consiliului, ședința s-a votat separat pentru fiecare problemă indicată pe ordinea de zi. Secretariatul adunării generale numără voturile și întocmește protocolul final. Ședința a avut loc, cei prezenți și-au exprimat voința, democrația a triumfat, președintele și secretarul de ședință întocmesc avizul hotărârilor adunării generale și le plasează în locuri accesibile tuturor proprietarilor.
Documente necesare pentru a crea un consiliu de casă sub formă de prezență comună:
Procesul-verbal al ședinței grupului de inițiativă;
Anunturi cu ordinea de zi a adunarii generale;
Registrul tuturor proprietarilor de spații din MKD;
Registrul proprietarilor care au participat la vot;
Procesul-verbal al adunării generale;
Notificări care informează proprietarii despre rezultatele votului trecut.
Principala dificultate cu această metodă de a ține o adunare generală este că este aproape imposibil să aduni numărul necesar de proprietari într-un singur loc și la momentul potrivit și chiar și cu documente care confirmă proprietatea, pentru aceasta există o formă de vot absent.
Consiliul de clădire de apartamente are mai multe funcții importante:
1) asigură punerea în aplicare a hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;
2) să prezinte propuneri pentru dezbaterea generală a adunării proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe:
Cu privire la procedura de utilizare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, inclusiv terenul pe care se află această casă,
Cu privire la procedura de planificare și organizare a lucrărilor de întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de apartamente,
Cu privire la procedura de discutare a proiectelor de acorduri încheiate de proprietarii de spații din această casă în legătură cu proprietatea comună din această casă și prestarea de servicii publice,
3) să prezinte propuneri proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe privind planificarea administrării unui bloc de locuințe, organizarea unei astfel de gestionări, întreținerea și repararea proprietății comune din acest imobil;
4) prezintă proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe înainte de a fi luate în considerare la adunarea generală a proprietarilor de spații din această clădire avizul său cu privire la termenii proiectelor de contracte propuse spre examinare în cadrul acestei adunări generale. În cazul alegerii într-un bloc de locuințe a unei comisii de evaluare a proiectelor de acorduri, încheierea menționată se depune de către consiliul acestui imobil împreună cu o astfel de comisie;
5) exercita controlul asupra prestării de servicii și (sau) efectuării lucrărilor privind gestionarea unui bloc de locuințe, întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și calitatea serviciilor publice furnizate proprietarilor de locuințe și spații nerezidențialeîntr-un bloc de apartamente și utilizatorii unor astfel de spații, inclusiv spațiile care fac parte din proprietatea comună din această casă;
6) prezintă spre aprobare adunării generale anuale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe un raport cu privire la lucrările efectuate.
Din lista funcțiilor enumerate, se poate observa că, odată cu organizarea corectă a activității consiliului la domiciliu, este posibil nu numai să se îmbunătățească calitatea muncii din Codul penal, ci și să se influențeze lista de muncă. efectuat la îmbunătățirea teritoriului, la îmbunătățirea și reconstrucția comunicațiilor inginerești la domiciliu. Și, de asemenea, mult, mult mai mult. Exact pentru ceva fără de care este imposibil să ne imaginăm un bloc modern de înaltă calitate! Ca rezultat - și asupra posibilelor economii de fonduri cheltuite pentru întreținerea casei și plata utilităților. Iar acesta, în condițiile crizei economice, devine un element important în bugetul fiecărei familii.
