Kadencja spółki zarządzającej. Analityka publikacji

Większość nowoczesnych holdingów, nawet małych, posiada w swojej strukturze spółkę zarządzającą. Pełni rolę swego rodzaju centrali, w której najważniejsze decyzje dotyczące rozwój strategiczny zarządzanie firmą, a czasem zarządzanie operacyjne. Tworząc firmę zarządzającą należy jasno zrozumieć cele tworzenia, strukturę, a także specyfikę jej wykorzystania.

Termin „firma zarządzająca” we współczesnej praktyce zarządzania jest dość szeroko stosowany (patrz tabela). Rozważmy bardziej szczegółowo cechy wykorzystania spółek zarządzających w Warunki rosyjskie w kontekście przedstawionej klasyfikacji.

Cel stworzenia

Z prawnego punktu widzenia pojęcie „firma zarządzająca” definiowane jest wyłącznie na potrzeby zarządzania nieruchomościami w funduszach inwestycyjnych, kredytach, firmach leasingowych 1 oraz zarządzania funduszami niepaństwowymi fundusze emerytalne 2. To właśnie te firmy zarządzają funduszami inwestycyjnymi.

Do tych celów w firma zarządzająca zrozumiany podmiot, utworzony zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i posiadający zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie zarządzania funduszami inwestycyjnymi, funduszami inwestycyjnymi i niepaństwowymi funduszami emerytalnymi. Jednak w naszym artykule nie będziemy rozmawiać o tych firmach zarządzających. Inwestorzy współpracujący z przedsiębiorstwami z sektora realnego gospodarki tworzą również takie firmy do zarządzania ich inwestycjami. Pozwala to skutecznie kontrolować zależne i zależne, a także traktować je jako osobny projekt inwestycyjny. Chodzi o spółki zarządzające w realnych holdingach, które zostaną omówione. Jednocześnie, jeśli przedsiębiorstwa są nabywane na dłuższą metę, a nie w celu odsprzedaży, i są przekazywane pod kontrolę spółki zarządzającej, to już powinniśmy mówić o stworzeniu spółki zarządzającej do zarządzania holdingiem. Jest to obecnie najczęstszy cel korzystania z firm zarządzających. Funkcje i formy spółki zarządzającej są zdeterminowane specyfiką pracy holdingu oraz celami stawianymi przez właścicieli firm. Firma zarządzająca pozwala szybko kontrolować działalność przedsiębiorstw wchodzących w skład struktury holdingowej, w szczególności śledzić przepływy finansowe i wydatki, optymalizować proces interakcji między przedsiębiorstwami ze sobą w ramach holdingu, a także skutecznie decyzje zarządcze. Czasami spółka zarządzająca w holdingu wykonuje szereg ogólnych funkcji korporacyjnych ( zarządzanie finansami, marketing, zaopatrzenie, sprzedaż), co pozwala zaoszczędzić na liczbie pracowników pełniących te funkcje z osobna dla każdego przedsiębiorstwa grupy.

Spółka zarządzająca może być również utworzona do wykorzystania w celu alternatywnego udziału wspólników w przedsiębiorstwie, jeśli nie mogą oni bezpośrednio lub nie chcą być właścicielami firmy, ale chcą ją kontrolować i brać udział w zarządzaniu.

Osobiste doświadczenie Denis Iwanow
Dyrektor Generalny Rezerwy Finansowej CJSC (Moskwa)
W jednym z regionalnych projektów biznesowych firmy Rosneftegazstroy (w której pracowałem wcześniej) administracja regionalna działała jako partner. Nie mogła sfinansować projektu, ale chciała uczestniczyć w zarządzaniu. Jak zadbać o interesy administracji bez przyznania jej odpowiedniej ilości akcji? przedsiębiorstwo produkcyjne? Stworzyliśmy spółkę zarządzającą, w której administracja miała „pakiet blokujący” akcji i tym samym współuczestniczyła z nami w zarządzaniu biznesem. Ale jednocześnie nie uczestniczy w zysku przedsiębiorstwa produkcyjnego, a w przypadku sprzedaży jego udziałów lub likwidacji nie uczestniczy w podziale majątku.

Stosunek do obiektu kontrolnego

Aby zarządzać biznesem, możesz utworzyć powiązaną firmę zarządzającą lub zaangażować wyspecjalizowaną organizację zewnętrzną, która nie ma nic wspólnego z zarządzanymi przedsiębiorstwami, a także ich założycielami lub kierownictwem. Wybór takiej lub innej formy zarządzania zależy od specyfiki działalności i celów, do których dążą właściciele.

Zazwyczaj powiązana spółka zarządzająca jest spółką macierzystą w holdingu i prowadzi swoje działania zarządcze na podstawie statutu. Jest to obarczone tym, że w sytuacjach krytycznych to spółka dominująca, w której co do zasady skoncentrowane są główne aktywa holdingu, ponosi ryzyko odpowiedzialności za nieefektywne zarządzanie wobec akcjonariuszy spółek zależnych, gdyż jak również ewentualnie zobowiązania podatkowe wobec spółek zależnych. W praktyce czasami tworzy się formalnie samodzielne przedsiębiorstwo, ale w rzeczywistości jest ono stowarzyszone, które pełni funkcje zarządcze i jest połączone z innymi przedsiębiorstwami grupy umowami o zarządzanie 3 .

Osobiste doświadczenie

Aleksander Mołotnikow
Wiceprezes, Szef Departamentu Obsługi Prawnej Transakcji Verdict Group LLC (Vladimir)
Zgodnie z prawem spółka zarządzająca odpowiada za szkody wyrządzone spółce zarządzanej 4 (w tym przypadku spółce zależnej). Jeżeli w kapitale spółki zależnej oprócz spółki dominującej uczestniczą również inne osoby, wówczas każdy akcjonariusz mniejszościowy posiadający co najmniej 1% akcji może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym do spółki dominującej holdingu. Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku, gdy spółka dominująca, we własnym interesie, zdecyduje się na „upadłość” jednej ze swoich spółek zależnych.

Ostatnio na rynku usług rozpowszechniły się firmy zajmujące się zawodowo „zarządzaniem”. Takie przedsiębiorstwa deklarują, że wybrały specjalistów-menedżerów z dużym doświadczeniem i wiedzą w różnych branżach i regionach. Przyciągnięcie takiej firmy może być korzystne w szczególności dla zarządzania projektami inwestycyjnymi, o których była mowa wcześniej.

Zobowiązanie podatkowe spółki zarządzającej

Zgodnie z ust. 1 art. 27 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej „przedstawiciele prawni organizacji płacącej podatki są osobami upoważnionymi do reprezentowania określonej organizacji na podstawie ustawy lub jej dokumentów założycielskich”. Spółka zarządzająca ma prawo płacić podatki (ze środków zarządzanego przedsiębiorstwa) oraz reprezentować sprawozdawczość podatkowa w jego imieniu, a także wykonywać inne czynności przewidziane przepisami podatkowymi. W takim przypadku szef spółki zarządzającej podpisze sprawozdawczość podatkową.

Należy pamiętać, że działania (bezczynność) spółki zarządzającej jako przedstawiciela prawnego zarządzanego przedsiębiorstwa można uznać za działania (bezczynność) tego przedsiębiorstwa 5 . W związku z tym odpowiedzialność za przestępstwa skarbowe popełnione w okresie trwania umowy o zarządzanie zostaje przypisana do zarządzanego przedsiębiorstwa. Na przykład, przy naliczaniu kar i grzywien, zarządzane przedsiębiorstwo ma prawo do odzyskania strat od spółki zarządzającej, jeśli zostanie stwierdzona wina jego działań (bezczynności) 6 .

Osobiste doświadczenie
Denis Iwanow
Staraliśmy się zarządzać projektami zarówno z własną, jak i zewnętrzną firmą zarządzającą. Firma zewnętrzna z reguły musi specjalizować się w określonym rodzaju działalności. Bo gdy inny biznes zostaje przeniesiony do zarządu, np. budownictwo i Rolnictwo niewyspecjalizowana spółka zarządzająca może nie podołać temu zadaniu. W końcu styl zarządzania zależy od proces produkcji, obrót środkami. A praca jest budowana na zupełnie inne sposoby w zależności od czasu obrotu środków (5 dni, 40 dni lub 3 lata).

Iwan Dudanow
Prezes Zarządu spółki zarządzającej „Selkhozinvest” (Kaliningrad)
Mamy doświadczenie w zarządzaniu przedsiębiorstwa zewnętrzne, które nie są naszymi strukturami potomnymi. Moim zdaniem średni okres, na który warto zawrzeć kontrakt menedżerski, powinien wynosić pięć lat. Faktem jest, że firmy przeniesione do kierownictwa są często w opłakanym stanie, a skorygowanie obecnego stanu rzeczy wymaga czasu. Zawarcie umowy na świadczenie usług zarządzania poprzedzone zostało kompleksową analizą przedsiębiorstwa. Było to konieczne, aby jasno określić wyniki, jakie ma osiągnąć spółka zarządzająca. Na przykład przeprowadziliśmy ankietę przedsiębiorstwa, która wykazała, co następuje. W momencie zawarcia kontraktu przedsiębiorstwo daje 100 tys. dolarów zysku rocznie, a przy odpowiednim zarządzaniu kwota ta może wzrosnąć do 300 tys. Wynagrodzenie spółki zarządzającej w naszym przypadku obejmowało stabilne płatności i procent wzrostu zysków.

Korzystne jest również skorzystanie z zewnętrznej firmy zarządzającej, jeśli konieczne jest ograniczenie stopnia wpływu na zarządzanie partnera biznesowego. Możliwe jest wspólne ustalenie planu strategicznego i budżetu, który będzie realizowany przez spółkę zarządzającą, przy czym żaden z partnerów nie będzie ingerował w kierownictwo operacyjne biznes.

Nominalna lub rzeczywista firma zarządzająca

Prawdziwa firma zarządzająca może być postrzegana jako sposób rejestracja prawna relacje między właścicielami firm a menedżerami. Tak więc, kupując przedsiębiorstwa w regionach, inwestorzy często borykają się z problemem budowania relacji z lokalnym kierownictwem. Czasem niemożliwa i niewłaściwa jest zmiana lokalnego dyrektora, który ma własne udziały i wpływy na zespół, przydatne kontakty z lokalna administracja i organy podatkowe. Jednocześnie taki menedżer nie zawsze podejmuje trafne ekonomicznie decyzje. W takiej sytuacji szef może zostać włączony do sztabu spółki zarządzającej, co nieco osłabi jego wpływy w przedsiębiorstwie i w razie potrzeby odsunie go od kierownictwa (bez kosztownej i czasochłonnej procedury zgromadzenia wspólników) .

Osobiste doświadczenie

Denis Iwanow
W takiej sytuacji bardzo ważne jest, aby funkcje: Organ wykonawczy jest wykonywane nie przez żadną osobę, ale przez spółkę zarządzającą - osobę prawną. Firma Rosneftegazstroy miała wspólne przedsięwzięcie z niemieckimi partnerami, które było zarządzane według tej samej zasady. Niemieccy partnerzy przywieźli do firmy sprzęt i nie wyjeżdżają z Niemiec. A zorganizowanie nadzwyczajnego walnego zgromadzenia akcjonariuszy, na przykład w celu zmiany lokalnego dyrektora, było bardzo problematyczne.

Obecność spółki zarządzającej umożliwiła, bez odbywania walnego zgromadzenia we wspólnym przedsięwzięciu, faktyczną zmianę dyrektora, ponieważ w statucie spółki zapisano, że funkcje organu wykonawczego pełni spółka zarządzająca (osoba prawna ). Dyrektora tej spółki wyznaczają jej akcjonariusze, których skład różni się od składu akcjonariuszy wspólne przedsięwzięcie a procedury decyzyjne są prostsze i szybsze.

Nominowana firma zarządzająca powstaje, gdy prawdziwi właściciele z jakiegoś powodu chcą ukryć swój udział w zarządzaniu przedsiębiorstwem. Taka firma z reguły jest zarejestrowana u właścicieli nominalnych, aby ukryć związek między nimi a rzeczywistymi właścicielami firmy. Ponadto firma zarządzająca nominacją pozwala uzyskać pewne korzyści podatkowe lub ominąć szereg ograniczeń prawnych. W tym celu nominowane firmy zarządzające są często rejestrowane w preferencyjnych strefach opodatkowania (offshores).

W przeciwieństwie do nominalnej spółki zarządzającej, której utworzenie nie ma sensu bez odpowiedniej rejestracji prawnej, związek między rzeczywistą spółką zarządzającą a kontrolowanymi przez nią przedsiębiorstwami czasami nie jest w żaden sposób zarejestrowany. Pracownicy wchodzący w skład tak zorganizowanej spółki zarządzającej stanowią kadrę przedsiębiorstw przeniesionych do zarządu. Utworzenie spółki zarządzającej bez tworzenia osobowości prawnej jest wskazane tylko wtedy, gdy zostanie ona utworzona jako rzeczywisty organ zarządzający przedsiębiorstwem holdingu, który jest całkowicie kontrolowany przez właścicieli przedsiębiorstw. Takie podejście pozwala tworzyć skuteczne narzędzie zarządzanie i uniknięcie kosztów związanych z utworzeniem i funkcjonowaniem nowej osoby prawnej (rejestracja, utrzymanie) księgowość itp.).

Struktura firmy zarządzającej

Struktura holdingowej spółki zarządzającej uzależniona jest od funkcji, które są przekazywane do jej kompetencji, a także od skali i liczby kontrolowanych przez nią przedsiębiorstw. Na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród menedżerów finansowych spółek holdingowych oraz analizy dostępnych przypadków biznesowych można wyróżnić dwie typowe struktury spółek zarządzających (patrz rysunek).

W pierwszym przypadku (rysunek „a”) spółka zarządzająca przejmuje największą liczbę funkcji niezwiązanych bezpośrednio z produkcją: marketing, finanse (w tym księgowość i rachunkowość podatkowa), obsługa prawna, zarządzanie dokumentami, funkcje administracyjne i zarządcze . Dywizje pomocnicze i niezwiązane z podstawową działalnością są również częścią spółki zarządzającej. Zarządzane firmy wykonują głównie funkcje produkcyjne. Jeżeli w procesie rozwoju przedsiębiorstwa staje się możliwe wyodrębnienie pionu pomocniczego lub niepodstawowego jako samodzielnego przedsiębiorstwa, to zostaje ono oddzielone od spółki zarządzającej. Kryterium takiego wyboru może być zdolność oddziału do samodzielnego świadczenia usług na rynku.

Pozytywnymi aspektami tej struktury jest to, że spółka zarządzająca ma możliwość pełnej kontroli majątku holdingu, Przepływy środków pieniężnych; uproszczona jest kontrola nad przestrzeganiem standardów korporacyjnych, zredukowana jest kadra pracowników administracyjnych.

Taka struktura może być skuteczna, gdy w holdingu jest kilka małych i średnich przedsiębiorstw znajdujących się w niewielkiej odległości terytorialnej od siebie i spółki zarządzającej. Jeżeli jednak gospodarstwo ma złożoną strukturę (składa się z kilku gospodarstw lub duże firmy) lub tworzące go przedsiębiorstwa są znacznie od siebie odsunięte, wtedy pełne scentralizowane zarządzanie staje się nieelastyczne, decyzje podejmowane są zbyt długo, a w procesie doprowadzenia go do wykonawcy mogą zostać znacznie zniekształcone.

W drugim przypadku (rysunek „b”) spółka zarządzająca wykonuje tylko szereg funkcji związanych z zarządzaniem holdingiem. Mogą to być wskazówki, planowanie strategiczne, znaczna inwestycja, kontrola wyniki finansowe, opracowywanie standardów korporacyjnych i inne.

b)

Obrazek. Struktura firmy zarządzającej

Wszystkie inne funkcje są realizowane bezpośrednio w zarządzanym przedsiębiorstwie. Taka spółka zarządzająca jest skuteczna, jeżeli holding obejmuje: duże przedsiębiorstwa o złożonej strukturze wewnętrznej, jeżeli rodzaje działalności przedsiębiorstw w ramach holdingu znacznie różnią się od siebie lub jeżeli przedsiębiorstwa są od siebie znacznie oddalone. Przy takiej strukturze firmy zarządzającej może być trudno zapanować nad „korporatyzmem” przedsiębiorstw, ponieważ pracownicy zarządzanych przedsiębiorstw przestają kojarzyć przedsiębiorstwo, w którym pracują, z częścią grupy i uważają je za niezależne.

Osobiste doświadczenie
Piotr Fieoktistow
Dyrektor Generalny Molten (Moskwa)
Do zalet wykorzystania spółki zarządzającej jako organu zarządzanie strategiczne może zawierać następujące elementy. Z jednej strony spółka zarządzająca zyskuje możliwość redystrybucji zasobów w ramach holdingu, az drugiej strony kontrolowane przedsiębiorstwa zachowują niezbędną i wystarczającą niezależność w podejmowaniu decyzji. Innymi słowy, spółka zarządzająca nie ingeruje w działalność operacyjną przedsiębiorstwa.

Olga Kuźmina
Kierownik działu finansowego Lex Management Company LLC (Tiumeń)
Najważniejszym elementem w systemie zarządzania finansami jest: Planowanie finansowe, który obejmuje planowanie budżetu dla działalności każdej zarządzanej firmy oraz skonsolidowane planowanie budżetu dla wszystkich takich firm. Rada dyrektorów sprawuje wyrywkową kontrolę wykonania ustalonych budżetów. Bieżącą odrębną kontrolę wykonania budżetów sprawuje dyrektor finansowy spółki zarządzającej. Potwierdza wszystkie płatności dokonywane przez zarządzane firmy.

Iwan Dudanow
W strukturze firmy zarządzającej można wyróżnić następujące główne bloki: działy branżowe, obsługa finansowa, ochrona, obsługa prawna. Dział sektorowy bezpośrednio zarządza działalnością kontrolowanych przedsiębiorstw specjalizujących się w jednym rodzaju działalności. Dział przemysłowy obejmuje Dyrektor wykonawczy- kierownik pełniący funkcje CEO; specjalista ds. zaopatrzenia; Specjalista ds. Sprzedaży i Kierownik ds. Zasobów Ludzkich. Każdy dział podejmuje decyzje w ramach ustalonego budżetu. Usługa finansowa konsoliduje dane o wszystkich przedsiębiorstwach kontrolowanych przez spółkę zarządzającą, rozdziela przepływy pieniężne pomiędzy firmami, kontroluje realizację założonych budżetów. Obsługa prawna rozwiązuje kwestie prawne związane z działalnością zarówno przedsiębiorstw kontrolowanych, jak i spółki zarządzającej.

Spółka zarządzająca to organizacja zajmująca się „prowadzeniem biznesu”. Mówiąc dokładniej, zajmuje się: konserwacją, naprawami, organizacją płatności za ciepło i światło, a także przeprowadza przeglądy. Potrafi "zaangażować się" w jeden lub więcej budynków mieszkalnych, wszystko zależy od poziomu prestiżu firmy. Ponadto od niedawna przedsiębiorstwa mieszkalnictwa i usług komunalnych muszą być oficjalnie licencjonowane, w: bezbłędnie. MC zawiera strukturę, która zależy od wielkości przedsiębiorstwa. Zgodnie z prawem muszą przestrzegać listy obowiązków, a także spełniać określone wymagania.

Obowiązki kodeksu karnego z mocy prawa

Firma zarządzająca mieszkalnictwem i usługami komunalnymi ma pewne prawa i obowiązki, których należy bezwzględnie przestrzegać. Te obowiązki w domu, które ta lub inna organizacja zarządzająca przyjmie na siebie po zawarciu umowy, zostaną w nim określone. W takim przypadku umowa może zawierać następujące rodzaje zobowiązań:

• Prowadzenie przygotowań w domu do nowego sezonu, czy to zimą, czy latem.
• Media, ich rozliczanie, naprawa lub wymiana instalacji wodociągowych: rur, liczników, a także instalacji elektrycznych.
• Zarówno remonty kapitalne, jak i kosmetyczne sezonowe.
• Sprzątanie podwórek, wejść, wind, utrzymanie czystości.
• Organizacja innych prace naprawcze związane ze sprzętem zainstalowanym w domu, na przykład windą (jeśli jest instalowany i naprawiany na koszt właścicieli, poprzedniej firmy zarządzającej lub firmy budowlanej)
• Rejestracja certyfikatów dla właścicieli domów, zapewnienie pełnej sprawozdawczości, a także rozliczanie zgodnie z taryfami za media.

Dodatkowo ustalany jest również koszt świadczenia usług przez firmę. Wszystko to omawiane jest na walnym zgromadzeniu domów właścicieli i najemców.

Rodzaje firm zarządzających

Firmy mieszkaniowe mogą być zaangażowane w niektóre z usług, które zostały opisane powyżej, wszystko zależy od wymagań mieszkańców i możliwości organizacji, dlatego te firmy zarządzające w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych można podzielić na typy:

• Dostawca wszystkich usług i pośrednik w organizacjach dostarczających zasoby.
• Bycie pośrednikiem, który znajduje wykonawców do wszystkich niezbędnych usług.
• Organizacje zarządzające dziedzińcami, garażami i lokalami nieprzeznaczonymi do zamieszkania.

Obowiązki spółki zarządzającej

O obowiązkach spółek zarządzających w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych opisano powyżej. Ale co taka organizacja ma prawo robić poza głównymi obowiązkami?

Wszystkie usługi, które firma jest gotowa świadczyć i ich ceny są zwykle ogłaszane na walnych zebraniach domowych, a mieszkańcy z kolei decydują, czy ich potrzebują. Po dokonaniu wyboru właścicieli mieszkań, sporządzana jest z właścicielami umowa, na podstawie której realizowane jest świadczenie usług. Ponadto organizacje zarządzające mogą angażować się np. w wywóz odpadów wielkogabarytowych kilka razy w miesiącu.

Sporządzenie umowy z właścicielami

Przy sporządzaniu umowy spółka zarządzająca w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych musi ze swojej strony wskazać:

• Lista wszystkich usług, które będzie świadczyła w konkretnym domu.
• Informacje o obowiązkach stron, prawach i powiązaniach.
• Informacje o domu (lub innym obiekcie) i powinny być szczegółowo określone.

Ponadto umowa zawiera informacje o:

• Raporty.
• Zasady korzystania z lokali takich jak: strychy, piwnice i inne lokale niemieszkalne.

Umowa może zostać zmieniona pod warunkiem otrzymania prośby od właścicieli. Zmiany mogą być powiązane z dowolnymi klauzulami umów.

Odpowiedzialność kodeksu karnego w świetle prawa

Istnieje kilka poziomów agencje rządowe, których całość znajduje się w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych. W tym celu organizowane są kontrole w celu określenia jakości pracy, zarówno na poziomie zarządu domu, jak i na poziomie lokalnym (gminnym). Odbywa się to w celu zidentyfikowania niedociągnięć w pracy i ich wyeliminowania. Kiedy jest kontrola organów państwowych, sprawdzają wszystko od kosztów narzędzia, do ich jakości i tak dalej.

W przypadku, gdy organizacja nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, odmawia ich wykonania, konflikt rozwiązywany jest poprzez nałożenie na nią kary administracyjnej, gdyż jest to uznawane za naruszenie zgodnie z Kodeksem wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej, artykuł 7.22 powinno wynosić 40-50 tysięcy rubli. Ponadto, oprócz grzywny, artykuł przewiduje zawieszenie działalności spółki na okres do 90 dni.

Jeśli wystąpią naruszenia wymagania sanitarne lokalu mieszkalnego i organizacja nie reaguje na to w żaden sposób, wtedy można od razu udać się do sądu. W takim przypadku na organizację nakłada się również grzywnę w wysokości 10-20 tysięcy rubli. Jest to korzystne dla najemców, gdyż następnym razem zarządcy potraktują prośby właścicieli poważniej.

Licencja brytyjska

Obudowa dla Ustawa federalna nr 255 są zobowiązani do uzyskania koncesji na prowadzenie działalności. W przeciwnym razie organizacja nie będzie mogła się zarejestrować. Na tej podstawie można argumentować, że każda organizacja zarządzająca posiada licencję, którą można uzyskać od:

• Urząd Mieszkalnictwa.
• Komisja do licencjonowania mieszkań i usług komunalnych.

A do jego rejestracji potrzebna jest cała lista dokumentów:

• Certyfikat otwarcia jednoosobowej działalności gospodarczej lub LLC.
• Dokumenty księgowości podatkowej.
• Pomoc z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych.
• Powołanie dyrektora i zaświadczenia o zdolności do pracy na tym stanowisku.

I to nie jest pełna lista, potrzeba więcej dokumentów. Informacje o licencji można uzyskać pod nazwą firmy zarządzającej lub adresem domu, do którego jest dołączona. Możesz to zrobić na stronie usług publicznych.

Popularne firmy zarządzające w Rosji

Z tego artykułu dla większości stało się jasne, czym są firmy zarządzające, do czego służą. Jakie są ich obowiązki i jakie są ich obowiązki? Link zawiera listę firm zarządzających, które mają najwyższe oceny we wszystkich regionach:

Firma zarządzająca to organizacja, która jest wynajęta do zarządzania niektórymi nieruchomościami w zaufaniu. Nieruchomość to najczęściej dom, kasa a nawet duże przedsiębiorstwa. Taki system zarządzania różni się od bezpośredniej kontroli, kiedy wszystkie decyzje podejmuje właściciel i jest za nie odpowiedzialny. Spółka zarządzająca często nie ponosi żadnej odpowiedzialności lub ponosi, ale w ograniczonym zakresie. Dlatego przed skontaktowaniem się z taką organizacją należy zapoznać się z cechami tej metody zarządzania.

Co jest

Spółka zarządzająca jest wyspecjalizowaną instytucją, która pełni funkcje zarządcze w różnych obszarach działalność gospodarcza. W Rosji pojęcie to jest często używane w odniesieniu do firm zajmujących się zarządzaniem systemem mieszkaniowym i usług komunalnych. W teoria ekonomiczna termin ten ma szersze pojęcie. W działalność przedsiębiorcza spółki zarządzające spółkami zarządzającymi niezwiązanymi ze świadczeniem usług mieszkaniowych i komunalnych – a to bardzo powszechne zjawisko.

Jedną z cech takich firm jest to, że mogą powstać w jednej z istniejących ustawodawstwo rosyjskie formularz przedsiębiorstwa. Wybór takiej czy innej formy zależy od wielkości i zakresu firmy. Tak więc w dziedzinie mieszkalnictwa i usług komunalnych spółki zarządzające są często tworzone w formie LLC lub w formie spółki osobowej właścicieli. W pierwszej opcji (LLC) zarządzaniem zajmuje się wyspecjalizowana organizacja, w drugiej - sami właściciele.

Rodzaje firm zarządzających

Niezależnie od tego, czy jest to spółka jawna, spółka osobowa czy spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki zarządzające klasyfikowane są według dziedziny działalności, formy przedsiębiorstwa, wielkości i składu uczestników. W ten sposób wyróżnia się następujące rodzaje firm zarządzających działających w Rosji:

• firmy zajmujące się konserwacją budynków;
• fundusze inwestycyjne, zarządzanie powiernicze aktywami inwestora;
• spółka zarządzająca świadcząca usługi zarządzania dla firm i przedsiębiorstw.

Najbardziej rozpowszechnione są firmy zajmujące się zarządzaniem mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. Jest to zrozumiałe, bo przedsiębiorstw w kraju jest znacznie mniej niż mieszkaniowych. budynki mieszkalne. Inne rodzaje spółek zarządzających to firmy, które oferują powiązane usługi przedsiębiorcom i inwestorom. Ich głównym zadaniem jest zarządzanie majątkiem swoich klientów.

Spółki zarządzające mieszkalnictwem i usługami komunalnymi

Oni są zaręczeni konserwacja i remonty budynków mieszkalnych. Wykonuj ważne zadania, takie jak:

• poprawa sąsiednich terytoriów;
• pobieranie opłat od mieszkańców domu i opłacanie mediów;
• zatrudnianie pracowników do wykonywania prac budowlanych i naprawczych;
• informować o zmianach taryf;
• czyszczenie i naprawa wejść.

Firmy zarządzające obszarem działają jako pośrednik między dostawcami mediów a mieszkańcami obsługiwanego domu lub domów znajdujących się na określonym obszarze.

Państwowa regulacja firm zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi

Zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej spółka zarządzająca musi nie tylko być samowystarczalna, ale także osiągać zyski. Oznacza to, że istnieje tylko ze środków otrzymanych od mieszkańców, a także z innych rodzajów działalności przedsiębiorczej, które nie są zabronione przez prawo. Na przykład wynajęcie jakiegoś lokalu lub udostępnienie powierzchni reklamowej.

Zebrane pieniądze są wykorzystywane do ulepszania domu. Ale nawet fundusze mieszkańców i dochody z wynajmu lokalu na wynajem lub na reklamę mogą nie wystarczyć na jego utrzymanie. Większość zasobów mieszkaniowych Federacji Rosyjskiej znajduje się w smutnym stanie. Wiele domów nie ma już sensu w naprawie, a mieszkańców nie ma gdzie przenosić. Ale ludzie nadal mieszkają w takich domach i płacą za usługi. Nie zawsze jest to wina firmy zarządzającej. Może się tak zdarzyć również dlatego, że nikt wcześniej nie zarządzał apartamentowcem, nie zarządzał nim nieefektywnie lub otrzymane pieniądze zostały po prostu skradzione.

Obowiązki spółek zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi

Obowiązki i prawa spółek zarządzających polegają na prowadzeniu prac konserwacyjnych budynku na koszt osób mieszkających w tym budynku. Obejmuje:

• Regularny przegląd i remont budynku: dach, windy, wejścia. W tym celu firma musi zatrudnić odpowiednich specjalistów lub sporządzić umowy z innymi firmami świadczącymi usługi takich specjalistów.
• Czyszczenie dachów, pomieszczeń i terenów przylegających do budynku.
• Zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego budynku. Oznacza to, że obejmuje to opłatę za usługi działów kontroli, instalację i konserwację bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz zakup gaśnic.
• Zapewnienie dostępu do mediów wszystkim mieszkańcom obsługiwanego budynku.
• Informowanie o wysokości taryf i terminach płatności, pozyskiwanie środków na rachunki za media.
• Raportuj wykonaną pracę swoim klientom: gdzie, na jakie cele i w jakim stopniu zostały wydane lub planowane są środki.
• Przygotowywanie i organizowanie spotkań społeczności.
• Szukaj źródeł dodatkowego dochodu. Na przykład wynajem lokalu, powierzchni reklamowej;
• Amortyzacja budynku.

Firmy zarządzające w Moskwie, Petersburgu lub innym mieście mogą również prowadzić Roboty budowlane. Na przykład budowa strychu lub innego piętra. Ale mają prawo do przeprowadzania takich wydarzeń tylko za pełną zgodą wszystkich właścicieli i dopiero po wydaniu zgody na wprowadzenie zmian w konstrukcji budynku od odpowiedniego departamentu stanu.

Formy przedsiębiorstw spółek zarządzających

Niezależnie od dziedziny działalności, w jakiej działają spółki zarządzające, mogą one być zorganizowane w formie PJSC, LLC lub spółki osobowej. W postaci PJSC i LLC istnieją firmy, które prowadzą działalność inwestycyjną lub świadczą usługi zarządzania prywatnym przedsiębiorcom, firmom i przedsiębiorstwom. Ponadto, w formie LLC, spółka zarządzająca zarządza mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. W pierwszym przypadku - najemcy wynajmują firmę zewnętrzną, w drugim (spółka osobowa) - działania zarządcze robią to sami.

Wady zarządzania spółkami zarządzającymi w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych

Spółka zarządzająca odpowiada tylko wobec swoich klientów, którym musi składać coroczne sprawozdania z dnia walne zgromadzenie najemcy. Teoretycznie powinno to mieć miejsce na całym terytorium Federacji Rosyjskiej, w praktyce sytuacja jest nieco inna. W rzeczywistości bardzo trudno jest zebrać wszystkich najemców jednego dnia. Ponadto wielu menedżerów takich przedsiębiorstw nie spieszy się z raportowaniem do mieszkańców, ponieważ jest to dla nich nieopłacalne.

Większość zasobów mieszkaniowych w Rosji jest w opłakanym stanie, więc w główne miasta, otrzymując duże kwoty, menedżerowie firm nie inwestują otrzymanych środków w budynki, ale wolą je przeznaczyć na własne potrzeby. Na przykład firmy zarządzające w Moskwie i innych dużych miastach często zachowują się w ten sposób. Problem ze spółkami zarządzającymi w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych istnieje od czasu uchwalenia ustawy o spółkach zarządzających, a problemy z oszustwami w tym obszarze nie zostały rozwiązane.

Jak zmienić firmę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi?

Jeśli firma zarządzająca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, nie odpowiada na wymagania klientów, ma prawo rozwiązać z nią umowę i zawrzeć nową, ale z inną firmą lub zorganizować stowarzyszenie właścicieli domów.

Teoretycznie do rozwiązania umowy wystarczy złożyć wniosek do spółki zarządzającej lub sądu z podpisami wszystkich lub prawie wszystkich właścicieli oraz pakietem dokumentów. Umowa musi zostać rozwiązana w ciągu dwóch tygodni.

W praktyce jest zupełnie inaczej. Dużo pieniędzy krąży w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych, dlatego jest zbyt wielu pozbawionych skrupułów menedżerów, którzy wykorzystując luki w prawie uzyskują nadmierne zyski z powodu zawyżonych taryf i prawie całkowitego braku wydatków na konserwację i naprawę dom. Nie starają się jednak pozostawić dochodowego zajęcia. Czasami zdarza się, że szef LLC zarządza spółką zarządzającą, nawet jeśli istnieje orzeczenie sądowe o cofnięciu zezwolenia na prowadzenie działalności i kontynuuje pracę.

Firmy zarządzające inwestycjami

Spółki zarządzające inwestycjami to organizacje zajmujące się zarządzaniem powierniczym kapitałem inwestorów. Istotą takiego zarządzania jest to, że inwestorzy kupują albo udziały w portfelu inwestycyjnym już stworzonym przez specjalistów, albo zlecają zakup odpowiednich papierów wartościowych specjalnie wynajętemu profesjonalnemu traderowi.

Korzystanie z firmy zarządzającej inwestycjami ma swoje plusy i minusy. Zaletą jest to, że wszystko operacje handlowe, analiza rynku i transakcji zostanie wykonana przez osobę, która: wspaniałe doświadczenie i wystarczy wysoki poziom kompetencje w tej dziedzinie. Zmniejsza to ryzyko i oszczędza czas. Wadą takich firm jest to, że pobierają wysoki procent prowizji. Ponadto nikt nie daje 100% gwarancji, że zainwestowane środki pozostaną bezpieczne i że uzyskają z nich dochód.

Obowiązki Menedżerów Inwestycyjnych

Obowiązkiem szefa LLC jest zarządzanie spółką zarządzającą. Musi publikować roczne i kwartalne sprawozdania ze swojej pracy, a także wszelkie informacje dotyczące rachunków klientów. Głównym obowiązkiem jest dążenie do zachowania i pomnażania kapitału klientów, aby zapewnić stabilny wzrost ich aktywów.

Jak wybrać firmę zarządzającą inwestycjami

Przy wyborze należy zwrócić uwagę na doświadczenie firmy, opinie na jej temat, wskaźniki finansowe. Szczególną uwagę należy zwrócić na obecność/brak raportu biegłego rewidenta i jego treść dołączoną do sprawozdawczość finansowa. Zazwyczaj usługi zarządzania kapitałem oferowane są przez duże banki i fundusze inwestycyjne. Głównym warunkiem wyboru spółki zarządzającej jest to, aby okres jej funkcjonowania na rynku wynosił co najmniej 10 lat.

Spółki zarządzające dla przedsiębiorstw i firm

Istnieją dwa rodzaje takich firm zarządzających. Albo zatrudniona jest osobna firma, albo istnieje dział przedsiębiorstwa, który pełni tę funkcję.

W pierwszym przypadku właściciel zatrudnia firmę zewnętrzną, w drugim kierownictwo znajduje się w jednym z działów przedsiębiorstwa w postaci PJSC lub LLC, skąd zarządza. Spółka zarządzająca jest w rzeczywistości centrum, z którego zarządzana jest cała sieć przedsiębiorstw. Na przykład The Coca-Cola Company ma zakłady produkujące napoje gazowane na całym świecie, ale jest zarządzana z głównej siedziby w Stanach Zjednoczonych. To tutaj podejmuje się decyzje o tym, co, kiedy i jak produkować. Planowane jest rozszerzenie produkcji. Wszystkie informacje księgowe ze wszystkich przedsiębiorstw gromadzą się tutaj również w celu analizy i opracowania decyzji zarządczych.

W rzadkich przypadkach uciekają się do menedżerów drugiego typu, a taki środek jest uważany za wymuszony. Z usług takich firm korzysta się w przypadkach, gdy przedsiębiorstwo znajduje się w kryzysie lub gdy właściciel jest zmuszony zwolnić kierownika (lub sam zrezygnował), ale jednocześnie nie można go natychmiast zastąpić. Przedsiębiorstwa potrzebują zewnętrznego zarządzania, a to zarządzanie jakością powinno być wyższe niż wewnętrzne.

Zalety i wady menedżerów

Zarządzanie przedsiębiorstwem zewnętrznym lub zarządzanie z jednego zdalnego centrum ma swoje zalety i wady. Z jednej strony w takich firmach zarządzających pracują wysoko wykwalifikowani specjaliści, z drugiej strony ci specjaliści nie zawsze potrafią określić, co jest potrzebne do rozwiązania powstałego problemu. Nie są w przedsiębiorstwie, nie pracują nad tym wystarczająco dużo przez długi czas, a na podstawie jednego sprawozdania finansowego nie jest tak łatwo ustalić przyczynę kryzysu i znaleźć z niego wyjście.

Jednym z najważniejszych mankamentów firm zarządzających pracujących w przedsiębiorstwie jest to, że decyzje są podejmowane z opóźnieniem. Takie zarządzanie może być skuteczne tylko w dwóch przypadkach: gdy przedsiębiorstwo dopiero otwiera się lub jest już na etapie upadłości.

W pierwszym przypadku firma zarządzająca tworzy system zarządzania, dzięki któremu będzie działać przedsiębiorstwo. W tym przypadku firma zarządzająca jest przykładem tego, jak należy zarządzać przedsiębiorstwem w przyszłości. W drugim praca spółki zarządzającej sprowadza się jedynie do znalezienia środków na pokrycie bieżących długów i dopiero potem do rozwoju przedsiębiorstwa. Jednocześnie muszą współpracować z właścicielem, aby uratować przedsiębiorstwo.

Z wyjątkiem tych dwóch przypadków usługi firm zarządzających doprowadzą jedynie do niepożądanych kosztów, obniżenia jakości i szybkości podejmowanych decyzji.

Firmy zarządzające robią ważna rola w procesie zarządzania przedsiębiorstwami zajmującymi się nie tylko mieszkalnictwem i usługami komunalnymi, ale także innymi obszarami działalności przedsiębiorczej. Pomimo wad, w niektórych przypadkach zatrudnienie firmy zarządzającej jest jedynym sposobem na poprawę sytuacji.

Mieszkańcy apartamentowców nie zawsze znają pełen zakres obowiązków przypisanych spółce zarządzającej.

Standardowe sformułowanie „usługi konserwacji i naprawy mieszkań” w rzeczywistości obejmuje bardzo szeroki zakres prac i usług.

A z powodu ignorancji właścicieli lokali mieszkalnych, pozbawione skrupułów firmy zarządzające nie zawsze wywiązują się ze wszystkich zobowiązań Przed nimi.

Wtedy mieszkańcy apartamentowiec istnieje nieporozumienie co do tego, gdzie wydawane są znaczne kwoty, regularnie wysyłane na adres organizacji, która zarządza.

Aby uniknąć takich pytań, musisz jasno zrozumieć, co dokładnie obejmuje pojęcia „zarządzania domem” i „utrzymania mieszkania”, a także wiedzieć, w jaki sposób możesz kontrolować wypełnianie obowiązków firmy zarządzającej w mieszkaniu i komunalnym sektora usług.

Czym jest firma zarządzająca?

Spółka zarządzająca jest osobą prawną.

Główną działalnością takich organizacji jest świadczenie usług w zakresie utrzymania wspólnego majątku mieszkalnego, organizacja nieprzerwanego wyposażenia niezbędne zasoby oraz utrzymanie odpowiedniego poziomu stanu technicznego i sanitarnego.

Spółki zarządzające dzielą się na trzy typy:

• menedżerowie;
• hybrydowy;
• operacyjny.

Zarządzanie organizacjami samodzielnie zajmuje się tylko zarządzaniem i utrzymaniem wspólnego majątku mieszkalnego. Do obsługi technicznej i sanitarnej, a także świadczenia mieszkańcom angażują na podstawie umowy organizacje i osoby trzecie.

Firmy hybrydowe samodzielnie prowadzą zarządzanie, eksploatację, zapewniają właściwy stan sanitarno-techniczny, dostarczają media i inne usługi.

Operacyjny pracę na podstawie umowy o pracę zawartej bezpośrednio z właścicielami mieszkań lub reprezentowanej przez zarząd lub . Świadczą usługi w zakresie eksploatacji oraz utrzymania technicznego i sanitarnego budynku mieszkalnego.

Co reguluje działanie kodeksu karnego?

Lista aktów normatywnych regulujących i regulujących pracę organizacji zarządzających jest dość obszerna.

Najważniejsze z nich to:

Prawa i obowiązki Kodeksu Karnego

Wszelkie prawa i obowiązki związane z utrzymaniem budynku mieszkalnego przypisane spółce zarządzającej można podzielić na dwie kategorie:

• prace nad eksploatacją i realizacją prac naprawczych;
• usługi organizacyjne i zarządcze.

Do prace konserwacyjne i naprawcze odnosić się:

Pod usługi organizacyjne i zarządcze oznacza:

1. Zaopatrzenie i kontrola.
2. Identyfikacja pozbawionych skrupułów najemców i obywateli korzystających z zasobów z pominięciem zainstalowanych urządzeń księgowych.
3. Współpraca z przedsiębiorstwami odpowiedzialnymi za media i kontrola ich właściwej jakości.
4. Przechowywanie i zapewnienie integralności dokumentacji technicznej i innej dla budynku mieszkalnego.
5. Rozliczanie mieszkańców domu, w tym mieszkających na podstawie.
6. Organizacja spotkań najemców, sporządzanie raportu z wykonanych prac. Takie spotkania muszą odbywać się co najmniej raz w roku.
7. Doprowadzenie do nowych właścicieli.

Z kolei organizacja zarządzająca ma prawo:

Jak zorganizowana jest praca Wielkiej Brytanii?

Istnieją dwie opcje organizacji utrzymania i zarządzania budynkiem mieszkalnym.

Pierwsza opcja kiedy firma zarządzająca faktycznie składa się z lidera i grupy menedżerów. Rozwiązują problemy organizacyjne, podejmują pewne decyzje, rozwiązują bieżące problemy.

A do realizacji prac naprawczych, sprzątania części wspólnych, utrzymania mienia wspólnego i innych prac zaangażowane są organizacje zewnętrzne.

Jednocześnie spółka zarządzająca jest odpowiedzialna za wszystkie świadczone przez siebie usługi i wykonaną pracę.

Z drugą opcją organizacja w pełni przejmuje odpowiedzialność za zarządzanie, konserwację i eksploatację.

W tym celu firma powinna zapewnić szerszą kadrę pracowników, a także dyspozycyjność niezbędny sprzęt i technologia. Ale jednocześnie realizacja prac podlega dokładniejszej kontroli.

Raportowanie do najemców

Procedura zgłaszania spółki zarządzającej właścicielom lokali mieszkalnych jest ściśle regulowana przepisami Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z nim, organ zarządzający zobowiązany do składania takiego sprawozdania corocznie. przed końcem pierwszego kwartału roku następującego po roku sprawozdawczym.

mogą zostać ustalone inne warunki.

Raport powinien być jak najbardziej kompletny, wyczerpujący i wyczerpujący. Powinna ona odzwierciedlać stan wszystkich głównych wskaźników działalności firmy związanej z utrzymaniem mieszkań w ciągu roku. On także powinien zawierać plan pracy na nadchodzący rok mające na celu poprawę warunków życia i kształtowania krajobrazu.

Raport musi zostać przedstawiony właścicielom do zatwierdzenia na walnym zgromadzeniu lokatorów.

Kontrola mieszkańców nad działaniami kodeksu karnego

Ponieważ właściciele lokali mieszkaniowych osobiście lub za pośrednictwem zarządu wynajmują spółkę zarządzającą do świadczenia określonych usług na zasadzie zwrotu kosztów, naturalne jest, że najemcy chcą kontrolować jakość świadczonych im usług.

Prawo to przyznaje im Kodeks Mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej.

Mieszkańcy mają prawo do kontroli:

Rozwiązywanie sporów

Niestety statystyki są takie, że mieszkańcy nie zawsze są zadowoleni z pracy firmy, której powierzono zarządzanie domem. A same firmy, sprawując zarząd, nie zawsze sumiennie traktują swoje obowiązki.

Przyczyny sporu z menedżerami mogą być różne. Na przykład niewykonanie usług określonych w umowie lub niewykonanie bieżących napraw.

W każdym razie, jeśli spółka zarządzająca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań zacznij od rozmów pokojowych a przede wszystkim skontaktuj się z jej kierownictwem i spróbuj znaleźć przyczyny.

Jeśli takie działania do niczego nie doprowadziły, nie możesz się obejść bez skontaktowania się z odpowiednimi władzami. Obejmują one:

• Rospotrebnadzor;
• Inspekcja mieszkań;
• sądy.

Ale w każdym razie musisz rozpocząć odwołanie od samej firmy zarządzającej. Na jej adres musi złożyć pisemną skargę ze wskazaniem i szczegółowym opisem wszystkich zaległych zobowiązań lub nienależycie wykonanych usług.

Jeśli nie było odpowiedzi na zgłoszony wniosek, warto skontaktować się z Rospotrebnadzorem i Inspektoratem Mieszkaniowym. Organizacje te są kompetentne w rozwiązywaniu spornych kwestii związanych.

Jeśli podczas procesu rozwiązywania problemów kontrowersyjna sytuacja stwierdzono poważniejsze naruszenia w utrzymaniu i eksploatacji domu, konieczne jest do prokuratury lub organów sądowych w celu wysłania stosownego wniosku, spółce zarządzającej, której próbka nie ma ściśle zatwierdzonej formy.

Obowiązki spółki zarządzającej w zakresie utrzymania mieszkań i zarządzania wspólną własnością właścicieli budynku mieszkalnego stanowią dość duże obciążenie. Taka praca ma wiele subtelności i niuansów.

Właściciele mieszkań musi jasno reprezentować cały proces i procedurę organizacji zarządzania. Tylko wtedy usługi organizacji zarządzającej będą świadczone w pełnej i odpowiedniej jakości.

Wideo: Co zrobić, jeśli kodeks karny nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?

Raport opowiada o eksperymencie przeprowadzonym przez administrację Republiki Jakucji. Aby zwalczyć niezadowolenie mieszkańców z pracy kodeksu karnego, władze postanowiły przeprowadzić ocenę na podstawie wyników tych organizacji.

Teraz mieszkańcom znacznie łatwiej będzie decydować o wyborze organizacji, której powierzymy zarządzanie apartamentowcem oraz uniknąć sporów z zarządem spółki zarządzającej i złej jakości ich usług.

Nie jest tajemnicą, że w ludzkiej naturze przez cały czas leżało pragnienie wygody. Każdy z nas po powrocie do domu dzień pracy, chce zobaczyć czysty dziedziniec i wejście, wjedź do swojego mieszkania sprawną windą. Aby urzeczywistnić wszystkie te pragnienia, właściciele muszą podjąć decyzję o wyborze firmy zarządzającej. Gdzie złożyć wniosek? Czy świadczone usługi będą wysokiej jakości i co zrobić w przypadku rozczarowania? Przed udzieleniem odpowiedzi na te pytania konieczne jest zrozumienie samego pojęcia „zarządzania organizacją”.

Tak więc organizacja zarządzająca (usługi mieszkaniowe i komunalne) jest osobą prawną, której właścicielom budynków mieszkalnych powierza się odpowiedzialność za ich utrzymanie, a mianowicie terminowe i gwarantowane utrzymanie czystości w wejściach i okolicy, zapewniającej użyteczność wszystkich sieci i konstrukcji inżynierskich. Mówiąc najprościej, jest to osoba lub grupa osób, która zarządza apartamentowcem.

Relacje pomiędzy właścicielami domów a spółką zarządzającą budowane są na podstawie zawartej między nimi umowy, która określa prawa i obowiązki stron. Jego definicja prawna jest podana w części 2 art. 162 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Tak więc na podstawie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym jedna strona (organizacja zarządzająca) na polecenie drugiej strony (właściciele lokali w budynku mieszkalnym, organy zarządzające wspólnoty mieszkaniowej lub organy zarządzające spółdzielni mieszkaniowej lub organy zarządzające innego wyspecjalizowanego spółdzielnia konsumencka) w uzgodnionym terminie zobowiązuje się odpłatnie świadczyć usługi i prace związane z należytym utrzymaniem i naprawą majątku wspólnego w takim domu, świadczyć usługi komunalne właścicielom lokali w takim domu oraz osobom korzystającym z lokali w tego domu, do prowadzenia innych działań mających na celu osiągnięcie celów zarządzania budynkiem mieszkalnym.

W związku z tym spółka zarządzająca, w uzgodnionym terminie i pod pewnymi warunkami, musi zapewnić naprawę i konserwację domu, a najemcy z kolei mają prawo do:

— otrzymanie informacji o wykonanych usługach (świadectwo wykonanej pracy) w ciągu pięciu dni roboczych od daty wezwania;

– sprawdzenie jakości świadczonych usług poprzez badanie;

- eliminacja skutków złej jakości pracy.

Należy zauważyć, że organizacja zarządzająca odpowiada za wykonywanie swoich obowiązków zgodnie z prawem. Federacja Rosyjska. Jeśli wątpisz w słuszność swojego wyboru, zawsze możesz skorzystać ze swojego prawa do zmiany spółki zarządzającej. Najwygodniej jest to zrobić w momencie wygaśnięcia umowy (zwykle wynosi on od 1 do 5 lat). Jeśli termin na taką możliwość jest długi, a Ty nie jesteś w tej chwili zadowolony z pracy menedżera, musisz rozwiązać umowę. Zwykle procedura i warunki wypowiedzenia są określone w samym dokumencie - wtedy nie będzie problemów. Jeśli Twoja umowa tego nie przewiduje, konieczne jest podjęcie działań przewidzianych przez prawo, na przykład utworzenie HOA. Decyzja ta, zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym, pociąga za sobą rozwiązanie umowy z budzącym sprzeciw zarządcą.

W rzeczywistości dość trudno jest uwolnić relacje z pozbawioną skrupułów organizacją zarządzającą. Tu z pomocą mieszkańcom mogą przyjść sądownictwo lub stowarzyszenia ochrony konsumentów. Ponadto istnieją firmy prywatne, które są gotowe uratować właścicieli przed wszelkimi problemami w sektorze mieszkaniowym i usług komunalnych za imponującą nagrodę.

Oczywiście, czy ubiegać się o usługi dla organizacji zarządzającej, czy nie, jest kwestią sporną, pod wieloma względami również ze względu na coraz częstsze oszustwa. Zasadniczo wyraża się to w tym, że pieniądze przekazane na opłacenie rachunków za media nie trafiają do firm dostarczających surowce. Nadużywając zaufania obywateli, zarządca może przez długi czas wydawać pieniądze ludności na własne potrzeby. Takie historie kończą się dość smutno: mieszkańcy ponoszą wygórowane straty i z reguły nie ma zakończeń. W związku z tym władze regionalne coraz częściej uruchamiają programy tworzenia ujednoliconych ośrodków osadniczych. Mieszkańcy regionów, w których takie sankcje nie zostały wprowadzone, powinni ostrożniej podejść do kwestii wyboru menedżera lub całkowicie z niej zrezygnować.

Czy warto wejść na HOA?

Jeśli więc nadal decydujesz się ubiegać się o usługi firmy zarządzającej, powinieneś wziąć pod uwagę wszystko możliwe opcje. Jak wspomniano powyżej, najemcy mają wybór drugiej strony przy zawieraniu umowy z zarządcą: są to albo sami właściciele lokalu, z którymi każdy musi zawrzeć umowę na równych warunkach, albo stowarzyszenie właścicieli domów (HOA ) lub spółdzielni mieszkaniowej (LC). Ten sposób zarządzania wybierany jest przez najemców na walnym zgromadzeniu. W takim przypadku samo partnerstwo będzie współdziałać ze spółką zarządzającą za pośrednictwem jej organów, pełniąc de facto rolę pośrednika. Od teraz mieszkańcy będą wspólnie podejmować wszystkie ważne decyzje. Należy pamiętać, że sposób zarządzania może zmienić się w każdej chwili decyzją samych właścicieli.

Możesz odpowiedzieć na pytanie, czy warto tworzyć HOA, rozważając wszystkie wady i zalety tego przepisu. Wśród jego oczywistych zalet jest to, że zawsze możesz brać udział w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania wspólnymi sprawami domu, ponieważ spółka ma obowiązek brać pod uwagę opinię mieszkańców. Może się jednak zdarzyć, że przewaga nie będzie na Twoją korzyść - w takim przypadku będziesz musiał pogodzić się ze stanowiskiem większości.

Nie wolno nam zapominać, że jest inna opcja - radzi sobie samodzielnie, bez zwracania się o pomoc do HOA lub organizacji zarządzającej. Jeśli mieszkańcy wykazują aktywną postawę obywatelską i pełne pasji zainteresowanie życiem swojego domu, to prawie na pewno wszystko się powiedzie, a w wejściach zapanuje czystość i porządek. Znając jednak mentalność naszych obywateli, można sobie wyobrazić, do czego zwykle prowadzi brak inicjatywy w zarządzaniu, powiedzmy, 100-200-mieszkaniowym budynkiem. W takiej sytuacji zorganizowana kontrola przez HOA może stać się gwarantem każdego zauważalnego porządku w Twoim domu.

Inną ważną i pozytywną cechą wprowadzenia HOA jest uzyskanie prawa do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a co za tym idzie do uzyskiwania z niej dochodów. Co to znaczy? I fakt, że np. członkowie spółki mogą samodzielnie dokonywać drobnych napraw, nie pozyskując płatnego siła robocza z boku. Dodatkowo, jeśli dom ma wolne lokale niemieszkalne- np. piwnice lub elewacje nadające się na reklamę, najemcy w imieniu spółki mogą je wynajmować. Otrzymane fundusze można wykorzystać na poprawę lokalnego krajobrazu i innych wspólnych obszarów.

Jednym z głównych czynników odpychających przy tworzeniu HOA jest konieczność opłacania składek członkowskich. Wynika to z faktu, że praca członków spółki, jak również usługi zaangażowanych księgowych i prawników muszą być odpłatne. Tym samym staje się oczywiste, że chcąc uzyskać kompetentne zarządzanie nieruchomością, trzeba być gotowym do dopłaty za te usługi lub wziąć pełną odpowiedzialność za zarządzanie nią.

Przykrym faktem jest to, że niektórzy członkowie HOA, podobnie jak szefowie firm zarządzających, nie zawsze wypełniają swoje obowiązki w dobrej wierze. Tak więc w styczniu tego roku Sąd Miejski w Jużnosachalińsku wszczął sprawę karną przeciwko prezesowi jednego z HOA, który ukradł i roztrwonił pieniądze należące do mieszkańców dwóch budynków mieszkalnych. Jak się okazało w trakcie śledztwa, pozwany wydzierżawił majątek domu bez wiedzy właścicieli, a wpływy przekazał na konto swojej firmy i przeznaczył na cele niezwiązane z zarządzaniem majątkiem wspólnym. I niestety takich przypadków jest wystarczająco dużo w różnych regionach naszego kraju. Kierując się tym wszystkim, należy podkreślić, że proces wyboru sposobu gospodarowania majątkiem jest sprawą nieprzewidywalną i poważną, za którą odpowiedzialność spoczywa na każdym z nas.